李嘉誠(chéng)家族“囤地”調(diào)查：用1/4個(gè)世紀(jì)開(kāi)發(fā)一項(xiàng)目

2014-09-05 09:46 來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊

　　在內(nèi)地房企業(yè)績(jī)普遍低迷的上半年，李嘉誠(chéng)旗下、以內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)為主戰(zhàn)場(chǎng)之一的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)卻逆市飄紅，其半年報(bào)顯示，股東應(yīng)占溢利（即歸屬于母公司股東的利潤(rùn)）等多項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)。

　　有分析人士指出，較早拿地，然后緩慢分期開(kāi)發(fā)，坐等土地升值，是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)長(zhǎng)期保持高收益、高增長(zhǎng)的商業(yè)戰(zhàn)術(shù)，但這也令李嘉誠(chéng)家族長(zhǎng)期受到“囤地”的詬病。

　　“囤地”讓長(zhǎng)江實(shí)業(yè)逆市飄紅？

　　亞洲首富李嘉誠(chéng)任董事會(huì)主席的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，近日發(fā)布了2014年度半年報(bào)。報(bào)告顯示，今年上半年該公司股東應(yīng)占溢利為港幣213.45億元，每股溢利港幣9.22元，同比均增長(zhǎng)59%。

　　這與內(nèi)地房企的遭遇頗為不同。由于今年內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售放緩，多家房企業(yè)績(jī)持續(xù)低迷。如萬(wàn)科的半年報(bào)顯示，2014年上半年歸屬于股東的凈利潤(rùn)為人民幣48.1 億元，較去年同期增長(zhǎng)5.6%；龍湖地產(chǎn)的半年報(bào)顯示，上半年股東應(yīng)占溢利為40.1億元人民幣，同比增長(zhǎng)4.2%。這些內(nèi)地龍頭房企的上半年凈利潤(rùn)增幅均低于長(zhǎng)江實(shí)業(yè)。

　　長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2013年年報(bào)顯示，該公司所有或參與的“開(kāi)發(fā)中或待開(kāi)發(fā)土地面積”達(dá)1182萬(wàn)平方米。李嘉誠(chéng)作為董事會(huì)主席，在長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2014年半年報(bào)中回顧上半年業(yè)務(wù)時(shí)表示，上半年，內(nèi)地多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的住宅單位銷售或預(yù)售進(jìn)展緩慢，部分城市銷售情況遜于預(yù)期。此外，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2012年、2013年年報(bào)及2014年半年報(bào)顯示，2012年以來(lái)，該公司在內(nèi)地只拿過(guò)一塊地。

　　那么，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2014年上半年多項(xiàng)指標(biāo)逆市大漲的原因是什么？一些業(yè)內(nèi)人士表示，囤地是個(gè)中玄機(jī)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)進(jìn)入內(nèi)地進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，就是通過(guò)分期緩慢開(kāi)發(fā)、變相囤地，坐享土地升值。

　　湘財(cái)證券地產(chǎn)研究員張化東曾向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》分析認(rèn)為，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的土地儲(chǔ)備主要集中于內(nèi)地，這些地塊中絕大部分是在2007年以前取得的。由于拿地時(shí)間較長(zhǎng)，中間采取“囤地”手段，其土地儲(chǔ)備均價(jià)處于較低水平，這樣就保證了將地塊的價(jià)值充分挖掘，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。

　　長(zhǎng)江實(shí)業(yè)也曾公開(kāi)承認(rèn)旗下的土地成本較低。其2009年年報(bào)稱，“由于現(xiàn)有土地的平均成本較低，集團(tuán)有信心所持土地將帶來(lái)良好回報(bào)。”

　　多位業(yè)內(nèi)人士指出，分期開(kāi)發(fā)正是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)慣用的變相“囤地”手法。

　　不過(guò)，對(duì)于這一說(shuō)法，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)近期向媒體回應(yīng)稱：長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔在內(nèi)地之土地發(fā)展項(xiàng)目均依國(guó)家法規(guī)進(jìn)行，并不存在囤地之情況；長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔并沒(méi)有囤地的意圖，公司一直希望盡快完成發(fā)展及出售項(xiàng)目，以便回籠資金進(jìn)行再發(fā)展。

　　長(zhǎng)江實(shí)業(yè)29個(gè)內(nèi)地地產(chǎn)項(xiàng)目9年間開(kāi)發(fā)進(jìn)展情況