一些出租房廣告就貼在小區(qū)門口
目前，在住宅房屋租賃市場，多是雙方簽訂一份租賃合同來保障各自權(quán)益。而在出現(xiàn)糾紛時，由于涉及金額較小，不愿訴諸法律途徑解決，利益受損方多數(shù)只能忍氣吞聲。按規(guī)定，房屋租賃需要到房管部門備案，房管部門負責對房屋租賃的監(jiān)管，調(diào)解處理雙方糾紛。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于嫌備案程序麻煩，還要交稅費，八成市民不愿備案，這造成雙方糾紛處理中，政府監(jiān)管部門調(diào)解一環(huán)長期缺失。
租賃雙方糾紛易發(fā)生，涉及金額低多不訴諸法律
8月23日，鄭州市一小區(qū)租戶夫妻吵架后，把所租的業(yè)主房子點了火，大火還引燃了多戶鄰居房屋，上周六本報報道了此事。昨天下午，柳林派出所辦案民警對記者說，著火房屋業(yè)主以及受損房屋業(yè)主正在根據(jù)房屋受損情況，與這對夫妻協(xié)商解決賠償問題，但仍未達成協(xié)議。
記者發(fā)現(xiàn)，近幾年，出租人和承租人出現(xiàn)糾紛的信息并不少，有背著房東轉(zhuǎn)租的，有房東將房子賣掉趕租客走的，還有賴著不交房租房東沒轍的。
目前，租賃雙方多只是簽訂一紙租賃合同來保障雙方權(quán)益，由于付諸法律途徑解決的成本過高，雙方出現(xiàn)糾紛一旦協(xié)商不成，有時利益受損方由于訴求額度太低，甚至律師代理費都不夠，而不愿訴諸法律，只能吃“啞巴虧”。
大滄海律師事務(wù)所鄭州分所主任唐軍對記者說，確實存在因涉及金額太低、打官司成本過高，而放棄走法律途徑的，他們所遇到的訴諸法院的糾紛，涉及金額多是上萬元。
房管部門可調(diào)解租賃糾紛，前提要先有備案
2010年住建部出臺的《商品房屋租賃管理辦法》中，除了對租賃合同以及租賃雙方權(quán)利義務(wù)做了詳細規(guī)定，還指明房地產(chǎn)主管部門負責對房屋租賃的監(jiān)督管理。鄭州市出臺的城市房屋租賃管理辦法更為細致，“在租賃合同發(fā)生糾紛時，當事人可以協(xié)商解決；不愿協(xié)商或協(xié)商不成的，可由房地產(chǎn)管理部門進行調(diào)解，也可依法申請仲裁或向人民法院起訴”。
不過，現(xiàn)實中，想找房管部門調(diào)解有一個不可回避的前提，即房屋租賃要在房管局備案。
鄭州市房管局房產(chǎn)租賃市場管理處相關(guān)負責人表示，租賃雙方的糾紛，房管部門按規(guī)定需要進行調(diào)解，如果調(diào)解不成，將根據(jù)登記備案情況，申請法院強制執(zhí)行。“房屋租賃必須備案，調(diào)解依據(jù)是登記備案情況。如沒有備案，還會先按照備案要求進行核查，備案后房管部門再調(diào)解。”
房管部門強調(diào)的房屋租賃登記備案制度，其實早在1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》中就有規(guī)定，距今近20年。
鄭州市房管局租賃處相關(guān)負責人對記者分析說，房管局作為政府職能部門，可以審查出租人和承租人是否具備相應(yīng)的條件，及出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋，還可以把所有的法律資料存檔管理，為調(diào)解房屋租賃糾紛提供法律依據(jù)。
程序繁瑣、還要交稅費，市民對備案“不買賬”
然而，多數(shù)租賃雙方對備案卻并不“買賬”。
昨天上午，記者分別走訪了經(jīng)三路、經(jīng)一路、東明路的6家房產(chǎn)中介公司，并聯(lián)系到9位個人出租房屋者，得到的答案是均未備案。在經(jīng)一路一家房產(chǎn)中介，記者以租房人身份問，租房是否用到房產(chǎn)部門備案時，對方一臉疑惑，“備案？現(xiàn)在出租的房子，都是簽個合同，留張身份證復(fù)印件，有幾個會去備案的?！?/p>
根據(jù)鄭州市有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門需將租賃登記情況定期通報稅務(wù)部門，這樣，備案就與稅務(wù)掛鉤，而這正是不少人不愿備案的顧慮。
8月23日，記者通過大河報企業(yè)QQ與讀者互動，不少城市打工者擔心稅費轉(zhuǎn)嫁助漲房租，網(wǎng)友“晨”就說：“羊毛出在羊身上，稅費只能轉(zhuǎn)嫁到租戶身上，租房的本身就是買不起房的人居多，備案反而增加了壓力?！背鲎夥课莸姆繓|不愿備案，主要是因程序繁瑣嫌麻煩，且對備案收手續(xù)費不太贊同。
