楊女士說，被“海外置業(yè)投資”所蒙蔽的投資者，遠(yuǎn)不止她一個(gè)。/晨報(bào)記者張佳琪

　　晨報(bào)記者葉松麗

　　“美國休斯敦高檔優(yōu)雅，溫馨別致的住宅，只要5萬多美元（約合人民幣33.87萬），就能擁有美國永久產(chǎn)權(quán)，包租兩年，每年收益為房價(jià)的8%?！笨吹竭@樣的美國置業(yè)投資計(jì)劃，你會(huì)怦然心動(dòng)嗎？

　　2013年6月，楊女士支付53000美元，購買了美國休斯敦騰龍閣（OakwoodGardens）一套1027平方英尺（約95.41平方米）的公寓，她甚至都沒看過這套房子，就付了全款。接下來的兩年內(nèi)，承諾的租金如期而至，從未拖欠，直至2015年7月。

　　租金斷裂的背后，牽出了一個(gè)巨大的“局”——她所購房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)僅為1萬多美元，位于全美社會(huì)治安最糟糕的區(qū)域之一，想要把房子租出去實(shí)際上是很難的。那么，之前兩年的租金，究竟又來自哪里呢？

　　楊女士說，被“海外置業(yè)投資”所蒙蔽的投資者，遠(yuǎn)不止她一個(gè)：目前，除了租金收入已斷供外，他們還面臨著高額的物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)等費(fèi)用需要支付。

　　兩年內(nèi)租金都及時(shí)到賬

　　親愛的業(yè)主，您的物業(yè)截至目前，共欠物業(yè)費(fèi)7300余美元，如果在11月1日之前沒有付清，我們將采取法律途徑，沒收您的物業(yè)。10月16日，楊女士收到這份來自美國休斯敦的電子郵件時(shí)，傻眼了。無可奈何，楊女士只得趕在這一天之前，付清了相關(guān)費(fèi)用，當(dāng)初承諾的投資回報(bào)，幾乎成了鏡花水月。

　　這件事還得從一則手機(jī)短信說起。

　　2013年春天，楊女士在手機(jī)上看到休斯置業(yè)投資的推廣信息，隨后，她聯(lián)系了項(xiàng)目的經(jīng)銷方美亞基業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（上海）有限公司（以下簡稱“美亞置業(yè)”）。2013年4月29日，美亞置業(yè)的林先生向楊女士介紹了美國休斯敦騰龍閣（Oakwood Gardens）的物業(yè)。

　　三年半過去了，楊女士還保留著當(dāng)初美亞置業(yè)給她的項(xiàng)目介紹：“騰龍閣，坐擁獨(dú)特的蔥翠繁茂，令您久久流連于這一清新棲所。優(yōu)雅簡約，設(shè)計(jì)極盡精致，高檔優(yōu)雅，營造溫馨別致。窗外美景，空氣泛綠，時(shí)時(shí)刻刻清透著居者的呼吸。綠意靜謐，隨處可見，居者在此與風(fēng)景、時(shí)光對(duì)語。”

　　項(xiàng)目宣傳冊(cè)提到了騰龍閣優(yōu)雅的環(huán)境，便利的交通，完善的配套設(shè)施。精美的畫冊(cè)上，這個(gè)有著三十多年歷史的住宅區(qū)，房舍整潔，環(huán)境靜謐。楊女士說，她當(dāng)時(shí)想，即使不對(duì)外出租，以后退休了，偶爾過去住一段時(shí)間，也是很令人神往的。

　　此外，美亞置業(yè)還承諾：包租兩年，每年的租金收益是總房價(jià)的8%。2013年5月5日，美亞置業(yè)的林先生發(fā)來郵件，向楊女士確認(rèn)了這一投資回報(bào)計(jì)劃。

　　“這個(gè)投資回報(bào)率還是可以的，兩年包租，相當(dāng)于我買這房子打了八五折?！弊罱K，楊女士選中了騰龍閣703室公寓，面積1027平方英尺（約95.41平方米）。2013年6月10日，楊女士來到美亞置業(yè)上海公司當(dāng)時(shí)位于威海路長發(fā)大廈609室的辦公地點(diǎn)，簽約并付全款53000美元。

