盡管這是一場以棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)為主題的新聞發(fā)布會，但是在房地產(chǎn)市場發(fā)生變化的關(guān)鍵時刻，有關(guān)樓市的話題，同樣成為記者追逐的熱點。4日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟師馮俊在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，面對樓市熱點話題，一一作答。
如何評價樓市“拐點”？
房地產(chǎn)市場正在發(fā)生新的變化，“拐點”的說法頻現(xiàn)。如何評價當前的房地產(chǎn)市場呢？
馮俊表示，房地產(chǎn)市場大多數(shù)指標都在增長，只是增速在下降。他說：“這屬于市場正常的調(diào)節(jié)。必須歷史地看問題，同比增長為負，主要是由于去年同期基數(shù)過大造成的?！?/p>
馮俊認為，房地產(chǎn)市場調(diào)控主要目標是追求供求平衡、市場平穩(wěn)，價格是重要信號，但把價格作為調(diào)控目標過于狹義化。
在馮俊看來，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場確實出現(xiàn)了一定的分化，有些地方庫存量過大，有些地方比較短缺。他表示，今年政府工作報告已經(jīng)提出了“分類調(diào)控”的基本原則。對那些庫存量大的，供過于求的城市，要執(zhí)行好首套房最低首付款比例、貸款利率優(yōu)惠的政策，滿足自住型的、改善性住房需求；對供求矛盾比較突出、房價上漲壓力比較大的城市，要加快中小套型普通商品住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)，形成有效供給，繼續(xù)遏制投資投機型需求。
馮俊強調(diào)，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控始終要堅持保護消費需求、遏制投資需求這個原則。他說：“這是我們政策的基調(diào)。”
限購政策可否取消或部分取消？
當前，一些實行限購的城市面臨庫存積壓，有觀點認為，在分類調(diào)控的指導思路下，是不是可以取消或者部分取消限購措施？
對此，馮俊表示，宏觀調(diào)控政策是鼓勵、保護消費需求，遏制投資需求。每個地方根據(jù)自己的實際情況作出判斷。
他說：“從目前我得到的信息，還沒有一個地方公開說要取消限購?！?/p>
馮俊認為，從限購政策來看，對老百姓的消費需求是沒有影響的，只是對過度投資需求有限制。
另外，針對社會關(guān)注的個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，馮俊表示，這項工作正在進行當中。他說：“需要把很多的紙質(zhì)信息變成電子化信息。由于各個城市的信息系統(tǒng)、程序、格式不一樣，還需要統(tǒng)一，因而需要一段時間?！?/p>
住房空置率如何統(tǒng)計？
有記者問，住房的空置率到底有沒有統(tǒng)計或者怎么統(tǒng)計的？
對此，馮俊表示，現(xiàn)在對于空置率沒有一個準確的官方定義。他認為，現(xiàn)在很多媒體、很多專業(yè)人士講的空置率和國際上講的空置率是不同概念。
馮俊說，國際上的空置率計算，是以這個城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作為分子，然后把總住房量作為分母。我們現(xiàn)在這方面是沒有調(diào)查的，有出售愿望住房多少、有出租愿望住房多少的數(shù)都沒有，所以很難得出空置率的概念。
對于一些人通過晚上數(shù)亮燈的住房比率大致推出來的空置率，馮俊不認同。他說：“假設(shè)我家住三居室，晚上一般就開一兩個燈，如果你在我家樓下看，肯定是一大半窗戶是黑的，這怎么能算空置？所以不能用亮燈的數(shù)量衡量。有些事情有待制度的完善，簡單說空置多少不太合適?！保ㄐ氯A網(wǎng)，記者 杜宇）
救樓市如打激素：投資者決策失誤應(yīng)受懲罰
