經(jīng)營(yíng)冰火兩重天
萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)擴(kuò)張困局
萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)市中心與郊區(qū)冰火兩重天的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)實(shí)，透視商業(yè)綜合體盲目擴(kuò)張下，選址和經(jīng)營(yíng)的雙重困境。
“18個(gè)月一座城，3-5天上一層”，這樣的發(fā)展速度，讓萬(wàn)達(dá)成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的“帶頭大哥”。
僅2012年，萬(wàn)達(dá)新開(kāi)業(yè)17個(gè)萬(wàn)過(guò)廣場(chǎng)，1個(gè)萬(wàn)達(dá)中心。在萬(wàn)達(dá)高速擴(kuò)張的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)困局日益顯現(xiàn)：大量已經(jīng)出售的室外商鋪空置、人氣不振、以及傳聞中的萬(wàn)達(dá)百貨陷入泥潭……
記者探訪滬上正在運(yùn)營(yíng)的四個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)了解到，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所處的五角場(chǎng)一直以“市中心”的姿態(tài)立足，而其地處郊區(qū)的江橋、周浦、寶山三個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)無(wú)一例外地人氣不足。
郊區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)之困
以江橋萬(wàn)達(dá)為例，開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)一年多，室外商鋪空置率高達(dá)四成。
記者在江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)室外商鋪看到，步行街室外商鋪外墻上“金街”的宣傳語(yǔ)格外醒目，從人氣上來(lái)看，“金街”充其量是個(gè)“鐵街”。商鋪空置率非常高，多家商鋪大門(mén)緊閉。街道兩旁的商鋪門(mén)上張貼著“招商熱線電話(huà)”。
據(jù)江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)招商部門(mén)工作人員介紹，金街的交房時(shí)間是2011年10月，所覆蓋的范圍為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)五個(gè)出口外圍的102個(gè)商鋪。據(jù)《東地產(chǎn)》目測(cè)，“金街”至少有四成的商鋪空置。
經(jīng)營(yíng)者感受透露出郊區(qū)龐大綜合體的經(jīng)營(yíng)困境。
一家韓國(guó)料理店的服務(wù)員告訴記者，這里生意不行，平時(shí)沒(méi)什么人。前面還有很多空店沒(méi)租出去呢。
望湘園門(mén)店經(jīng)理康先生在接受記者的采訪時(shí)表示，我們位于市中心的門(mén)店生意都非常好，這里開(kāi)業(yè)后的現(xiàn)狀和當(dāng)初宣傳時(shí)的出入很大，本來(lái)我們希望地鐵開(kāi)通后會(huì)有所好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在來(lái)看，地鐵效應(yīng)還沒(méi)有顯現(xiàn)?！爸饕翘恕保迪壬懈?。
面對(duì)商場(chǎng)人氣不振、商鋪空置的現(xiàn)象，運(yùn)營(yíng)江橋萬(wàn)達(dá)商鋪招商的工作人員稱(chēng)，江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)尚處于發(fā)展階段，隨著地鐵13號(hào)線的開(kāi)通，人氣自然會(huì)跟上。
而事實(shí)上，地鐵已經(jīng)開(kāi)通一段時(shí)間了，據(jù)商場(chǎng)內(nèi)多位商家透露，生意并沒(méi)有得到好轉(zhuǎn)。
無(wú)獨(dú)有偶，于2012年6月29日開(kāi)業(yè)的寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)目前同樣面臨上述問(wèn)題。此外，周浦萬(wàn)達(dá)情況也基本相近。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從地段來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，除五角場(chǎng)外，其它幾個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所選擇的地段相對(duì)偏遠(yuǎn)，綜合體體量巨大，且不說(shuō)市場(chǎng)有沒(méi)有那么大容量，即使有，也需要相當(dāng)?shù)臅r(shí)間來(lái)培育人氣。此外，近年來(lái)，大量商業(yè)綜合體的涌現(xiàn)，讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，也過(guò)剩危機(jī)已迫在眉睫。
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)擴(kuò)張隱憂(yōu)
江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的冷清現(xiàn)象并非個(gè)案，它是如今萬(wàn)達(dá)在全國(guó)各地高運(yùn)轉(zhuǎn)下的一個(gè)縮影。
稍加留意，不難發(fā)現(xiàn)全國(guó)各地一連串萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)與上海江橋項(xiàng)目一樣，陷入經(jīng)營(yíng)困境。