　　不久，楊女士收到了美亞置業(yè)為她辦好的產(chǎn)權(quán)證明，正式成為擁有美國資產(chǎn)的業(yè)主。

　　2013年9月，楊女士收到了第一筆租金，是第一個(gè)季度的，共1042美元，平均每月300多美元，與當(dāng)初的包租承諾一致。此后包租合約的兩年內(nèi)，租金都會(huì)及時(shí)到賬，從未拖欠：“那時(shí)候，我覺得這筆投資還是很合算的，休斯敦的房產(chǎn)這么便宜，我覺得撿了個(gè)大便宜?！?/p>

　　真正的房子破得不像樣

　　然而，好景不長，兩年包租期很快就滿了。楊女士跟美亞置業(yè)上海公司續(xù)約，繼續(xù)委托該公司幫她出租房屋。

　　從2015年7月開始，楊女士再也沒有收到過房租，“從2015年7月到2016年1月，我先后五次催問美亞置業(yè)，為何斷了我的租金？他們回答，是因?yàn)閾Q了新租客?！?/p>

　　直到2016年5月，楊女士才得知，她的房子根本就沒租出去。

　　今年5月，跟楊女士一起在休斯敦買房的沈先生去了一趟休斯敦，從沒見過自己所購房屋的楊女士委托沈先生，代替她去看一看自己的房子。

　　“我到騰龍閣的時(shí)間大約是今年5月10日，當(dāng)時(shí)的場(chǎng)景把我驚呆了：很多輛警車閃爍著警燈，把小區(qū)主要路口封住，警察正用擴(kuò)音器向小區(qū)里喊話，而且不斷有槍聲從小區(qū)里傳出來?！?0月24日，沈先生向晨報(bào)記者敘述這一幕時(shí)，還心有余悸地說：“那個(gè)場(chǎng)面太震撼了，此前我只在警匪片中看過?！?/p>

　　為了不辜負(fù)朋友的囑托，沈先生在事態(tài)稍稍平息后，進(jìn)入騰龍閣，找到了楊女士703室的房子?！拔铱吹侥莻€(gè)房屋，實(shí)在破得不像樣子：外墻木板已經(jīng)腐爛破損了，百葉窗也有幾個(gè)大窟窿。門外的枯葉和垃圾也很久沒有清理，稀稀拉拉地長著一些雜草，門前的路面也坑坑洼洼。因?yàn)闆]有鑰匙，沒法進(jìn)門去看?！?/p>

　　當(dāng)?shù)厝烁嬖V沈先生，小區(qū)里的租客基本都是破產(chǎn)者和低收入者。

　　其實(shí)估價(jià)才1萬美元出頭

　　楊女士說，她的房屋后來還曾被來歷不明的人擅自占有居住。后來，楊女士向當(dāng)?shù)胤ㄔ褐Ц读?50美元，申請(qǐng)驅(qū)逐令，才將這些“入侵者”驅(qū)趕出去。

　　沈先生拜訪騰龍閣的物業(yè)公司后，才了解到這個(gè)小區(qū)坐落在全美社會(huì)治安最糟糕的區(qū)域之一，是休斯敦“最危險(xiǎn)的地區(qū)”之一。

　　物業(yè)公司向沈先生提供的資料顯示，該小區(qū)限制出租的公寓數(shù)量，最多只能占公寓總數(shù)的20%，但美亞置業(yè)公司卻出售了該小區(qū)74%即227套公寓作為投資物業(yè)，明顯違反了公寓協(xié)會(huì)的限制。

　　在休斯敦期間，沈先生還于5月12日去當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)局查閱過檔案，了解到當(dāng)年上家貸款180萬美元購買騰龍閣227套物業(yè)，每套僅一萬美元左右，后來他們通過美亞置業(yè)以5萬至9萬美元的價(jià)格，全部在中國出售。

　　根據(jù)沈先生復(fù)印的哈里斯縣估價(jià)區(qū)地價(jià)稅估算表，2013年到2015年，楊女士位于騰龍閣的這套1027平方英尺的房子，估價(jià)分別是10478美元、12263美元、15764美元。

　　據(jù)透露，這個(gè)房屋估價(jià)值是政府機(jī)構(gòu)征稅的依據(jù)，與市價(jià)有30%-40%的價(jià)差。

　　“2013年，我以53000美元買下這個(gè)房子，兩年的租金是8300多美元，就算這個(gè)租金是中介自己掏給我的，他們賣給我的房價(jià)大約是44700美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的市價(jià)?！睏钆空f，考慮到現(xiàn)在她的房子一直租不出去，那先前那兩年準(zhǔn)時(shí)到賬的租金究竟是誰付的，她一下子就明白了。

