有待形成規(guī)模效應(yīng)
自住房的推出，不僅是為解決“夾心層”的住房問(wèn)題，這項(xiàng)政策更被寄予穩(wěn)定北京房?jī)r(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的厚望。
“這次是北京在加強(qiáng)限購(gòu)、限貸等減法措施的同時(shí)，加大限價(jià)房的供給，首次在調(diào)控中做了加法?！睆埓髠シ治鲋赋?，自住房的推出，傳遞出當(dāng)前政府在房?jī)r(jià)調(diào)控思路上的轉(zhuǎn)變，即從過(guò)去主要依靠抑制購(gòu)房需求，轉(zhuǎn)向增加房屋供給，特別是有針對(duì)性地增加“定向群體的房屋供給”，從以往保障房解決中低收入人群居住問(wèn)題、商品房解決其他需求的二元制，轉(zhuǎn)變?yōu)檎疹櫝霰Ｕ戏抠Y格又買不起高端商品房的中端剛需群體購(gòu)房需求的三元制發(fā)展，逐步實(shí)現(xiàn)“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的目標(biāo)。
“供求矛盾是北京房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的根源，因此供應(yīng)量是決定政策能否成功推行的關(guān)鍵，此前的經(jīng)適房等保障房也是因供應(yīng)量不足，導(dǎo)致亂象叢生?！痹趶埓髠タ磥?lái)，北京市住建委預(yù)計(jì)明年將推出5萬(wàn)套自住房的規(guī)劃，會(huì)導(dǎo)致50%至60%的潛在購(gòu)買力離開(kāi)當(dāng)下的商品房市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而等待這種限價(jià)房源。
“這不但能打壓當(dāng)前高企的房?jī)r(jià)，也能緩解北京商品住宅庫(kù)存不足的矛盾、化解‘僧多粥少’的尷尬?！睆埓髠フf(shuō)。
據(jù)資料顯示，2012年北京新房住宅成交量約為12.3萬(wàn)套，扣除保障房后約為9萬(wàn)多套，如果自住房明年就可供應(yīng)5萬(wàn)套，相當(dāng)于解決了多一半的購(gòu)房需求。
但高策機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵對(duì)此并不樂(lè)觀，“5萬(wàn)套僅指明年供應(yīng)的土地可以產(chǎn)生這么多房子，按照建房規(guī)劃周期等考慮，明年的供應(yīng)量可能也就是5萬(wàn)套的三分之一，因此短期內(nèi)很難緩解北京樓盤市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面?！?/p>
至于自住房的推出能否抑制房?jī)r(jià)，陶紅兵也比較謹(jǐn)慎，他認(rèn)為自住房低于商品房30%的價(jià)格，應(yīng)該對(duì)周邊房?jī)r(jià)有一定拉低作用，但能否持久則不好說(shuō)。
法治周末記者了解到，2011年4月京城第一個(gè)與自住房性質(zhì)類似的長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城入市時(shí)，就曾打亂周邊項(xiàng)目的上市節(jié)奏，有些4月開(kāi)盤價(jià)還是15000元每平方米的項(xiàng)目到6月就降至14000元。但這一情況隨著2012年、2013年北京市房?jī)r(jià)進(jìn)入新一輪的上漲期而消失，目前整個(gè)長(zhǎng)陽(yáng)地區(qū)的房?jī)r(jià)仍逐步高漲，該區(qū)域部分項(xiàng)目已漲至2萬(wàn)元每平方米。
“一個(gè)項(xiàng)目能化解的市場(chǎng)需求畢竟有限。”張大偉指出，如果自住房供應(yīng)能形成一定的規(guī)模效應(yīng)，不但會(huì)使搖號(hào)購(gòu)房難度降低，對(duì)市場(chǎng)也是較大分流，能起到抑制房?jī)r(jià)的作用。
此外他強(qiáng)調(diào)，對(duì)于一般商品房來(lái)說(shuō)，為了銷售節(jié)奏，獲得更高議價(jià)利潤(rùn)，從拿地到銷售一般起碼要10個(gè)月，全盤銷售周期平均也要3年以上。但自住房?jī)r(jià)格已基本確定，不需要等待入市時(shí)機(jī)，而且需求較多，也不存在銷售問(wèn)題，所以不會(huì)出現(xiàn)捂盤的情況，周轉(zhuǎn)期比較快，“對(duì)供應(yīng)這些地塊的區(qū)域會(huì)造成突然間的大量供應(yīng)，會(huì)明顯緩解北京的供應(yīng)缺口，使房?jī)r(jià)走低”。
普通商品房或不降反升
