上海樓市隱現(xiàn)新豪賭潮
大開(kāi)發(fā)商在一線城市搶地，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)地塊搶一塊少一塊；中小開(kāi)發(fā)商也在二三線城市積極看項(xiàng)目，大家都在賭樓市就此開(kāi)始溫和、穩(wěn)定的反彈
“看完房，老婆剛說(shuō)一句這套房子還比較滿意，準(zhǔn)備開(kāi)口殺價(jià)。房東馬上加價(jià)7萬(wàn)。”前幾天剛在上海普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)板塊遭遇二手房房東“跳價(jià)”的楊敏至今還氣憤難消。
2012年8月以來(lái)，楊敏一直在曹楊板塊看房，但由于盼望房?jī)r(jià)下跌，他一直處于觀望狀態(tài)。進(jìn)入11月以后，楊敏發(fā)覺(jué)情況有些不妙了：中介公司里的房源越來(lái)越少，看房越來(lái)越難，房東的態(tài)度也越來(lái)越牛。
2012年11月底楊敏曾看中曹楊板塊一套90平方米的兩房，房東掛牌價(jià)是223萬(wàn)元，但楊敏第一次去看房，房東就把成交價(jià)抬高了5萬(wàn)元。12月，楊敏再次遭遇了房東跳價(jià)。在第三次遭遇房東坐地漲價(jià)7萬(wàn)元之后，楊敏終于妥協(xié)了，并堅(jiān)持當(dāng)場(chǎng)與房東簽訂了定金合同，定金5萬(wàn)元，提高房東的違約成本。
“房東客氣的，一直說(shuō)沒(méi)空，讓我們?cè)俚鹊龋徊豢蜌獾?，直接加價(jià)5萬(wàn)到10萬(wàn)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐長(zhǎng)風(fēng)板塊區(qū)域經(jīng)理胡明鋒告訴《瞭望東方周刊》。
胡明鋒說(shuō)，2012年12月，二手房賣家屢屢跳價(jià)5到10萬(wàn)元的情況在上海的普陀長(zhǎng)風(fēng)板塊已經(jīng)成了一個(gè)常見(jiàn)現(xiàn)象。對(duì)于這些現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)從春節(jié)之后漸漸形成了一個(gè)共識(shí)：隨著上海樓市開(kāi)始翹尾，“賭反彈”的心理又開(kāi)始復(fù)萌，新一輪房?jī)r(jià)上漲潮正在醞釀。
不過(guò)，2013年3月1日“新國(guó)五條細(xì)則”的橫空出世，卻讓這一切又平添了諸多變數(shù)。楊敏顧不得氣憤了，他對(duì)房東能抽出時(shí)間來(lái)跟他一起連夜過(guò)戶感激不已，因?yàn)椤皣?guó)五條”細(xì)則指出“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征?！币恍┰敬蛩悴徊?jī)r(jià)反彈的投資客，則顯得有些措手不及，不過(guò)，他們似乎也沒(méi)有被樓市新政嚇得“落荒而逃”。
樓市翹尾
就在國(guó)五條新政出臺(tái)之前，本刊記者走訪了多名在上海擁有住宅的投資客，他們都表達(dá)了對(duì)房?jī)r(jià)上漲看好的心態(tài)。而在具體操作上，除直接提高掛牌價(jià)外，還有些人干脆直接撤銷在中介門店的掛牌，等待2013年下半年之后的“報(bào)復(fù)性反彈行情”。
這樣的心態(tài)從2012年11月以來(lái)，就在市場(chǎng)的成交上有所體現(xiàn)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)上海40個(gè)標(biāo)桿二手樓盤的監(jiān)測(cè)顯示，以2012年6月為基點(diǎn)，大戶型在10月、12月出現(xiàn)漲價(jià)的樓盤個(gè)數(shù)分別是13個(gè)和17個(gè)；中戶型在10月、12月漲價(jià)的樓盤個(gè)數(shù)分別是22個(gè)、25個(gè)，小戶型在10月、12月漲價(jià)的樓盤個(gè)數(shù)分別是13個(gè)、16個(gè)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪接受《瞭望東方周刊》專訪時(shí)表示，2012年12月第二周以來(lái)，上海普陀長(zhǎng)風(fēng)、楊浦黃興、長(zhǎng)寧東等多個(gè)板塊都出現(xiàn)了“惜售”和“跳價(jià)”的情況，二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，正促使越來(lái)越多的二手房房東加入“賭反彈”的行列。即使新國(guó)五條出臺(tái)之后，本刊記者采訪的多位投資客，也最多只是表達(dá)了“觀望”的態(tài)度，與外界想象相差甚遠(yuǎn)。
