樓市降價多“假摔”：直接降價僅6城
盡管自2月杭州德信北海公園宣布降價后，降價風波在多地持續(xù)發(fā)酵，但據(jù)記者了解，在全國二十余個城市中，真正出現(xiàn)直接降價的城市只有6個，實質(zhì)性降價樓盤也不過9個，其余多為減少首付成數(shù)、特價房、團購房等常見的促銷形式。
記者測算上述9個項目樓板價在降價后售價中的占比發(fā)現(xiàn)，這些項目樓板價占目前售價比重多在40%至60%之間，如果考慮土建成本和資金成本，除少數(shù)樓盤由于前期地價較低，降價后仍有獲利空間外，其他樓盤大多已經(jīng)貼近成本線，虧本風險驟增，高地價項目在樓市下行通道中風險凸顯。
直接降價鮮見
近期，樓市降價傳聞此起彼伏，但據(jù)中原集團研究中心昨日發(fā)布的一份調(diào)研報告，在其調(diào)研的21個城市中，截至4月30日，只有杭州、常州、成都、沈陽、寧波及惠州等6個城市有樓盤采取直接降價的方式促銷，且降價項目以高端樓盤為主，降價幅度在5%至25%。
“在現(xiàn)有的各種促銷模式中，除直接降價外，其他主要包括低首付（零首付）、特價房、新盤低開入市以及團購等。”中原集團研究中心劉淵告訴記者，與其他促銷方式相比，降價是開發(fā)商最后的選擇，目前各地真實降價的案例仍不多見。
“年初以來新房市場的低迷至今未有明顯改觀，隨著上半年業(yè)績周期臨近，預計5、6月將有更多上市房企加入降價促銷隊伍?！眲Y表示，目前來看，各地降價可謂“雷聲大，雨點小”，實質(zhì)性降價行為并不多，房價遠沒有跌到開發(fā)商“肉里”。根據(jù)近兩周的數(shù)據(jù)趨勢，預計5月新盤供應將出現(xiàn)回升，實質(zhì)性降價一旦蔓延，有望帶動成交量有所改善。
高地價項目“貼身肉搏”
上述6個已現(xiàn)實質(zhì)性降價的城市多為庫存積壓嚴重的樓市“重災區(qū)”，如杭州、常州等。經(jīng)測算，在杭州、常州、成都等地出現(xiàn)實質(zhì)性降價的9個項目中，多數(shù)項目降價后，土地價格占售價比重約在40%至60%左右。
粗略估計其建安成本為3000元/平方米，加上資金成本，多數(shù)地價占比60%的項目已經(jīng)貼近成本線，但由于這些項目大多屬于尾盤，降價前的收益占比較高，因此還不至于虧本。更有少數(shù)樓盤，由于拿地時間長，即便降價后，地價占比依然很低，如成都星河灣鉑雅苑，樓面地價僅為1086元/平方米，僅占目前售價的16%，即使資金成本較高，降價后依然有獲利空間。
在這9個項目中，位于常州新北區(qū)的九龍倉年華里是目前風險最突出的一個項目。該項目于2013年7月開盤，截至降價前總共銷售約223套；今年3月17日該項目開始降價，高層部分每平方米降價1000元，降價幅度約17%，截至4月28日已銷售189套。
由于是項目整體降價，其地價占房價比重由降價前的56%升至降價后的67%，再加上建安、資金成本，整體降價后項目已是“貼身肉搏”，盈利風險更高。該項目地塊購于2010年，是該區(qū)域歷史地價最高的年份，開發(fā)商以超過99%的溢價率高價購得。
房企放緩拿地控風險
“市場低迷期，風險大的項目都是拿地價格過高，一旦價格回歸，風險承受能力不足的弱點就凸顯出來?！眲Y表示。
事實上，在樓市低迷，銷售不暢的情況下，標桿房企已放緩拿地步伐。根據(jù)中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月十家標桿房企購地金額為173億元，盡管環(huán)比3月增長15%，但較2013年月均購地金額大幅回落38%。
以萬科為例，其4月份銷售面積和金額環(huán)比雙雙下降。在拿地方面，4月萬科新增加項目僅5個，總金額還不到19億元，且其中3個項目為合作開發(fā)。
