受季節(jié)因素、銀行信貸緊縮等諸多因素影響，全國(guó)商品住宅成交量近期出現(xiàn)“普跌”。繼杭州、常州、溫州等城市出現(xiàn)樓盤(pán)降價(jià)現(xiàn)象后，多地房企先后推出“墊首付”營(yíng)銷(xiāo)措施。
記者了解到，為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)成交量下滑局面，刺激購(gòu)房者入市，當(dāng)前北京、南京、廣州等城市的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛推出“墊首付”的營(yíng)銷(xiāo)措施。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，銷(xiāo)量欠佳和地產(chǎn)金融大趨勢(shì)雙重因素，促使房企選擇這一營(yíng)銷(xiāo)方式。
公開(kāi)資料顯示，杭州的中天官河錦庭、天鴻香榭里等項(xiàng)目，沈陽(yáng)的格林·常青藤等項(xiàng)目，以及廣州雅居樂(lè)、天健等開(kāi)發(fā)商旗下一些項(xiàng)目均推出了“墊首付”活動(dòng)。這些城市由于庫(kù)存積累，目前市場(chǎng)仍處在消化存量盤(pán)的階段。當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商普遍走量緩慢，面臨著較大的去化壓力。
與此同時(shí)，伴隨著地產(chǎn)金融化趨勢(shì)愈演愈烈，“墊首付”這一營(yíng)銷(xiāo)方式除了受到部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)青睞，一些小額貸款公司也看好這一策略。
自2013年年末以來(lái)，地方政府往往選擇嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，其中又以提高第二套住房貸款首付款比例為主要特色。當(dāng)前，普遍采用的做法是，將第二套住房貸款首付比例提至65%至70%。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉分析稱(chēng)，地方政府提高二套房貸款首付比例，意味著會(huì)增加購(gòu)房者或投資客進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻，可能會(huì)對(duì)于部分人群尤其是首次改善置業(yè)的人群產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致這部分需求后置。他認(rèn)為，正是在這種背景下，開(kāi)發(fā)商選擇“墊首付、分期首付”的方式來(lái)規(guī)避政策，刺激被抑制的市場(chǎng)需求。
“無(wú)論是對(duì)于首套自住需求，還是改善性需求，還是中長(zhǎng)期的投資性需求，在二套房首付比例增加的政策環(huán)境下，早點(diǎn)付了首付辦完買(mǎi)房手續(xù)成為購(gòu)房群體普遍關(guān)心的話題?！睆埡陚フf(shuō)，從這個(gè)角度來(lái)講，“墊首付”營(yíng)銷(xiāo)方式有可能在今后的市場(chǎng)環(huán)境中普遍出現(xiàn)。
張宏偉認(rèn)為，“墊首付”從開(kāi)發(fā)商的角度而言，無(wú)論對(duì)于首套房“墊首付”，還是對(duì)改善性置業(yè)人群“墊一成首付”，無(wú)非有兩個(gè)原因：一方面，在年初銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，由于短期內(nèi)資金壓力比較大。開(kāi)發(fā)商通過(guò)為購(gòu)房者短期內(nèi)“墊首付”，可以套取銀行貸款緩解公司財(cái)務(wù)方面的壓力，或?yàn)槠髽I(yè)拿地?cái)U(kuò)張準(zhǔn)備更充足的資金；另一方面，將“墊首付”作為一種營(yíng)銷(xiāo)手段，以低首付比例的方式，吸引更多的購(gòu)房者，最終達(dá)到樓盤(pán)快速成交去化的目的。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表示，面對(duì)濃重的市場(chǎng)觀望情緒和從緊的銀行信貸環(huán)境，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略將更加謹(jǐn)慎，“低價(jià)入市、降價(jià)走量”將成為越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售策略的主基調(diào)。