導(dǎo)致這一局面的直接原因，就是2012年末的翹尾行情。葉厚彪告訴本刊記者，2012年上海新建商品住宅成交993萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲27.9%。11月，上海新建商品住宅成交8158套、98.2萬(wàn)平方米，同比分別大漲99.8%和88.9%，為近5年同期次佳水平。12月，上海住宅成交面積達(dá)115萬(wàn)平方米，超越6月102萬(wàn)平方米的高位，達(dá)2011年以來(lái)最高點(diǎn)。
其實(shí)，翹尾行情并不僅在上海。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2013年1月18日公布數(shù)據(jù)顯示，2012年12月，在70個(gè)大中城市中，54個(gè)城市新房 (不含保障房)價(jià)格環(huán)比上漲，8個(gè)城市下降，8個(gè)城市持平。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有46個(gè)，下降的15個(gè)，持平的9個(gè)。鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市房?jī)r(jià)已全面上漲，且漲幅繼續(xù)高于二、三線城市。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴《瞭望東方周刊》，不久前的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、促使房?jī)r(jià)合理回歸”的定調(diào)較前兩年溫和了很多，這使得市場(chǎng)認(rèn)為政策層面已在轉(zhuǎn)向，開(kāi)始鼓勵(lì)改善型需求入市，這也在一定程度上促成了投資客的“賭反彈”心態(tài)。
“翹尾”的除了住宅交易市場(chǎng)，還有土地市場(chǎng)。中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，十家標(biāo)桿房企2012年12月購(gòu)地金額環(huán)比上升約45%，新增可建面積環(huán)比大增約83%。同時(shí)，12月份標(biāo)桿房企購(gòu)地總金額創(chuàng)年內(nèi)新高，萬(wàn)科、保利、中海地產(chǎn)尤為活躍，其當(dāng)月購(gòu)地金額占標(biāo)桿房企總額的90%。
在上海，土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了“翹尾行情”。高潮出現(xiàn)在11月，上海市經(jīng)營(yíng)性用地成交金額達(dá)106億元，在10月創(chuàng)下109億元高峰之后連續(xù)第二個(gè)月突破100億元。
上海土地市場(chǎng)在2012年前5個(gè)月底價(jià)成交、流拍頻現(xiàn)的低迷后，從7月份開(kāi)始突然轉(zhuǎn)熱，標(biāo)志性事件是當(dāng)月融創(chuàng)與綠城攜手以16.44億摘得浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)A-03-11住宅地塊，樓板價(jià)約為15054元/平米，為上海2012年住宅用地“地王”。
2012年11月，上海土地市場(chǎng)高潮迭起。11月，太保財(cái)險(xiǎn)聯(lián)合體以27.7億元競(jìng)得黃浦區(qū)594(北塊)、596街坊地塊，樓板價(jià)高達(dá)36176元/平米，上海新單價(jià)“地王”由此誕生；12月，萬(wàn)科、綠地、九龍倉(cāng)聯(lián)合體以54.31億元總價(jià)競(jìng)得徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)278a-05、278b-02、278b-04南站商務(wù)區(qū)地塊，刷新上?？們r(jià)“地王”記錄；半個(gè)月后，該記錄被海門路55號(hào)地塊以56.8億的天價(jià)打破，該地塊同時(shí)也成為了2012年全國(guó)新的總價(jià)“地王”。
地王頻出背后
