小區(qū)業(yè)主權(quán)利如何保障？ 會不會充斥賣羊肉串流動商販？

　　會不會帶來噪音、污染、擁堵？鄭州有沒有開放式小區(qū)？

　　2月21日，《關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》提出，要加強街區(qū)的規(guī)劃和建設，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。

　　已建小區(qū)開放面臨哪些問題？開放式社區(qū)，物業(yè)責任如何劃分？就讀者關心的系列問題，記者采訪了中國物業(yè)管理協(xié)會副會長、河南正弘物業(yè)管理有限公司董事長李書劍，以及河南財經(jīng)政法大學教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長李曉峰。

　　關鍵詞：初衷

　　基于城市病 重新捋順城市發(fā)展思路

　　“全國農(nóng)村會議開了很多次，但是城市工作會議很少，上次城市工作會議是在37年前?！崩顣苑逭J為，該《意見》正式公布，是時隔37年重啟的中央城市工作會議配套文件，勾畫了“十三五”乃至未來一段時間中國城市發(fā)展的具體“路線圖”。

　　李曉峰說，從上世紀經(jīng)營體制、經(jīng)濟體制改革以來，全國城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展很快，但是也顯現(xiàn)了很多弊端，比如土地利用、資源浪費等。“對群眾而言，感受最深、最貼切的還是交通擁堵問題?！?/p>

　　“尤其是大型住宅區(qū)，就像血管里面的血栓一樣，阻礙了血液的正常流通?！薄兑庖姟返某雠_正是基于中央急于解決城市愈加嚴重的交通擁堵問題。李曉峰指出，在這樣的節(jié)點上，人們正好可以重新捋一下城市發(fā)展思路。

　　李書劍也認為，“政府的出發(fā)點是好的?！痹谒磥?，正因為出發(fā)點高，所以落地更需要支撐。

　　開放式社區(qū)對未來土地利用率和交通規(guī)劃、小區(qū)設計等影響都是好的。關鍵之處還在落地。

　　關鍵詞：逐步

　　已建小區(qū)要逐步開放 原則不是“一刀切”

　　一個小區(qū)使用的土地，無論是小區(qū)內(nèi)建設道路、綠地，還是建設住宅樓的土地，都先是開發(fā)商從政府手中獲得使用權(quán)，建設完成后出售給業(yè)主，而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個購房的業(yè)主“頭上”。

　　同時，根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。2016年剛開始發(fā)布執(zhí)行的《不動產(chǎn)登記實施細則》第三十六條也明確規(guī)定，建筑區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房及其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。

　　因此，對于已建成小區(qū)來說，是否開放，應該由業(yè)主共同決定。

　　李書劍說，意見中提到的已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，用了“逐步”一詞。這個詞很重要，意味要一步一步來，不是簡單冒進。

　　李曉峰認為，最高法出臺的意見解釋，可能會促成《物權(quán)法》的修改。他表示，中國的改革一直是“增量改革”，此次《意見》的出臺，也是“新小區(qū)新辦法，老小區(qū)老辦法”，所以新建小區(qū)是重點?！霸瓌t”不是一刀切，會有配套政策出來，地方也會有相應的細則。

　　關鍵詞：權(quán)利

　　小區(qū)業(yè)主權(quán)利或可有償解決

　　李書劍分析，文件的宗旨是為解決過去城市發(fā)展中的矛盾和治理“城市病”開出的藥方，一方面要弄清楚文件的本意，另一方面要避免誤讀政策。

　　街區(qū)制是相對于封閉小區(qū)而言，李書劍認為，文件提出了“推動發(fā)展開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區(qū)”，正是為了解決城市支路毛細血管不通暢問題，以改善城市道路微循環(huán)。

　　但就目前而言，該《意見》還處在政策層面，仍需人大立法，把這個問題上升到法律層面。即便法律問題解決了，但小區(qū)業(yè)主的權(quán)利又該如何解決？“或可采取有償解決?！崩顣鴦φJ為。

　　李曉峰也認為，從封閉式小區(qū)過渡到開放式小區(qū)，涉及的爭執(zhí)雙方，有小區(qū)內(nèi)部居民和外部居民，還有此小區(qū)居民與彼小區(qū)居民。無論爭執(zhí)的主體是誰，都涉及了私人利益。《物權(quán)法》是保障小區(qū)業(yè)主私人利益的法律依據(jù)。但是《物權(quán)法》同時明確了，基于公共利益的需要，可以征收私人土地等，但是要給予一定的補償。

　　關鍵詞：客觀情況

　　開放小區(qū)需要正視諸多客觀問題

　　剔除產(chǎn)權(quán)歸屬爭議，由封閉轉(zhuǎn)化為開放式街區(qū)也面臨物業(yè)管理、社區(qū)公共資源被擠占等問題?！耙呀ǔ尚^(qū)要逐步開放，但其是否具有開放條件，除了解決法律層面的問題，還需要根據(jù)小區(qū)客觀情況統(tǒng)籌管理。”

