12月22日，醞釀7年之久的《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)公布，明年3月1日正式實施。記者從國土資源部了解到，廣受關注的不動產統(tǒng)一登記工作當前進展順利，完成登記就意味著國家對不動產權利歸屬和內容依法進行了確認，我國不動產的“大數據時代”即將到來。
雖然不動產登記最主要的制度目的在于保護合法產權、防范交易風險，但公眾對其的期待卻并不止于此。房價會應聲下跌么？房產腐敗會否受到遏制？它對房產稅政策和今后的樓市調控有什么影響？
不動產統(tǒng)一登記制度意在何方
關于不動產統(tǒng)一登記制度的討論，承載了社會各界廣泛關注和更多期待，此次《條例》出臺究竟釋放了哪些信號？
國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所所長任興洲認為，《條例》的出臺和實施有三方面重要意義。一是有利于摸清家底，它使得我們國民經濟的各項統(tǒng)計數據更為準確、清晰地呈現出來。二是有利于保護權益，不動產登記本身有一個確權過程，合法的不動產和不動產交易受到《中華人民共和國物權法》等法律保護。三是使決策更為科學、精準，進一步提升國家治理體系和治理能力現代化水平。
早在2007年，《物權法》出臺時就明確提出不動產實行統(tǒng)一登記制度。這項制度是完善社會主義市場經濟體制，建設現代市場體系的必然要求，對于保護不動產權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平有著重要意義。
國土資源部政策法規(guī)司副司長魏莉華在接受記者采訪時說，按照物權法確定的原則，國土資源部持續(xù)開展不動產統(tǒng)一登記的理論及立法研究工作，組織相關單位收集整理了各大洲12個國家和地區(qū)、50多萬字的不動產登記法律法規(guī)資料，深入開展比較研究，形成了豐富的理論研究和立法基礎。《條例》正式出臺，為建立不動產統(tǒng)一登記制度提供了基本法律依據。
中國房地產業(yè)協會副會長朱中一指出，建立不動產登記制度主要是為了保護權利人合法財產權，促進各類產權信息的進一步完善。對于不動產登記，城里人比較關心自己的房子。但對于我國來說，最大一筆不動產，在城市的環(huán)路以外——廣大農村地區(qū)?！段餀喾ā芳啊稐l例》，在法律上界定了農村不動產的范疇，包括耕地、林地、草地、海域等，就是山水林田湖。同時，建立不動產登記制度還起到統(tǒng)計和公示的雙重目的，有利于政府對公共資源的優(yōu)化配置，并由此制定相關政策措施。
目前，我國不動產登記的職責分布在多個部門。住建、國土、農業(yè)、林業(yè)、海洋等部門“各管一塊、各自為政”，其登記存在著碎片化現象，導致社會成本居高不下。
魏莉華說，由于各部門登記方法、技術規(guī)程等不一致，容易導致各種不動產權利重疊、漏登；由于不同部門管理和登記，容易導致農林用地、農牧用地及林牧用地之間權屬界線不清、權利歸屬不明，引發(fā)諸多矛盾糾紛。實施統(tǒng)一登記后，可以更好厘清當事人之間的不動產權利界限，減少權屬糾紛，提高登記準確性和權威性，更好地維護當事人不動產物權。同時，統(tǒng)一登記實施后，建立不動產登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，將有效保障不動產交易安全，維護不動產市場的正常交易秩序。
從宏觀調控的角度來說，制定科學的政策需要真實完整的數據支持。華中科技大學公共管理學院王國華教授說，不動產統(tǒng)一登記是構建市場經濟體制不可或缺的重要內容。只有了解不動產總量和各類產權的占比情況，才能夠對市場準確判斷，科學制定調控政策，精準打擊市場中出現的問題。