5月23日，媒體報道稱杭州開始實施樓市限降令——如果商品房實際成交價低于備案價超過15%，將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。除杭州外，各地政府的救市舉措也紛紛出臺。
據(jù)媒體披露，從4月底開始，天津陸續(xù)有濱海新區(qū)差別化限購和天津放開三套住房限購的傳聞傳出。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，已出臺及傳聞將出臺救市措施的城市超過10個，其中明確出臺救市措施的城市包括南寧、無錫、寧波、溫州、徐州等。
盡管已是初夏，但中國樓市的“倒春寒”卻愈演愈烈。雖然住建部尚未公開表態(tài)，但各地政府或明或暗的救市措施，正在從傳言變成事實，輿論對此褒貶不一。而在“雙向調(diào)控”的背景下，地方政府或?qū)⑷〈醒胝蔀榻窈蠓康禺a(chǎn)的調(diào)控主體。
房價“滯漲”，各地救市
5月下旬，在寧波舉辦的2014年杭州灣論壇上，瑞銀證券中國證券研究主管侯延琨表示，中國的房價不會大幅下跌，但他認為目前的狀態(tài)非常糟糕?！艾F(xiàn)在中國的房地產(chǎn)庫存和銷售量比已經(jīng)到了2008年以來最糟糕的階段，”他談道，“最根本的問題是新開工面積下滑。假如這一數(shù)據(jù)無法恢復的話，（受此拖累）明年GDP增速跌破5%是非常有可能的。”
據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年一季度，房屋新開工面積2.9億平方米，同比下降25.2 %。記者查閱各地統(tǒng)計局數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，一季度廣東此數(shù)據(jù)同比下降35.0%；前4個月云南同比下降41.0%；而在河南平頂山市，今年1—4月份，商品房開工面積同比減少60.9%。
各地新開工面積的急劇下滑，顯示出開發(fā)商的擔憂，而房地產(chǎn)行業(yè)的低迷直接體現(xiàn)在房價上——5月18日國家統(tǒng)計局公布的4月70個大中城市房價指數(shù)顯示，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市為44個，較3月減少12個，創(chuàng)下2012年11月至今的最低值。從環(huán)比漲幅中位數(shù)看，新建商品住宅價格環(huán)比漲幅為0.1%，房價已經(jīng)進入“滯漲”狀態(tài)。
在土地市場，也同樣表現(xiàn)出低迷狀態(tài)。21世紀不動產(chǎn)向記者提供的一份資料顯示，截至5月26日，隨著浦東新場商住用地和寶山羅店商業(yè)用地出讓時間延后，上海5月經(jīng)營性土地市場交易已經(jīng)落下帷幕，整月僅有兩塊經(jīng)營性土地出讓，創(chuàng)2012年3月至今的最低值，合計出讓面積3.5萬平方米、出讓金額32.4億元，環(huán)比分別下滑90.2%和50.9%，同比則分別下滑91.9%和81%。
“5月土地市場遇冷的主要原因在于近期上海土地供應(yīng)收縮，開發(fā)商顯得更為謹慎理性?！?1世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部副總監(jiān)黃河滔分析稱。
在經(jīng)濟下行的壓力下，市場傳聞的地方政府救市政策出臺，不難理解。5月下旬，數(shù)家媒體引述住建部人士非正式表態(tài)稱：“除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方，但不會明確發(fā)文?！弊〗ú總鬟_的調(diào)控方向是，希望市場能自我調(diào)整。但在房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等經(jīng)濟手段沒有出臺之前，一些中心城市的部分行政調(diào)控手段不能退出。
至本文截稿時，住建部尚未對上述消息做出正式回應(yīng)?！叭绻鲜鱿賹?，意味著非一線城市或?qū)⑷嫠山壪拶徴??！秉S河滔認為，“近期二三線城市紛紛出臺救市政策，其中不乏或明或暗松綁限購政策，如果中央政府不喊停，限購政策或?qū)⒎殖?、分階段逐級淡出?！?/p>
