3月的最后兩天里，包括北京、上海在內(nèi)的全國30多個城市先后公布了樓市調(diào)控“國五條”的實施細則。至此，2013年的房地產(chǎn)調(diào)控進入具體操作階段。
北京成為全國調(diào)控最嚴格的城市。北京的細則中包括：京籍單身人士購買二套房；嚴格按個人轉讓住房所得的20%征收個人所得稅，出售五年以上唯一住房免征個稅；進一步提高二套房貸首付款比例；新舊政策以買賣合同網(wǎng)簽時間為準等條款。
面對日益高漲的房價，有關房地產(chǎn)調(diào)控的政策不斷在出臺，從限購、限貸到如今的稅收、房價控制目標，顯然，這一輪的調(diào)控力度超出以往歷次調(diào)控。
從各地密集出臺的調(diào)控細則來看，雖然大部分城市都重申了“國五條”的各項政策指向，但調(diào)控細則多為“溫柔落地”，鮮有城市給出具體如何操作的路線圖和時間表。
“行動積極，態(tài)度曖昧?！辨溂业禺a(chǎn)品牌中心總監(jiān)徐東華在接受時代周報采訪時如是評價。他認為，中央政府并沒有對國五條內(nèi)涉及的稅收等內(nèi)容作出更詳細的說明，這就讓很多地方政府在出臺細則后，不知道該如何執(zhí)行。
更有業(yè)內(nèi)專家直言，除北京和上海外，地方政府在落實國務院最新地產(chǎn)調(diào)控舉措方面的誠意似乎不高。
落地不細
在多地密集出臺的“國五條”細則中，顯現(xiàn)出“一線城市趨緊而二線偏松”的態(tài)勢，包括大連、廈門、長沙、杭州等近半數(shù)城市，僅有房價控制目標，并無其他細則。其中，杭州版的細節(jié)尤為短小精悍，不算標題，全文僅61字。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長顧云昌此前在接受采訪時表示，一線城市更多強調(diào)了限購，但無論是一線城市還是二、三線城市，都應該先滿足剛性需求，政府現(xiàn)在要做的是如何通過限購的辦法，遏制投機性需求。
中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學教授陳國強接受時代周報采訪時認為，目前住房市場內(nèi)，不同城市、不同區(qū)域的差異化表現(xiàn)非常明顯，在各地出臺的地方細則里面，就體現(xiàn)了這種差異化。
“在整體上來看，一線城市從嚴從緊的特征非常明顯，已經(jīng)出臺細則的二、三線城市和一線城市相比，顯得比較寬松和溫和。細節(jié)不細的情況很明顯。”陳國強說。
從此次各地的細則中不難看出，不同類型的城市，有不同的市場形態(tài)，在保持政策方面也有著相應的靈活性。
“不能期待所有的城市都出臺像北京這樣的嚴厲的政策，那不現(xiàn)實，各個城市面臨的矛盾和問題不一樣。對于二、三線城市來說，高庫存的問題沒有得到改善，對于京滬這樣的一線城市來說，如何增加庫存是主要的問題?！标悋鴱娬f。
陳國強認為，并不是說嚴了就有好的調(diào)控效果，恰恰相反，越嚴才最容易失控，因為諸如京滬，供求矛盾比較明顯，房價一旦上漲就會漲得比較高。
在徐東華看來，各地細則最大的差異，主要集中在稅費，也就是20%的個人所得稅該如何收取。
以杭州為例，整個細則只明確了一項目標，即“全市新建商品住房價格增幅低于本市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實際增幅”。但這里面透露出一個信號，就是如果杭州政府出臺個人所得稅收取的細則，整個交易量就會嚴重萎縮，這對房價會是一個明顯打壓。
“地方稅收收取恐怕也不會順利，說嚴重點可能會造成市場的恐慌，這是地方政府態(tài)度曖昧的主要原因?！毙鞏|華說。
但對于京滬而言，即使20%的個稅真正開始征收，也不會把交易量徹底打回谷底，因為市場需求太大。
對于第二套房貸款，各地細則目前均無明確表示。盡管“國五條”要求對二套房貸繼續(xù)從嚴，但一些地方政府在細則里留有余地，就是想通過市場變化，來確定是否繼續(xù)提高二套房貸的門檻。
實際上，對于目前執(zhí)行的二套房貸的嚴厲措施，業(yè)內(nèi)市場頗有質(zhì)疑，比如第二次通過銀行貸款買房當中有多少比例是一些改善型需求，很多人是想賣掉舊房換新房，或者賣掉小一點的房子換大一點的房子，這實際上屬于合理的自住需求。
“但是，在現(xiàn)行的二套房貸政策環(huán)境下，這部分人被調(diào)控了，政策還是有優(yōu)化改進的空間?！标悋鴱娬f。
20%稅收補貼土地財政