中國房地產信息集團研究中心副總經理林波說，全國不動產統(tǒng)一登記系統(tǒng)和管理體制建立以后，可對多個領域改革形成多方的支撐，有助于完善反腐機制、為官員財產公開創(chuàng)造條件，還有利于建立產權清晰、高效流轉的全國統(tǒng)一不動產交易市場，進一步完善社會主義市場經濟體制。
不動產統(tǒng)一登記有望重構房地產市場
《條例》共六章三十五條，對不動產登記機構、登記簿、登記程序、登記信息共享和保護等作出規(guī)定。不過對老百姓來說，最關注的還是《條例》是否會對房價產生影響。
對此，專家認為這兩者并沒有直接關聯，《條例》可能會改變一部分人對樓市的心理預期，特別是多套房，尤其是多套豪宅的持有者，包括官場中的“房叔”、“房姐”，但對整個房地產交易市場影響不大。再加上到明年3月還有一個比較長的過渡期，所以房價不太可能會很快應聲下跌。
不過，由于不動產登記具備產權界定與統(tǒng)計功能，制度出臺將重構我國房地產市場供求關系，促進樓市理性回歸。
一是摸清底數。當前，我國房地產市場正在建立長效調控機制。通過全國不動產統(tǒng)一登記系統(tǒng)，國家將掌握住宅產權個人分布、家庭分布、區(qū)域分布狀況，進而可以大致推算潛在住宅需求狀況?！稐l例》明確，應按規(guī)定辦理登記的不動產包括集體土地所有權；房屋等建筑物、構筑物所有權；森林、林木所有權等十大項。
二是調整政策。過去差別化住房信貸政策在二套房認定時，存在“認房不認貸”或“認貸不認房”的糾結。若不動產統(tǒng)一登記制度實施，這些差異化問題就會迎刃而解，甚至可以通過不動產登記系統(tǒng)為銀行發(fā)放首套房貸、房地產稅收征繳、公積金政策提供詳細個人清單。上海德佑地產市場研究部總監(jiān)陸騎麟認為，不動產登記可以使各地的房地產調控政策更加精準、更具有針對性，也就是說，未來各地樓市的調控可以因地制宜，告別“一刀切”的時代。
三是調節(jié)供應。國土部門根據住宅產權登記狀況，結合外來人員流動狀況以及上一年成交狀況，可大致合理推算潛在住宅需求規(guī)模，并制定實施當年住宅用地計劃，促進市場供求基本平衡。
四是改革稅制。土地財政向房地產稅收體系轉變是歷史趨勢。從西方發(fā)達國家看，房產稅是地方政府稅收主要來源。房地產稅也是不動產登記制度加速落地重要原因之一。財政部財政科學研究所所長賈康表示，不動產統(tǒng)一登記和房地產稅之間存在內在邏輯關系，前者是后者的技術準備和支撐條件。因此，在房地產稅立法和全面鋪開之前，一定要建立不動產統(tǒng)一登記體系，并摸清全國的不動產“底細”。
五是引導需求。在過去較長時間里，投資投機性住宅需求成為驅動我國房價上漲的主要因素，其中也摻雜著腐敗需求。在不動產實現全國統(tǒng)一登記后，腐敗需求將大幅萎縮，甚至出現拋售狀況。同時，國家對投資投機性住宅需求的抑制與調整將更具針對性，配合各種金融稅收政策，有效抑制這些需求“興風作浪”。
我國房地產市場在經歷黃金十年發(fā)展之后，現在已盡顯“疲態(tài)”，住宅市場需求動力明顯減弱，增長空間已經收窄。這是市場機制自發(fā)作用結果，也是樓市內在調整需要，但不能排除未來樓市仍存在非理性運行可能性。不動產登記條例的出臺，將在供求兩方面引導市場調整、平衡，并奠定我國樓市理性運行基礎。
不過，中國指數研究院華中市場總監(jiān)李國政認為，不動產統(tǒng)一登記如要發(fā)揮更多作用，還需幾個先決條件，即實現全國聯網查詢、為房產稅提供準確信息，以及完善的居民信息體系和信用體系。房地產稅擬定還需較長時間的論證，短期內對房地產市場不會產生波動。
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