于2003年建成的沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，因人氣稀少，陷入與業(yè)主的糾紛中，2006年9月，沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)遭拆除，成為城市綜合體的短命案例之一。
2010年11月19日，位于濟(jì)南的首個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，轟動(dòng)一時(shí)，后因定位不準(zhǔn)，檔次不高不低，引入品牌不夠鮮明，萬(wàn)達(dá)百貨人氣不足。
2012年6月，武漢菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)室外商鋪交房一年多，人氣不足，出租率只有三成左右。
廣州白云區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，主力店的生意較好，但室外的街鋪十分冷清，入駐的商戶(hù)流失率至少30%。
不過(guò)，與上述情況不同的是，部分萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)紅火，其中位于五角場(chǎng)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一直被視為萬(wàn)達(dá)成功的典型代表。
記者在五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)看到，人流量最多的地方，包括了沿街商鋪、餐飲店和影城。沿街商鋪人來(lái)人往，餐飲店門(mén)口四處可見(jiàn)排隊(duì)的長(zhǎng)龍，而在影城休息區(qū)里面，都是等候進(jìn)場(chǎng)的人群。
五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)的門(mén)店空置率非常低，幾乎看不到空置門(mén)面。記者隨機(jī)采訪的多位商家都表示，因?yàn)樯廨^好，這里的門(mén)店穩(wěn)定性較高，換手率低。
相似的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，不一樣的地理位置，五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)的成功多半是來(lái)源地段的優(yōu)越。
東江建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所副總經(jīng)理李曉告訴記者，目前上海主要人口，同時(shí)也是消費(fèi)水平最高的人口，仍然居住在中環(huán)線以?xún)?nèi)的核心區(qū)域。所以一般來(lái)說(shuō)，位于城市中心的商場(chǎng)生意會(huì)比較好。
“郊區(qū)的城市綜合體必須考慮一定規(guī)模的消費(fèi)人群，如何設(shè)置主力店和高端品牌以同市區(qū)的商業(yè)綜合體爭(zhēng)奪高端客戶(hù)，是主要的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)達(dá)正在上海所有的郊區(qū)‘城市中心’建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。而這些區(qū)域的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)規(guī)模并沒(méi)有比中心城區(qū)的小，局限于人流量及消費(fèi)水平有限，郊區(qū)的大商場(chǎng)就會(huì)顯得‘很吃虧’?！崩顣越忉尩馈?/p>
一個(gè)很簡(jiǎn)單的現(xiàn)象，同樣裝修風(fēng)格、提供同樣產(chǎn)品的一家沿街食品店“土豆心愿”，在寶山，記者記者觀察了十分鐘之久，沒(méi)有一個(gè)客人；而在五角場(chǎng)，在同樣的時(shí)間段，有七八名客人圍在店門(mén)口。
事實(shí)證明，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)并不能復(fù)制“到哪里，哪里就是市中心的神話(huà)”。
電商分流加速
此外，電商的強(qiáng)勢(shì)崛起，已成為不可逆轉(zhuǎn)的潮流。
艾瑞咨詢(xún)數(shù)據(jù)顯示，2012年中國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)交易規(guī)模達(dá)8.1萬(wàn)億元；從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物突破萬(wàn)億元大關(guān)。
目前，電子商務(wù)銷(xiāo)售額已相當(dāng)于社會(huì)消費(fèi)品零售總額的4.7%。專(zhuān)家預(yù)計(jì)，到2015年網(wǎng)絡(luò)零售額將達(dá)到社會(huì)消費(fèi)品零售總額的9%以上。
事實(shí)上，今年雙“十一”，一天191億元，天貓的瘋狂成長(zhǎng)，已敲響傳統(tǒng)商業(yè)和以傳統(tǒng)商業(yè)為內(nèi)容的商業(yè)地產(chǎn)的警鐘。
但關(guān)于業(yè)界對(duì)于萬(wàn)達(dá)大批量開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合體的擔(dān)憂(yōu)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)老總王健林不以為然，他表示，盡管目前網(wǎng)購(gòu)流行，但網(wǎng)購(gòu)無(wú)法替代終端。
但現(xiàn)實(shí)可謂嚴(yán)峻。城市綜合體供應(yīng)過(guò)剩，電商全行業(yè)崛起，整體看空商業(yè)地產(chǎn)的呼聲漸高。行業(yè)性的震動(dòng)之下，以上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)為例，有關(guān)“萬(wàn)達(dá)到哪里，哪里就是市中心”的神話(huà)，正在崩塌……與此同時(shí)，高速擴(kuò)張也為萬(wàn)達(dá)埋下隱憂(yōu)，有關(guān)萬(wàn)達(dá)人事動(dòng)蕩與債務(wù)危機(jī)的傳聞，我們還會(huì)繼續(xù)追蹤。（記者 汪露）
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