備案率有多少？鄭州市房管局去年4月對外宣稱的數(shù)字為，鄭州市住宅租房備案率不到10%。為推進備案工作，當時房管、公安、地稅等多部門還聯(lián)合成立了房屋租賃聯(lián)合管理領(lǐng)導(dǎo)小組。8月22日下午，當記者問及備案率，該領(lǐng)導(dǎo)小組相關(guān)負責人并沒有直說。
聲音
修復(fù)調(diào)解環(huán)節(jié)，要降低備案成本
針對現(xiàn)實中，多數(shù)房屋租賃沒有去房管局備案，而造成房管部門調(diào)解環(huán)節(jié)的斷裂，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士建議，政府應(yīng)該減少備案程序，減免備案相關(guān)稅費，只有備案成本降低了，才能提高市民主動備案積極性。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，一些外省市的做法正是基于降低成本、方便市民的原則。在福建，福建省房屋租賃備案由房管部門辦理改為公安機關(guān)統(tǒng)一辦理，并免收租賃房屋備案費，社區(qū)居委會也會幫忙辦理相關(guān)手續(xù)，房東還可以上網(wǎng)進行個人出租房屋備案登記。在廣東，各地稅務(wù)機關(guān)可委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道基層管理部門，代征個人出租住宅房屋應(yīng)征的稅收。
對于其他省市關(guān)于備案的嘗試，鄭州市房屋租賃聯(lián)合管理領(lǐng)導(dǎo)小組相關(guān)負責人在受訪時說：“這些都可以研究考慮，如果適合本地情況，可以借鑒?！?/p>
為鼓勵備案，鄭州稅務(wù)部門已出臺優(yōu)惠政策。鄭州市地稅局征管處相關(guān)負責人表示，如果市民房屋租賃在房管部門有備案，拿到房屋租賃證，并到稅務(wù)大廳辦理稅務(wù)登記，其月租金在2萬元以下，僅需繳納月租金收入4%的房產(chǎn)稅，至于個人所得稅、營業(yè)稅等稅種，皆可享受到免征的優(yōu)惠。若沒有備案，市民需繳納的綜合稅率要達到月租金的13%左右。
追問
備案后，房管部門是否能解決糾紛？
值得注意的是，在與讀者互動中，一些市民對房管部門的管理缺乏信心，網(wǎng)友“l(fā)ily”說：“就算備案了，真產(chǎn)生糾紛，房管部門到底能起到怎樣作用？不要到時光備案沒管理，得不到實惠?！?/p>
根據(jù)目前情況，備案后，房管部門能否承擔起管理責任？鄭州市房管局房產(chǎn)租賃市場管理處副處長張豐森在受訪時坦言，房管部門執(zhí)法人員的人力不足，去調(diào)查執(zhí)法時，顯得力不從心。“目前，房管部門執(zhí)法人員僅200多人，而相比之下，深圳卻有1.3萬人，廣州有8000多人，這些城市因執(zhí)法人員較多，在執(zhí)法過程中，其效率肯定會遠遠高于鄭州”。
對這一現(xiàn)實，有市民提出疑問，既然人力不足，那么租賃雙方的糾紛能夠得到及時調(diào)解嗎？有市民建議，在推進備案工作的同時，相關(guān)管理部門也應(yīng)該不斷自我完善，能夠承擔起相應(yīng)責任，才能逐漸修復(fù)租賃糾紛處理方式中缺失的一環(huán)。
而如今，不得不面對的現(xiàn)實是，備案矛盾沒得到解決前，出租人和承租人仍然只能靠一紙合同來約束雙方行為。
數(shù)據(jù)：近九成受訪者不愿備案
8月23日的大河報企業(yè)QQ互動，有200多位讀者參與，記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，有98%的人并不知道房屋租賃還需要備案。在是否愿意備案的調(diào)查中，只有14%的人愿意房屋租賃備案。
算算賬：月租兩千元一月需交80元稅
一套四室一廳150平方米的房子，月租金2000元，按租定一年時間計算，如果備過案的話一個月只需交4%的房產(chǎn)稅，也就是80元，一年為960元，加上手續(xù)費80元，為1040元。如果不想去房管局登記備案，則要按13%月租金比例交稅，一月需要交260元，一年為3120元。?。ㄓ浾?張叢博 張朝 實習(xí)生 謝寧 文 記者 李文波 攝影）
相關(guān)新聞
更多>>