胡景暉認(rèn)為，年初至今全國(guó)各地樓市整體趨冷，房?jī)r(jià)環(huán)比持平或下降的城市越來(lái)越多，北上廣深等一線城市的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)滯漲。與此同時(shí)，市場(chǎng)各方尤其是購(gòu)房人群觀望情緒濃重，這些因素促使部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)變策略，用調(diào)低樓盤(pán)入市價(jià)格等“降價(jià)跑量”的銷(xiāo)售策略，來(lái)實(shí)現(xiàn)快速回款和對(duì)后市風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。如近來(lái)萬(wàn)科、東亞、恒大、龍湖等全國(guó)性知名開(kāi)發(fā)商的部分新盤(pán)項(xiàng)目，就采取了低于市場(chǎng)各方預(yù)期價(jià)格入市的銷(xiāo)售策略。
胡景暉表示，在樓市整體觀望的情況下，萬(wàn)科、恒大等少數(shù)幾家大型房企已出現(xiàn)“低價(jià)入市”銷(xiāo)售的現(xiàn)象，這將影響房企未來(lái)的整體定價(jià)預(yù)期。所以，預(yù)計(jì)“低價(jià)入市、降價(jià)走量”或成2014開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售策略主基調(diào)。（記者 高偉）
2014年中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期
2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)不再是繼續(xù)2013年的輝煌，而是突發(fā)轉(zhuǎn)向，房市悲觀情緒蔓延。此外，房地產(chǎn)調(diào)控也不再針對(duì)于房?jī)r(jià)，而是轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)政府在增加住房供給的責(zé)任和市場(chǎng)化改革中的經(jīng)濟(jì)功能。
那么與中國(guó)經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，究竟是會(huì)泡沫破裂，促使宏觀經(jīng)濟(jì)硬著陸，還是會(huì)繼續(xù)發(fā)展，中國(guó)應(yīng)怎樣面對(duì)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整的市場(chǎng)，多位業(yè)內(nèi)人士，在2014中國(guó)發(fā)展高層論壇“房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定”分論壇上給出了建議。
佐藤康博：中國(guó)應(yīng)避免操之過(guò)急擠泡沫防止出現(xiàn)日本似崩盤(pán)
對(duì)于中國(guó)樓市泡沫，有人認(rèn)為會(huì)是第二個(gè)日本，那么對(duì)于已經(jīng)歷過(guò)泡沫破裂的日本來(lái)說(shuō)，對(duì)中國(guó)有怎樣的啟示。對(duì)此，瑞穗金融集團(tuán)總裁、首席執(zhí)行官佐藤康博認(rèn)為中國(guó)樓市雖然城市之間存在著差異，但整體上并沒(méi)有發(fā)生像日本80年代那樣強(qiáng)烈的價(jià)格上漲。但值得注意的是，如果不加以控制就有可能會(huì)成為泡沫。
“日本是上世紀(jì)80年代后期到90年代初期經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫?！弊籼倏挡┙榻B到，以東京為例，東京市中心的房地產(chǎn)由于對(duì)辦公樓需求增大的預(yù)期從1983年開(kāi)始快速上漲。隨后1987年，土地價(jià)格暴漲從東京向地方大城市波及、擴(kuò)散。
他指出，由于政策方面急速緊縮等措施的原因，80年代后期以來(lái)的這場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫在進(jìn)入90年代后便迎來(lái)了破裂。
對(duì)于日本泡沫產(chǎn)生的主要原因，佐藤康博認(rèn)為，有三個(gè)要素導(dǎo)致了泡沫，第一個(gè)是長(zhǎng)期的貨幣寬松。從80年代中期到末期，日本保持了長(zhǎng)期的金融寬松。當(dāng)時(shí)日本是靠貨幣寬松政策來(lái)消除日元升值帶來(lái)的蕭條，金融寬松持續(xù)了四年之久。因?yàn)槿藗儞?dān)心一旦取消寬松，日本的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)后繼乏力，同時(shí)美國(guó)也對(duì)日本施加壓力，要求增加需求減少美國(guó)的貿(mào)易赤字。
第二，人們對(duì)內(nèi)需和房地產(chǎn)升值的預(yù)期過(guò)高，居民和公司對(duì)日本經(jīng)濟(jì)信心滿滿，因此他們不斷地花錢(qián)和投資，而同時(shí)寬松的貨幣政策又持續(xù)，使得大家對(duì)于房地產(chǎn)過(guò)度投資甚至是投機(jī)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了實(shí)際的需求，這也使得房?jī)r(jià)快速地上漲。
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