“自住型商品房能否有效解決北京高房?jī)r(jià)問(wèn)題？”新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)正在進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有63.7%的網(wǎng)友選擇了“不能”。事實(shí)上，自打該政策推出以來(lái)，業(yè)界的質(zhì)疑聲也從未間斷。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任汪利娜就曾表示，名目繁多的政策保障房會(huì)扭曲原有的住房市場(chǎng)，在土地供給有限的條件下，此類住房的土地供給越多，普通商品房住宅的土地就越少，無(wú)疑會(huì)推高了未納入政策性住房的房屋價(jià)格。
11月4日，自住房概念推出后的首次土地拍賣，8宗住宅用地配建的自住房面積高達(dá)64.97萬(wàn)平方米，各類保障房面積26.05萬(wàn)平方米，占比達(dá)到總出讓的76.9%。對(duì)此陳寶存指出，在土地總量不變的前提下，這使得普通商品房的實(shí)際供應(yīng)面積大大減少，只會(huì)使普通商品房的價(jià)格不降反升。
一些參與11月4日拍賣的房企也印證了這種說(shuō)法，據(jù)他們透露，經(jīng)過(guò)測(cè)算，當(dāng)天拍賣后的純商品房樓面價(jià)已飆升至驚人的高度，亦莊地塊的5.8萬(wàn)元每平方米或海淀東升鄉(xiāng)地塊為4.6萬(wàn)元每平方米都遠(yuǎn)超區(qū)域在售樓盤價(jià)格，“估計(jì)屆時(shí)房?jī)r(jià)仍將暴漲，否則根本無(wú)法支撐已經(jīng)高到離譜的樓面價(jià)”。
“高價(jià)買來(lái)的面粉，一大半都包了餃子，剩下的必須做成高價(jià)蛋糕才有的賺?！蹦撤科筘?fù)責(zé)人更是直言，由于各類政策房地塊直接占據(jù)了大量商品住房地塊的額度，企業(yè)為了利潤(rùn)必將推高普通商品房?jī)r(jià)格，使其走向高端化。
目前自住房“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)配建”的土地供應(yīng)方式，在土地讓利幅度上不如以往保障性住房土地供應(yīng)，使開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)被不斷攤薄，這讓陳寶存擔(dān)心一方面可能會(huì)對(duì)房屋質(zhì)量產(chǎn)生影響；另外一旦開(kāi)發(fā)商感覺(jué)無(wú)利可圖，自住房能否繼續(xù)發(fā)展下去也前途未卜。
此外他強(qiáng)調(diào)，一旦自住房的分配機(jī)制出現(xiàn)問(wèn)題，不能保證公平，又會(huì)致使大量輪候人群重返普通商品房購(gòu)買當(dāng)中，而那時(shí)高漲的房?jī)r(jià)會(huì)令他們更加苦不堪言，“原本為解決‘夾心層’而推出的住房政策也就失去了意義”。
法治周末記者了解到，為了應(yīng)對(duì)可能帶來(lái)的高房?jī)r(jià)，北京樓市的高端市場(chǎng)或?qū)㈤_(kāi)始進(jìn)入“管控”時(shí)代。繼推出自住房后，為保證本年度商品房成交均價(jià)，完成2013年“保持房屋交易量的穩(wěn)定以及交易價(jià)格的穩(wěn)定”的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，今年年底前，北京市住建委將不再給4萬(wàn)元每平方米以上的高價(jià)房項(xiàng)目批預(yù)售證。
“這只是房市短期的臨時(shí)管控，并不能解決未來(lái)的高價(jià)房入市行為。”一位不愿具名的房企高管向法治周末記者坦言，依照當(dāng)前的情況看，自住房正式推出后，高端商品房的數(shù)量必然會(huì)進(jìn)一步增加。
多地暫無(wú)效仿計(jì)劃
雖然褒貶不一，但北京的自住房依然在推進(jìn)之中。法治周末記者了解到，對(duì)于北京推出的這種模式，目前各地還沒(méi)有效仿的計(jì)劃，南京、寧波、蘇州、無(wú)錫、天津、大連、合肥、常州等城市均表示，不會(huì)推出該類型的商品房或暫時(shí)沒(méi)有供應(yīng)計(jì)劃。
“自住房確實(shí)不適合全國(guó)‘一刀切’推廣，這種方式目前只適合房?jī)r(jià)上漲比較快的城市，比如在一線城市進(jìn)行推廣，但不適合土地、住宅供應(yīng)相對(duì)充裕的三四線城市?！敝劣谧宰》吭诒本┠芷鸬蕉嗌傩Ч瑥埓髠ヒ廊粡?qiáng)調(diào)，“主要取決于供應(yīng)量，量大就會(huì)平抑市場(chǎng)價(jià)格，如果只是應(yīng)景推出，對(duì)市場(chǎng)將沒(méi)多大影響?！?/p>
陳寶存則認(rèn)為，目前各方停留在紙面上的討論意義并不大，北京推行的這一政策效果究竟能否為購(gòu)房者帶來(lái)福音，緩解北京高企的房?jī)r(jià)，還需要等到自住房真正入市后，加以考察分析。（記者 趙晨熙）
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