　　一方面，部分人擔心小區(qū)變成街區(qū)之后，缺乏對游商小販的足夠管理，會造成小區(qū)環(huán)境的惡化；另一方面，在原本小區(qū)內(nèi)公共資源不富余的情況下，外來車輛與人員對公共綠地、車位等資源的擠壓，小區(qū)管理和環(huán)境惡化的下一步便是房價的下跌。

　　不僅如此，小區(qū)原有規(guī)劃是否有機動車道路？如今的小區(qū)大部分都有地下停車場，其地面道路荷載能力，能否達到承接外來車輛流動標準？

　　而小區(qū)內(nèi)道路對外開放，是否影響小區(qū)業(yè)主通行？噪音、污染問題如何解決？尤其是小區(qū)里面有機動車道，小孩、老人的安全問題如何保障？

　　另外，市中心小區(qū)彼此挨著，互相之間規(guī)劃布局不同，即使開放一個，其他的無法解決也容易引發(fā)新問題：斷頭路。

　　亂停亂放問題如何解決。不少小區(qū)車滿為患，可能內(nèi)部車輛就已經(jīng)很難滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主需求，如果新增外部車輛，將加劇小區(qū)內(nèi)的停車、行車矛盾。

　　除此之外，還有公共游樂設施、綠地景觀等未來會受到影響，流動商販占道經(jīng)營，甚至原小區(qū)內(nèi)1層住戶“臨街”后借機轉(zhuǎn)型小商小販，或者遭遇盜竊等幾率增加所造成的不良影響等。

　　因此，李書劍認為，從封閉式小區(qū)到開放式街區(qū)不應一步到位，而是要循序漸進。

　　關鍵詞：物業(yè)成本

　　有望回歸物業(yè)本質(zhì)

　　但物業(yè)成本會大幅增加

　　物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人，對業(yè)主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。更簡單地講，物業(yè)管理就是對共有建筑、設施設備的管理。

　　“但目前的物業(yè)公司承擔了太多本不該承擔的責任和義務?！崩顣鴦Ρ硎?，開放式小區(qū)將會減輕物業(yè)公司所承擔的部分義務，更加厘清物業(yè)管理本質(zhì)。但是，物業(yè)管理作為勞動密集型行業(yè)，對人力的要求非常高。而物業(yè)公司往往為了提升品牌，保證業(yè)主居住品質(zhì)，加大在各方面的投入力度，成本居高不下。

　　“開放式小區(qū)增加了未來物業(yè)管理的難度，人工成本也會增加。”單從改造已建成小區(qū)來說，一些小區(qū)的道路并不具備承擔公共交通的條件，這部分的改造成本與后期維護成本已較高。而開放之后，每一棟樓都是出入口，都需要配備至少1名安保人員，人力成本隨之大增。以一個有10棟樓的小區(qū)為例，假設原先只有4個出入口，按照三班倒的機制需配備12名門衛(wèi)；開放后，原先的出入口撤銷，在每一棟樓設立一個出入口，需要再增加18名門衛(wèi)。

　　將封閉小區(qū)制轉(zhuǎn)變?yōu)榻謪^(qū)制，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，會在無形中提高拿地成本。李書劍預測，在開放式社區(qū)政策引導下，未來開發(fā)商拿地會更加小而散，不排除所拿地塊只能容納一至兩棟樓的情況。

　　隨之而來的，便是物業(yè)公司的分散。之前一個小區(qū)只能有一家物業(yè)公司，而未來則可能會出現(xiàn)許多物業(yè)公司。□東方今報記者牛犇

　　【發(fā)言】開發(fā)商會根據(jù)市場導向 設計產(chǎn)品

　　同時，對開發(fā)商來說，地塊越來越小，將無法實現(xiàn)如小學、幼兒園等配套資源的建設。這一部分配套開發(fā)商原本在規(guī)劃規(guī)模小區(qū)時可以同時完成，開放式社區(qū)就可能需要政府做，或委托開發(fā)商去做，最終導致開發(fā)商成本增加，而這部分成本還需要消費者承擔。

　　鄭州某置業(yè)公司總經(jīng)理透露，國家政策的具體實施需要一段時間，開發(fā)商并不清楚未來國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品的具體走向，但肯定會在國家相關規(guī)范出臺后，對市場進行深度調(diào)研，再結(jié)合市民的居住習慣，重新設計新產(chǎn)品?！拔覀儸F(xiàn)在很關心政策導向，將來會根據(jù)法律法規(guī)調(diào)整拿地和戰(zhàn)略規(guī)劃”。

　　【觀點】封閉式社區(qū)房子或?qū)⒃鲋?/strong>