另據(jù)中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月全國40個大中城市一手住宅銷售面積環(huán)比3月下滑5.8%。在樓市暫無好轉(zhuǎn)跡象的情況下，標桿房企購地趨于謹慎。（上海證券報，記者 朱楠）
樓市“降溫”多地匆忙松綁救市
樓市降溫之際，各地對樓市調(diào)控政策的微調(diào)逐步由傳聞轉(zhuǎn)為實質(zhì)行動階段。自4月28日南寧打響地方政府救市第一槍，二三線城市救市潮涌動，最新加入救市大軍的是安徽銅陵，這也是半月時間內(nèi)第五個出手救市的城市。在業(yè)內(nèi)人士看來，這將引發(fā)后續(xù)諸多城市跟進，不過救市效果卻有待觀望，“取消限購限貸不但不能釋放購買力，更有可能加劇人們持幣待購的心態(tài)?！必斀?jīng)評論家水皮指出。
多地放寬購房資格
5月5日，銅陵市政府出臺《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，在住房公積金貸款、契稅補貼等方面配套制定了一系列利好政策。其中規(guī)定，2014年5月1日至12月31日，在銅陵市（含銅陵縣和開發(fā)區(qū)）購買家庭惟一普通商品住房的，由同級財政按房價1%的比例給予契稅補貼。此外，在緩解開發(fā)商資金壓力方面也有相應舉措。
“像銅陵這樣的三四線城市，本來就沒有限購，要救市只能調(diào)動稅費和公積金等手段?！?中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉指出，銅陵救市作用十分有限。一是因為銅陵的庫存量相對比較高；另一方面，銅陵作為最小的地級市，又是資源枯竭型城市，本身人口總量就不多。
記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，各地政府出臺救市舉措。其中，南寧、無錫通過松綁限購、下調(diào)購房入戶標準救市；杭州蕭山區(qū)則推出減少開發(fā)商資金壓力措施；天津濱海新區(qū)傳實施差別化限購政策；寧波政府也被傳調(diào)整樓市限購政策，宣布購房者房產(chǎn)審核由戶籍所在地和擬購房所在地兩地核查變?yōu)橐坏睾瞬椤?/p>
救市效果有待觀察
業(yè)內(nèi)分析人士指出，預期后續(xù)出臺救市政策的地方政府將會明顯增加。 瑞銀最新發(fā)布的報告指出，如果未來房地產(chǎn)進一步下滑，將可能會有更多的地方政府放松目前的限購政策，“大刺激無望，但更多微刺激值得期待?！?/p>
“對土地財政的依賴，導致地方政府松動房地產(chǎn)政策的動能非常充分，在有城市率先帶頭后，放松調(diào)控的城市將比比皆是。”張大偉指出， 分類調(diào)控意味著市場不會全面放松，尤其是一線城市政策環(huán)境將維持不變。之前，北京、上海均官方表示樓市調(diào)控政策不放松，深圳對違反限購令的行為則開展嚴厲打擊。
在業(yè)內(nèi)人士看來，未來政策松綁空間有很多，包括非戶籍資格審查放松、限購范圍放松、提供購房落戶及優(yōu)惠等刺激性手段以及公積金政策松動。不過，地方政府的救市舉動能帶來多大的效果依然有待觀望。
在張大偉看來，本輪市場轉(zhuǎn)冷，更多是由于前期房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。“市場能否回暖的關鍵還在于信貸能否放松。在信貸不放開的情況下，地方的救市作用有限。”
水皮則指出，刺激短期或許有所反應，但是從長期看，副作用更大，“取消限購限貸，不但不能釋放購買力，更有可能加劇人們持幣待購的心態(tài)，幫助大家確認下行趨勢?！?（北京晨報記者 陳瓊）
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