自住型商品房尋租空間大
自住型商品房的準(zhǔn)入門(mén)檻低，再加上比普通商品房低百分之三十的價(jià)格，必然會(huì)吸引大批有購(gòu)房需求的民眾涌入。一旦正式推出，競(jìng)爭(zhēng)壓力很可能會(huì)超過(guò)經(jīng)適房與兩限房，腐敗、尋租空間也會(huì)更大
北京市住建委出臺(tái)地方版的樓市調(diào)控新政“京七條”，將推出自住型商品房的消息發(fā)布后，“毫無(wú)懸念”地成為了時(shí)下最熱門(mén)的討論話題之一。
作為一項(xiàng)限房?jī)r(jià)的北京房市新政，自住房也不可避免地被民眾拿來(lái)與此前的經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房做起了比較。
接受法治周末記者采訪的專(zhuān)家表示，自住房發(fā)展的前景還有待時(shí)間檢驗(yàn)，更需要政府制定出科學(xué)可行的政策。
帶保障性質(zhì)的商品房
放下手里房屋中介打印的二手房戶型圖，打開(kāi)電腦搜索“自住型商品房”的新聞，成了北京市民張文瀚最近的常態(tài)，一想起自住房相當(dāng)于周邊商品房?jī)r(jià)格7折的“承諾”，張文瀚的臉上就會(huì)露出笑容。
今年36歲的張文瀚是北京某公司白領(lǐng)，每月7000多元的工資雖然不低，但要想憑借這點(diǎn)工資在北京購(gòu)房未免有些“天方夜譚”。他直言自己就是“夾心層”，“我們這類(lèi)人不上不下的，那被夾得是相當(dāng)難受?。 ?/p>
原本已打算向父母要錢(qián)買(mǎi)房的他在得知了自住房的消息后，就把這項(xiàng)政策視為了“救命稻草”，但他現(xiàn)在也沒(méi)完全搞清楚，“這個(gè)能打7折的自住房，究竟算不算商品房？”
“自住型商品房定位是商品房，但也具有一定保障的性質(zhì)，和兩限房相類(lèi)似，叫政策性商品房更為準(zhǔn)確?！敝康禺a(chǎn)評(píng)論員、亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存在接受法治周末記者采訪時(shí)表示，與普通商品房相比，其價(jià)格和戶型要受到一定限制，此外“原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定也與兩限房規(guī)定相類(lèi)似。
“到目前我們已有很多的政策房，自住型商品房是新推出的又一個(gè)，這也在一定程度說(shuō)明以前我們的政策房效果并不理想?！标悓毚嬲f(shuō)。
提起政策房，很多人首先想到的便是已“活躍”多年的經(jīng)濟(jì)適用房。這是由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。
據(jù)陳寶存介紹，1997年、1998年是我國(guó)房改關(guān)鍵時(shí)期，當(dāng)時(shí)商品房的價(jià)格和以工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受能力差距過(guò)大，因此1998年國(guó)家開(kāi)始推出經(jīng)適房，用以解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。
雖然自1998年后，各地經(jīng)適房迎來(lái)了迅速發(fā)展，但對(duì)緩解低收入人群的住房困難帶來(lái)的作用卻十分有限，陳寶存坦言，因?yàn)楸O(jiān)管上的種種漏洞，導(dǎo)致各類(lèi)“名不副實(shí)”的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。
經(jīng)適房面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為60至80平方米左右，但有些經(jīng)適房甚至超過(guò)200平方米以上；兩人戶申請(qǐng)者年收入應(yīng)在3.6萬(wàn)元以下，而實(shí)際經(jīng)適房小區(qū)內(nèi)卻屢現(xiàn)豪車(chē)，一些地方更直接將經(jīng)適房定義為“公務(wù)員房”；面對(duì)苦苦等候搖號(hào)的民眾，倒賣(mài)經(jīng)適房購(gòu)房號(hào)也成了一種現(xiàn)象……種種亂象極大阻礙了經(jīng)適房的實(shí)際效果。
經(jīng)適房調(diào)控不力再加上房?jī)r(jià)的日益飛漲，2007年下半年，北京首先提出了兩限房的概念。所謂兩限房就是限房?jī)r(jià)、限套型的普通商品住房。兩限房出臺(tái)之初是為解決中等收入人群住房問(wèn)題，雖然對(duì)家庭資產(chǎn)的準(zhǔn)入門(mén)檻比經(jīng)適房更高，但比周邊商品房便宜近一半的價(jià)格也讓需求排號(hào)者眾多。
但由于政府對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了限制，因此實(shí)際中不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始采用壓縮限價(jià)房用地等來(lái)提高利潤(rùn)；也有的地方政府將限價(jià)房地塊項(xiàng)目以?xún)?yōu)惠價(jià)格賣(mài)給企業(yè)，用于單位自建房建設(shè)。這些行為直接導(dǎo)致兩限房數(shù)量大幅縮水，無(wú)法滿足需求，分配不公仍舊成了最大問(wèn)題。