房價是上漲還是下跌，大家都關注，但最新出臺的20%的個人所得稅如何收取，卻是當下市場熱議的焦點之一。
實際上，關于房地產(chǎn)市場收取個人所得稅的政策并不是第一次出臺。2006年，國家稅務總局下發(fā)了《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，在這個通知中明確表示，要對二手房征收個人所得稅，并明確，個人轉讓住房需要繳納個人所得稅的稅率為20%。
盡管當時有政策，但到真正在實施過程中，個人房屋轉讓仍舊按照交易價格的1%-3%來收取，這次調(diào)控強調(diào)了要收取20%的個稅，將會成為下一步調(diào)控中，地方細則實施中的一個重點。
陳國強坦言，他對20%個稅的執(zhí)行，心存疑慮，“如果按照國五條的要求，普遍征收20%個人所得稅，就要面對各種情況。政府部門將來在征管環(huán)節(jié)要涉及很多具體情況的處理，會存在很多技術上的困難和現(xiàn)實操作中的難題?！?/p>
比如說一套房產(chǎn)，當初購買的房款，包括裝修環(huán)節(jié)的成本費用，還有交付過程當中的契稅、維修基金，后續(xù)貸款，按揭的利息成本等，都要一項一項計算成本，這不僅需要時間，還需要人力，如果沒有原始票據(jù)，怎么去核定成本，以什么樣的方式去認定，這都是需要考慮的問題。
“過去為什么普遍采用按照總額1% 這樣一種方式來征收個稅，這有很實際的一些因素的考慮?！标悋鴱娺@樣解釋。
關于20%的個人所得稅的征收，徐東華算過一筆賬——如果一年的房屋交易量是15萬-20萬套，且都是涉稅房產(chǎn)，那么僅此一項個人所得稅一年的收入就在300億左右。這差不多相當于北京2012年整個財政收入中的個人所得稅金額。
公開資料顯示，2012年全市地方財政收入為3314.9億元，其中個人所得稅收入為281.5億元。
事實上，目前的地方交易系統(tǒng)建設能不能支持收取20%的個人所得稅，也是一個很重要的問題。“地方政府對土地財政的依賴比較大，房地產(chǎn)市場不活躍對于他們來說沒有任何的好處。”徐東華說，如果能在交易量上來的前提下收取個稅，或者把持有環(huán)節(jié)的個稅提上來，那就可以彌補土地財政，這樣的話地方政府的意愿就會強一些，“稅收多，就能彌補土地財政，這樣地價就不會太高，地價不高樓面價格就不高，房價自然也不會太高?！?/p>
地方政府出手“限價”
在此次的“國五條”地方細則中，一個突出舉措是明確了樓市的“限價”政策。
比如北京版細則稱，加強商品房銷售價格引導。繼續(xù)總結完善本市價格引導經(jīng)驗，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目，可暫不核發(fā)預售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。
比如上海版細則提出，對預銷售方案報價過高且不接受房屋管理部門管理指導的，可暫不予受理銷售方案備案、暫不核發(fā)預售許可證。
合肥版細則首次提出，凡已備案的商品住房價格在3個月內(nèi)不得向上調(diào)整。對預售方案報價過高且不接受物價、房產(chǎn)部門指導的商品房項目，價格主管部門暫不予以價格備案、房產(chǎn)部門暫不核發(fā)預售許可證。
“這就是說政府要把商品房當限價房來管，也可能意味著政府要出手干預開發(fā)商的定價了，會嚴格執(zhí)行一套一價。”徐東華說。
徐東華認為，這條固定的細節(jié)會不會出，還不一定，最有可能的就是不對外說，政府在內(nèi)部就決定了，“開發(fā)商去報備成交價格的時候，如果超過一定的價格就不允許開盤，或者強制開發(fā)商開盤，但房價必須限制在一定的范圍內(nèi)?！?/p>
值得關注的是，“國五條”提出的限購區(qū)域擴容的要求，并未在一些地方細則中得到體現(xiàn)，多數(shù)地方政府均未對限購政策加碼。
“很多地方政府可能也在等，等流轉環(huán)節(jié)的稅，持有環(huán)節(jié)的稅都出來后，再去討論下一步該怎么辦，比如限購要不要取消?！标悋鴱娬f。他認為，各地的細則不會一下子就給市場帶來變化，觀望，謹慎，理性，就是現(xiàn)在市場的態(tài)度。
“一段時間來看，房價不會有太大的變化，往上走比較乏力，因為調(diào)控的力度比較大，但往下走也沒什么欲望?！毙鞏|華說。
?。ㄓ浾?張蕊）
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