限購令確實(shí)發(fā)揮了巨大的威力。在鄭州市場上，此前一直俏銷的小戶型現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)為滯銷，部分二手房貴過新房，一些房產(chǎn)開發(fā)商的銷售速度也降低了。現(xiàn)在已經(jīng)有更多的人去周邊的市場買房。在業(yè)內(nèi)人士看來，下半年，這種趨勢將更加明顯。
●小戶型的尷尬
調(diào)查 租吧賠錢賣吧沒人要
昨日，在鄭汴路上的一家售樓中心，置業(yè)顧問武小姐介紹，自己一天能談成兩三套商品房，其中小戶型很少，一個月成交只有四五套。“去年，小戶型還是很暢銷的?！?br />
她介紹，小戶型現(xiàn)在出租已經(jīng)不劃算了。新鄉(xiāng)市的蓋先生2009年年底在鄭州市花園路上的一個樓盤花了200多萬元買了4套小戶型，僅貸款就有140萬元，隨著銀行加息，4套房子每個月3000元的房租根本不夠利息，“賣也不好賣，還不如在新鄉(xiāng)買套房子掙錢多”。
而在中州大道與金水路交叉口附近的一個樓盤，售樓員則明確表示，現(xiàn)在小戶型一個月也賣不了一套。鄭州清華園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理師凱倫表示，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的種種調(diào)控，影響最大的就是小戶型，“隨著限購進(jìn)入‘深水區(qū)’，鄭州的小戶型正在遭受前所未有的冷遇?！?br />
武小姐介紹，現(xiàn)在小戶型有需求，但是需求不大，“誰還買它？白占一個購房名額，賣不掉的話還積壓在手里”。
觀察 投資客拋棄小戶型
河南王牌企劃有限公司的調(diào)查顯示，購買小戶型的，投資者占70%，自住的不到30%，投資客的離去，使小戶型黯然失色。
“現(xiàn)在，銀行收縮銀根，購買小戶型大多需要全款，即使銀行貸款也要50%～60%的首付，這些錢足夠一套100平方米的房子的首付了，所以不少人都選擇購買三居室或者兩居室?！焙幽贤跖破髣澯邢薰径麻L上官同君介紹。
上官同君表示，以前的小戶型有豪宅化或高端化的傾向，價(jià)格很高，真正的剛性需求用戶買不起?，F(xiàn)在，開發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變思路，開發(fā)出符合他們消費(fèi)水平的小戶型產(chǎn)品。
●昂貴的二手房
調(diào)查 舊房比新房還貴
家住金水區(qū)的張女士想買套二手房，但她中意的二手房都比新房的價(jià)格還貴?！拔蚁嘀辛顺啃衤飞系囊惶追孔?，房主說每平方米少7100元不賣。而那家剛開盤的新房價(jià)格還是6000元，其他幾個地方也是這樣的情況。我真搞不懂，為啥新房賣得比老房子還便宜?！睆埮客o奈。
21世紀(jì)不動產(chǎn)的業(yè)務(wù)員劉先生介紹，現(xiàn)在，確實(shí)有不少地方的新房比二手房便宜，“位置好的、特別是附近有名校的‘學(xué)區(qū)房’，每平方米價(jià)格能高出2000元?！?br />
觀察 價(jià)格倒掛是調(diào)控顯威
一手房一直是二手房的標(biāo)桿，為何會出現(xiàn)二手房價(jià)高于新房的現(xiàn)象呢？
在師凱倫看來，限購令的強(qiáng)力實(shí)施使得很多非本地的剛需人群無法在短時(shí)間內(nèi)買到合適的房子，特別是銀根緊縮對樓市的影響日益突出，“一部分購房者持幣觀望，一些開發(fā)商推出了各種打折優(yōu)惠的促銷活動來減輕資金壓力，雖然鄭州還沒有公開降價(jià)的房子，但實(shí)際上已經(jīng)在降價(jià)。”
“二手房的房主是個人，他們不著急賣房，所以不愿意降價(jià)。”鄭州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任杜書云表示，一二手房價(jià)格倒掛是一種不正常的現(xiàn)象，“說明市場調(diào)控已經(jīng)顯現(xiàn)出了威力，這種現(xiàn)象會持續(xù)一段時(shí)間?！?br />