“在上海，開(kāi)發(fā)商又搶地了。一方面是對(duì)樓市回暖的信心增強(qiáng)，一方面是政府也轉(zhuǎn)變思路，拿出一些優(yōu)質(zhì)但稀缺的地塊資源，激發(fā)了開(kāi)發(fā)商跑馬圈地的心理。”上海一家私募房地產(chǎn)基金的總經(jīng)理Clark Lu告訴《瞭望東方周刊》?！?012年樓市回暖緩解了開(kāi)發(fā)商的資金鏈緊張。大開(kāi)發(fā)商在一線城市搶地，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)地塊搶一塊少一塊；中小開(kāi)發(fā)商也在二三線城市積極看項(xiàng)目。大家都在賭樓市就此開(kāi)始溫和、穩(wěn)定的反彈?！?/p>
Clark Lu認(rèn)為，2012年12月上海漕河涇社區(qū)地王就是個(gè)典型的例子?！霸摰貕K以前很少人關(guān)注，因?yàn)榭們r(jià)太高，體量太大，限制太多，資金占有量太大?！比欢?2月12日，萬(wàn)科、綠地、玖致酒店管理有限公司、廣州港捷企業(yè)管理有限公司四家聯(lián)合以54.3億元的底價(jià)拿下的上海徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)278a-05、278b-02、278b-04南站商務(wù)區(qū)地塊，刷新了此前10月份剛剛由徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊創(chuàng)造的年內(nèi)總價(jià)地王紀(jì)錄。
新“地王”起始總價(jià)為54.3億元，起始樓板價(jià)約為1.1萬(wàn)元左右/平米。另外，該地塊出讓后，用地內(nèi)規(guī)劃的中央公共綠化帶占地面積約為36790平米，建成后產(chǎn)權(quán)須無(wú)償移交區(qū)政府相關(guān)部門。而且，該中央公共綠化帶，由受讓方統(tǒng)一設(shè)計(jì)，代為建設(shè)，并負(fù)責(zé)管理和運(yùn)營(yíng)，由此產(chǎn)生的費(fèi)用需由競(jìng)得人承擔(dān)。
“條件這么苛刻，而且對(duì)開(kāi)發(fā)商的專業(yè)性要求非常高，如果不是對(duì)后市有很強(qiáng)的信心，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)不敢拿地?！?Clark Lu說(shuō)。
這并非個(gè)案。2012年11月28日，上海寶山羅店新鎮(zhèn)F1-3地塊出讓，外資房企Winzen Ivestment Pte.Ltd以5.33億元競(jìng)得該地塊，折合樓板價(jià)9802元/平米，溢價(jià)率約為22.5%。該地塊曾于2011年掛牌出讓過(guò)一次，因無(wú)人競(jìng)拍而中止掛牌。在此之前，該板塊成交溢價(jià)最高的案例出現(xiàn)在2009年，當(dāng)時(shí)羅店新鎮(zhèn)D1-2地塊溢價(jià)率高達(dá)185%，但折合樓板價(jià)也僅為9128元/平米。
此外，2012年初號(hào)稱“今年不輕易拿地”的萬(wàn)科，下半年以來(lái)每月都有200萬(wàn)平方米以上的新增土儲(chǔ)，10月份更是拿下448萬(wàn)平方米土地，創(chuàng)下其近兩年以來(lái)單月最大手筆。
2013年1月12日，首創(chuàng)置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光在第四屆中國(guó)地產(chǎn)領(lǐng)袖年會(huì)上表示，2013年市場(chǎng)總體將好于去年，“2012年冬天里有春天，2013年春天來(lái)了，但可能是春天里有冬天?！薄俺擎?zhèn)化”為劉曉光帶來(lái)了更多希望，“城鎮(zhèn)化率，每一年提高1到2個(gè)百分點(diǎn)，大概要新增的住房需求在500萬(wàn)套以上?！?/p>
復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)張華則告訴《瞭望東方周刊》，2012年復(fù)地集團(tuán)以166.7億的規(guī)模超額完成銷售計(jì)劃，就是因?yàn)橄掳肽陿鞘行蝿?shì)轉(zhuǎn)好，復(fù)地在9、10月份推出了大部分項(xiàng)目并獲得了良好的銷售業(yè)績(jī)。張華說(shuō)，他對(duì)2013年樓市“謹(jǐn)慎樂(lè)觀”，但復(fù)地會(huì)在北京、上海等重點(diǎn)城市加速拿地，并且“在重慶、成都這些地區(qū)，以尋找資金合作方等形式多渠道拿地?！?/p>
各執(zhí)一詞
2013年的前2個(gè)月，樂(lè)觀的看法呈現(xiàn)出幾乎一邊倒的趨勢(shì)。