政府是否該救市？輿論現(xiàn)分歧
面對樓價的下跌，各地政府是否應(yīng)該救市？
在2014年杭州灣論壇上，2013年諾獎得主、耶魯大學教授羅伯特·席勒（Robert Shiller）給出了肯定的答案。他認為“盡管中國房地產(chǎn)市場目前處于大幅的波動，但是這并不代表世界末日，只要政府讓市場盡可能地穩(wěn)定，在合理的干預下能夠保證市場穩(wěn)定就沒有問題”。
在同一場合與席勒對話時，侯延琨認為，“各地政府最近出臺救市措施，是一個非常合適的時機，但政府的刺激是不是能夠有效托底，卻讓人懷疑。”
房地產(chǎn)專家韓世同也認為政府此時該救市，他說，如需要救市，應(yīng)該先做基本判斷：現(xiàn)在是否已經(jīng)有房價暴跌甚至崩盤的危險，從而影響經(jīng)濟、金融安危？一種答案是肯定的，一種答案是否定的，如果認為未來不可能出現(xiàn)崩盤、泡沫破碎的危機，就不需做任何動作?！斑@個基本判斷中，我傾向于前者，（政府）現(xiàn)在就必然要采取措施?！彼麑τ浾哒f。
在接受記者專訪時，上海財經(jīng)大學陳杰教授的觀點卻截然相反。他認為地方政府不僅不應(yīng)該救市，而且目前救市的時機也完全不當。他認為目前經(jīng)濟還沒有惡化到需要救市的程度，政府應(yīng)該給市場一個長期的穩(wěn)定預期，如果政府都是隨行就市，市場參與者難有長遠預期，經(jīng)濟就難以穩(wěn)定發(fā)展。
“政府人為地用短期化的手段去調(diào)節(jié)市場，其實像打激素。政府不應(yīng)當改變市場機制，而應(yīng)該讓市場自我調(diào)整?！标惤苷f，“應(yīng)該順應(yīng)市場本身的規(guī)律，不管投資者是個人也好，開發(fā)商也好，如果決策失誤，就應(yīng)該受到市場的懲罰。”
“雙向調(diào)控”促地方政府成調(diào)控主體
對于房地產(chǎn)調(diào)控，政府將如何作為？今年“兩會”期間，住建部部長姜偉新在回答記者提問時拋出了“雙向調(diào)控”的理念，這與“分類調(diào)控”一起成為今年地產(chǎn)界的熱詞。
此后，住建部副部長齊驥就“雙向調(diào)控”做出了解釋：所謂雙向調(diào)控亦可稱分類指導，即對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制投機性需求，限購政策不退出；而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)。
此番各地政府的救市之舉似乎正回應(yīng)了上述兩個熱詞。黃河滔認為，在此政策背景下，中央和地方在調(diào)控中所扮演的角色也正在發(fā)生轉(zhuǎn)換。
“在‘雙向調(diào)控’的背景下，中央政策主要職責或?qū)⒓性趦煞矫妫湟?，建立、完善保障房體系；其二，推進土地、財稅、金融等多領(lǐng)域改革，將房地產(chǎn)調(diào)控置于宏觀經(jīng)濟調(diào)控之中，通過構(gòu)建長效機制，將樓市運行維持在穩(wěn)定區(qū)間。綜合而言，中央層面或?qū)⒅饾u淡化行政調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控的大趨勢是要因地制宜，分城施策，地方政府將取代中央政府成為調(diào)控主體?！秉S河滔說。
對中央和地方在房地產(chǎn)調(diào)控角色轉(zhuǎn)換中可能出現(xiàn)的一些問題，接受本刊采訪的業(yè)內(nèi)人士給出了三條建議：首先，限購放松應(yīng)不涉及北上廣深等一線城市，因為這些中心城市房價上漲壓力相對較??；其次，中央需通過收緊信貸控制市場熱度及需求釋放；最后，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等長效機制應(yīng)加緊推進，將房地產(chǎn)行業(yè)納入整體宏觀經(jīng)濟調(diào)控之中。（中國經(jīng)濟周刊，記者 趙磊，實習生 馬兆吉）
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