●購房主戰(zhàn)場轉(zhuǎn)移
調(diào)查 買房人瞄上鄭州周邊
“我一直在留意，比如文化路上的一個樓盤，價(jià)格一直在跌，前年剛開盤時(shí)是每平方米11000元，去年是每平方米1萬元，現(xiàn)在出臺了優(yōu)惠措施，每平方米已經(jīng)低于1萬元了?！编嵵莸耐跖拷榻B，最近一到雙休日，自己就和同事一起，到原陽、新鄉(xiāng)、許昌等地看房子。
“我現(xiàn)在在新鄉(xiāng)看的房子，最好的房子每平方米價(jià)格也不到4000元?！彼硎?，“快速通道一開通，從鄭州到新鄉(xiāng)只要半個小時(shí)，比在鄭州市區(qū)內(nèi)還快，這些地方的居住環(huán)境不錯，到時(shí)房價(jià)肯定會往上漲”。
在鄭州，和王女士有同樣想法的人不在少數(shù)。購買主戰(zhàn)場的轉(zhuǎn)移，使得周邊縣市區(qū)的房產(chǎn)市場火爆起來。
原陽一家置業(yè)公司的董事長徐先生介紹，與以往相比，銷控表上來自鄭州的購房者的比例正在逐步上升，這些買房者，以投資、度假和養(yǎng)老為主。
觀察 房企推廣重心轉(zhuǎn)移
相比鄭州，目前一些省轄市的房價(jià)處于一個相對較低的水平。
限購令使得購房者的視線轉(zhuǎn)移到未限購地區(qū)，不少眼疾手快的開發(fā)商自然也加緊調(diào)整推盤重心。昨天，記者采訪到鄭州幾家在鄭州之外未受限地區(qū)建有項(xiàng)目的開發(fā)商，得到的幾乎是差不多的答復(fù)：在鄭州的項(xiàng)目順應(yīng)政策調(diào)整慢慢賣，最近，公司先把推廣重心放到“好賣房”的縣市去。
【聲音】 下半年是一個難關(guān)
在杜書云看來，上述現(xiàn)象的發(fā)生，都是與國家一系列的調(diào)控政策特別是限購令的發(fā)威有關(guān)：消費(fèi)者觀望心理加劇，價(jià)格下降預(yù)期增加；銀行收縮銀根讓開發(fā)商資金壓力日增，銷售策略調(diào)整。
今年7月底，中原區(qū)的一個樓盤，特惠房源均價(jià)為6450元/平方米，較之前的定價(jià)低了355元/平方米。附近的一家開發(fā)商，每平方米定價(jià)也比預(yù)約登記時(shí)低了500元。航海路上一家房企的銷售總監(jiān)介紹，今年7月份僅成交了8套，而去年銷量最少的一個月還賣了36套。
河南通利地產(chǎn)推廣部主管宋磊認(rèn)為：“下半年對開發(fā)商來說，是一個很大的考驗(yàn)?！?br />
上官同君介紹，現(xiàn)在，鄭州房產(chǎn)市場開發(fā)速度下降，銷售回落，“7月份的銷售面積比去年同期低了1/3以上。在中部六省的省會城市中，鄭州以0.99%的環(huán)比跌幅位列第一，樣本均價(jià)為每平方米6822元?！?br />
鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會7月份的調(diào)查顯示：升龍今年的銷售目標(biāo)是80億元，但上半年僅完成了21.49億元的銷售額。正商地產(chǎn)今年的銷售目標(biāo)是100個億，但上半年的銷售額僅11億元。
而以44億元銷售額排名第一的建業(yè)是限購令下最大的受益者?！耙?yàn)槠滗N售額絕大部分來自非限購區(qū)的地市項(xiàng)目。”鄭州大地產(chǎn)廣告總監(jiān)侯先生介紹。
“下半年，房產(chǎn)調(diào)控的效果將更加明顯：金融調(diào)控政策的疊加效應(yīng)影響，不僅直接導(dǎo)致開發(fā)商貸款壓力加大，還會更進(jìn)一步影響到購房者的信心，限制部分購買能力?！鄙瞎偻脖硎?，因此，下半年對開發(fā)商來說是一個難關(guān)。
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