“我們不是缺乏保障房，而是給特權(quán)者的保障房太多了。”陳寶存強(qiáng)調(diào)，分配公平是任何帶有保障性質(zhì)的住房政策必須解決的最關(guān)鍵問(wèn)題，與兩限房和經(jīng)適房一樣，新近推出的自住房同樣將面臨分配的考驗(yàn)。
分配公正最關(guān)鍵
“分配公平，就是要讓真正有需求的人群能夠享有?！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴法治周末記者，由于主要照顧的是中端“夾心層”住房問(wèn)題，因此與經(jīng)適房和兩限房相比，自住房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)“寬松”，只要按照限購(gòu)政策規(guī)定在北京市具有購(gòu)房資格的家庭，就可以購(gòu)買(mǎi)。
“一方面它沒(méi)有對(duì)家庭資產(chǎn)收入進(jìn)行限制，同時(shí)也放開(kāi)了對(duì)北京戶口的限制，這也體現(xiàn)了自住房與經(jīng)適房和兩限房等保障性住房的不同。”張大偉說(shuō)。
但在陳寶存看來(lái)，準(zhǔn)入門(mén)檻低，再加上比普通商品房低30%的價(jià)格，必然會(huì)吸引大批有購(gòu)房需求的民眾涌入。一旦正式推出，競(jìng)爭(zhēng)壓力很可能會(huì)超過(guò)經(jīng)適房與兩限房，腐敗、尋租空間也會(huì)更大。
目前自住房的具體配套政策還在研究制定中，但可以確定的是，購(gòu)買(mǎi)自住房依然避不開(kāi)“搖號(hào)”。經(jīng)適房、兩限房的“搖號(hào)戰(zhàn)爭(zhēng)”已經(jīng)讓很多人到了“談號(hào)色變”的地步。更有細(xì)心的民眾發(fā)現(xiàn)，與之前經(jīng)適房、兩限房的搖號(hào)由政府組織不同，自住房的選房順序，將由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織公開(kāi)搖號(hào)確定。
“組織搖號(hào)的主體雖是開(kāi)發(fā)商，但對(duì)搖號(hào)的監(jiān)督機(jī)制將近似于保障房的搖號(hào)模式，確保公正?！彪m然北京市住建委副主任王榮武曾讓民眾放心，但大家仍難以安心。
北京市民張文瀚就直言：“以前兩限房政府搖號(hào)都沒(méi)能保證徹底公平，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商再插上一手，貓兒膩更多了?！?/p>
為解決這一問(wèn)題，在“京七條”中也加入了北京將建立限購(gòu)監(jiān)督委員會(huì)的內(nèi)容。法治周末記者從北京市住建委了解到，目前組建工作正在進(jìn)行，將邀請(qǐng)人大代表、政協(xié)委員、業(yè)內(nèi)專(zhuān)家和購(gòu)房代表等參加，定期開(kāi)展限購(gòu)落實(shí)情況抽查巡查。
“成立監(jiān)督委員會(huì)可以和自住房的推出相配套，這個(gè)工作異常重要。”陳寶存希望監(jiān)督委員會(huì)能盡快落實(shí)，并認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)情況，保障搖號(hào)公開(kāi)透明。
相較于寬松的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，此次規(guī)定的退出機(jī)制“5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、出租，5年后轉(zhuǎn)讓須按屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格繳納購(gòu)房差額的30%”，卻與此前的經(jīng)適房、兩限房等保障房相類(lèi)似。陳寶存認(rèn)為，這其中同樣有利可圖。
比如目前出讓的自住房項(xiàng)目規(guī)定的限價(jià)在每平米2萬(wàn)元左右，按90平方米每套計(jì)算，總價(jià)也近200萬(wàn)元，而5年后出售，如果房?jī)r(jià)漲到每平方3萬(wàn)元，上交30%后，仍可獲利60多萬(wàn)元?！懊黠@的利益驅(qū)使極易造成權(quán)力尋租，這也是之前經(jīng)適房與兩限房管理過(guò)程中頻現(xiàn)腐敗、未能達(dá)成預(yù)期效果的原因?！贝送猓悓毚鎻?qiáng)調(diào)，如何計(jì)算收益，裝修、稅費(fèi)、利息等是不是要在收益里扣除；對(duì)中介“陰陽(yáng)合同”做低價(jià)格擴(kuò)大收益等行為該如何規(guī)制；以及如何避免業(yè)主將自己的損失再轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上等，都是今后在制定細(xì)則時(shí)應(yīng)考慮的問(wèn)題。
“自住型商品房能否真正落實(shí)，惠之于民，確保住房分配的公開(kāi)透明、加強(qiáng)事前審核、加大事后檢查和懲罰力度，尤為重要。”陳寶存坦言，徹底杜絕分配不公是一項(xiàng)棘手難題，更需要相關(guān)部門(mén)有極大的決心和更加科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼弑Ｕ稀?
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