　　小區(qū)業(yè)主基本是中國人

　　沈先生先后通過美亞置業(yè)上海公司在休斯敦買了兩套房：第一套是皇浦薈100號(hào)670平方英尺的公寓，以49000美元購得。他在休斯敦查詢房屋檔案發(fā)現(xiàn)，也是同一個(gè)上家用1萬美元左右收購，然后通過美亞置業(yè)上海公司高價(jià)賣給他的。目前，該小區(qū)治安也很不好，近期物業(yè)公司來信，要求沈先生付3300美元修理費(fèi)。

　　沈先生在休斯敦的另一處物業(yè)位于寶翠園11926號(hào)，1188平方英尺，當(dāng)時(shí)以83000美元購得，也是同一個(gè)上家在2013年以18000美元購得。

　　“我買這兩處物業(yè)是為小孩讀書準(zhǔn)備的，現(xiàn)在不僅收不到租金，還要支付大量物業(yè)管理費(fèi)和維修費(fèi)，給我們?cè)斐蓸O大煩惱?！鄙蛳壬箲]地說。

　　2016年6月，美亞置業(yè)答應(yīng)幫沈先生原價(jià)出售，但休斯敦當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)又不肯交房，“美亞置業(yè)竟讓我們自己去找物業(yè)公司要房！無奈我只好再飛美國，花費(fèi)近兩萬美元，請(qǐng)當(dāng)?shù)芈蓭煷呶飿I(yè)交房。今年10月總算清理完租客，但美亞置業(yè)又通知暫無出售消息，改請(qǐng)新物業(yè)公司管理，重新掛牌，新物業(yè)公司又收取了2100美元修理費(fèi)?！?/p>

　　在騰龍閣的物業(yè)公司，沈先生看到了227戶業(yè)主的名單，幾乎都是用漢語拼音登記的名字，其中香港人和廣東人居多，上海在騰龍閣的業(yè)主也有20多人。

　　騰龍閣的物業(yè)公司給業(yè)主發(fā)的電子郵件中，有相當(dāng)一部分是用中文寫的，而且還注明普通話聯(lián)系人、廣東話聯(lián)系人。楊女士說，物業(yè)公司雖然是美國人的，但因?yàn)闃I(yè)主基本上都是中國人，物業(yè)公司也把中文列入工作語言，所以溝通起來，基本上不存在語言障礙。

　　所購物業(yè)陷入惡性循環(huán)

　　晨報(bào)記者曾向騰龍閣的物業(yè)公司發(fā)送多份電子郵件，對(duì)方郵箱自動(dòng)回復(fù)收到，但是截至發(fā)稿時(shí)始終沒有回復(fù)。不過，楊女士給記者轉(zhuǎn)發(fā)了一份物業(yè)公司給業(yè)主的電子郵件，包括附件在內(nèi)，長達(dá)26頁。

　　在這份電子郵件中，物業(yè)公司除了再次強(qiáng)調(diào)物業(yè)所處治安環(huán)境惡劣，以及銷售方提供的圖片與小區(qū)實(shí)際情況不符外，還歷數(shù)了銷售公司向業(yè)主隱瞞的事實(shí)，同時(shí)物業(yè)公司強(qiáng)調(diào)自己接手該處業(yè)務(wù)以來，一直做得很努力。

　　不過，美亞置業(yè)集團(tuán)客戶服務(wù)部就相關(guān)問題回復(fù)晨報(bào)記者的電子郵件時(shí)聲稱，導(dǎo)致投資客目前困境，“原因是發(fā)展商所選擇的物業(yè)管理公司對(duì)他們的物業(yè)管理不善而引起”。

　　“無論原因在哪一方，我們都是受害者。”沈先生說，他們?cè)谛菟苟氐奈飿I(yè)狀況，目前已經(jīng)陷入了一種惡性循環(huán)：裝修不好不能出租，而裝修好了，由于治安不好，租客基本上租三個(gè)月就走了，裝修好的房屋設(shè)備便可能再次被破壞，周而復(fù)始，永無寧日。