中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心在《2012年房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)及未來(lái)展望》中預(yù)測(cè)， 2013年全國(guó)商品房銷售價(jià)格將在2012年的基礎(chǔ)上上漲5%-10%。其中，一二線城市中心城區(qū)由于最近兩年持續(xù)的嚴(yán)厲調(diào)控，房?jī)r(jià)漲勢(shì)基本停滯，預(yù)計(jì)2013年將出現(xiàn)強(qiáng)烈的補(bǔ)漲效應(yīng)，預(yù)計(jì)漲幅將在10-20%；城郊板塊房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)10%以下的溫和回漲。
上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告也對(duì)2013年房?jī)r(jià)整體走勢(shì)繼續(xù)看漲，并認(rèn)為由于近兩年一、二線中心城市受樓市調(diào)控的影響較大，房?jī)r(jià)漲幅有所壓制，一旦市場(chǎng)回暖，將有可能出現(xiàn)強(qiáng)烈的補(bǔ)漲效應(yīng)。并稱“2013年樓市調(diào)控政策有可能進(jìn)一步升級(jí)，否則將難以控制一線城市和少數(shù)二線城市的房?jī)r(jià)漲幅。”
市場(chǎng)成交量似乎也在佐證這些觀點(diǎn)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，1月前13天上海新建商品住宅共成交43.2萬(wàn)平方米，同比提升2.18倍，高于2012年12月份同期水平。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1月1日到13日，全國(guó)主要的54個(gè)城市新建住宅簽約套數(shù)達(dá)到了10.48萬(wàn)套，同比上漲103%。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴本刊記者，雖然短期內(nèi)限購(gòu)、限貸政策不可能退出，但樓市在經(jīng)過(guò)2012年初的低迷開(kāi)局和年末的翹尾、暖冬行情后，2013年將進(jìn)入平穩(wěn)復(fù)蘇時(shí)期。
不過(guò)，來(lái)自官方和半官方的聲音依然謹(jǐn)慎。中國(guó)國(guó)土資源部土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松宣稱2012年出現(xiàn)的大多數(shù)“地王”系誤讀或炒作，實(shí)際上僅兩宗地塊符合“地王”的判定標(biāo)準(zhǔn)。
2013年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹在《中國(guó)投資》發(fā)表文章稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅反彈的可能性不大，并稱第三套房不貸款政策仍會(huì)堅(jiān)持。1月20日，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲也公開(kāi)表示，2013年如果不出現(xiàn)大的變化的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn)，并不具備大幅度的房?jī)r(jià)反彈的條件。
而剛剛出臺(tái)的國(guó)五條，尤其是20%征稅的內(nèi)容，則在3月成為多空雙方爭(zhēng)論的絕對(duì)焦點(diǎn)。看空的一方認(rèn)為購(gòu)房成本的猛增將壓制需求，導(dǎo)致價(jià)格下跌；看多的一方卻認(rèn)為，在一二線城市剛性需求不變的情況下，成本依然可以轉(zhuǎn)移到買方身上，投資者所增加的是時(shí)間成本。
據(jù)本刊記者了解，投資客依然是看多一方的主力軍，“投資客手上的房源大多在市區(qū)，這里房源的稀缺性是長(zhǎng)期的，不會(huì)改變的，時(shí)間一長(zhǎng)，增加的成本還是能轉(zhuǎn)移到買家身上?！币晃灰廊坏ǖ耐顿Y者告訴本刊記者，國(guó)五條還需要地方政府制定細(xì)則并確保實(shí)施，“以往很多政策，在中央是雷聲很大，但到了地方卻雨點(diǎn)很小。何況二手房購(gòu)買成本提高20%，新房房?jī)r(jià)肯定也會(huì)相應(yīng)上漲，房?jī)r(jià)平均值反而會(huì)猛增，這是地方政府不愿看到的。”
“開(kāi)發(fā)商心態(tài)也沒(méi)受太大影響，反而一些人很高興，二手房?jī)r(jià)格突然漲了20%，我新房漲個(gè)10%也不要緊吧？”Clark Lu告訴本刊記者。
虛假繁榮
葉厚彪從數(shù)據(jù)層面分析認(rèn)為，就算沒(méi)有新的調(diào)控政策出臺(tái)，如今的投資客和開(kāi)發(fā)商的“賭反彈”恐怕也難以如愿?！皬?012年末的上海住宅成交結(jié)構(gòu)上就能看到，購(gòu)房者并沒(méi)有出現(xiàn)普遍性的恐慌性入市。”
2012年第一季度，上海總價(jià)在90萬(wàn)元以下、90萬(wàn)到150萬(wàn)元、150萬(wàn)到300萬(wàn)元、300萬(wàn)元以上房源的成交數(shù)量占比，分別是45%、30%、17%和6%。第二季度比例與之大致持平。
到第三季度，剛需需求向改善需求轉(zhuǎn)變的情況就變得很明顯。90萬(wàn)元以下、90萬(wàn)到150萬(wàn)元房源比例分別下降到30%和25%；300萬(wàn)元以上的房源比例則上升到25%?！捌渲杏?5%的客戶是一次性付款?！比~厚彪說(shuō)。
他告訴本刊記者，上海800萬(wàn)元以上的房源，37.5%一次性付款，1000萬(wàn)元以上房源，53%一次性付款，這說(shuō)明買房市場(chǎng)的資金量很充沛。另一方面，9月到11月，300萬(wàn)元以上的房源比例下降到11.5%，這說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲一旦明顯影響了購(gòu)房者的投資預(yù)期，市場(chǎng)馬上會(huì)回歸理智，“上海二手房交易的整體漲幅，始終沒(méi)有超過(guò)5%?！?/p>
“對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，情況也是如此?，F(xiàn)在市場(chǎng)分化的很明顯，針對(duì)剛需的樓盤，如果單套價(jià)格低，銷售就非常好；如果總價(jià)高，又沒(méi)有促銷，銷售就比較難?！比~厚彪說(shuō)，就算在一片“回暖”聲中，還是有開(kāi)發(fā)商為了完成年度銷售目標(biāo)，要降價(jià)促銷。
“只能說(shuō)最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了。但開(kāi)發(fā)商面臨的形式依然嚴(yán)峻?！比~厚彪說(shuō)，截至2012年12月24日，上海市一手房可售面積約為1028.28萬(wàn)平米，這比2012年10月的最高峰減少了5%，但其實(shí)在2008年到2011年，上海樓市的庫(kù)存量都沒(méi)有超過(guò)千萬(wàn)的高位。
而對(duì)一些炒房者來(lái)說(shuō)，這些數(shù)據(jù)或許太過(guò)復(fù)雜和迂腐，他們賭的，只是長(zhǎng)期趨勢(shì)下的那些波動(dòng)。而從根本上抑制這些投機(jī)心態(tài)的一再?gòu)?fù)萌，中國(guó)樓市還有很長(zhǎng)的路要走。
綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良告訴《瞭望東方周刊》，抑制投機(jī)的關(guān)鍵，“是房產(chǎn)稅如何擴(kuò)大試點(diǎn)，個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該由國(guó)家出臺(tái)一個(gè)指導(dǎo)文件，以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)指標(biāo)作為目標(biāo)，合理確定房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)比，確定一個(gè)完善的征稅框架。”2012年，綠地的住宅銷售面積和成交金額均增長(zhǎng)了35%到40%。
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞也告訴本刊記者，在限購(gòu)和限貸政策的執(zhí)行中，一直存在著中央和地方政府的博弈，只有采用長(zhǎng)期穩(wěn)定、市場(chǎng)化的政策，才能避免這樣的博弈，最終達(dá)到抑制投機(jī)的目的，這種投資客在政策和市場(chǎng)波動(dòng)中的投機(jī)才會(huì)真正結(jié)束。（記者姜智鵬）
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