租房市場
隨著房價(jià)不斷高企，租房住的人越來越多。租房市場的發(fā)展是否有序、監(jiān)管是否到位，關(guān)涉民生。然而，本刊記者近日在北京、廣州、武漢等地調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，提供虛假房源信息、合同暗藏“霸王條款”、隨意提漲房租等市場亂象普遍存在。
一些中介壟斷房源信息，且由于房源信息無法及時(shí)登記備案，房租作為灰色收入流進(jìn)個(gè)人腰包，形成了巨大的逃稅“黑洞”。租房市場的亂象，該管一管了。
“隨便貼上去的”房源信息
2012年畢業(yè)后，在廣州工作的吳峰準(zhǔn)備租一套40平方米的單身公寓，因?yàn)檎抑薪橐嗷ㄒ粋€(gè)月的租金作為中介費(fèi)，所以他打算自己上網(wǎng)找。
“沒想到在網(wǎng)上廣州個(gè)人房源專區(qū)找到的房子，電話打過去，對方卻是中介！”吳峰告訴記者，自己先后在廣州視窗、58同城、趕集網(wǎng)等網(wǎng)站上搜集個(gè)人房源，折騰了幾個(gè)星期，還是沒有找到合適的?！胺吭葱畔⒒旧隙急恢薪閴艛嗔??！?/p>
記者隨后在國內(nèi)某家知名租房網(wǎng)站上做了調(diào)查，以北京遠(yuǎn)洋山水小區(qū)為例，點(diǎn)開網(wǎng)站主頁，依次輸入北京、個(gè)人房源、遠(yuǎn)洋山水。記者點(diǎn)開一條名為“地鐵沿線一居出租，免中介，面議”的信息，并用百度搜索聯(lián)系人電話，發(fā)現(xiàn)這名“房主”在網(wǎng)上不僅有過多條不同的租房信息，而且還在論壇中稱自己有中介人證。隨后記者撥通了這名“房主”的電話。
“請問您是有一套一居室出租嗎？”
“嗯，是的?！?/p>
“請問您是中介還是個(gè)人？”
“是這樣，我本人是中介的，但這套房是我?guī)鸵粋€(gè)朋友出租，費(fèi)用好商量……”
隨后，記者逐一核對了頁面中顯示的12條房源信息，其中一半是中介，還有兩條是重復(fù)的。
自己找不到房，只好求助于中介。讓吳峰郁悶的是，明明網(wǎng)站介紹中地段優(yōu)越、房齡很新、價(jià)格實(shí)惠、配套齊全的房子，到了現(xiàn)場就被告知“租出去了”，中介接著就推薦別的房子，往往“質(zhì)次價(jià)高”。
和吳峰有著相似經(jīng)歷的是在北京石景山區(qū)一家私企工作的張明。張明告訴記者，去年底他準(zhǔn)備在北京石景山魯谷附近找一間條件稍好的兩居室?！爱?dāng)時(shí)在網(wǎng)上看到依翠園有兩個(gè)南北通透的兩居室，面積差不多，一個(gè)四樓，一個(gè)五樓，價(jià)格只差100塊錢?！睆埫鞲嬖V記者，他很快就聯(lián)系了中介，但被告知，這兩間房都租出去了。
“當(dāng)時(shí)我還以為是巧合，后來跟這個(gè)中介公司的人閑聊才知道，其實(shí)這兩間根本就是同一個(gè)房源?！睆埫髡f，中介公司告訴他，這么做就是為了招攬顧客，先把人吸引過來，再領(lǐng)著看其他的房子。至于兩個(gè)房源中的照片，“用他的話說，‘隨便貼上去的’”。
專家表示，相比房地產(chǎn)市場，當(dāng)前我國政府部門對房屋租賃市場的管理相對欠缺。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，對于會(huì)員中介公司，一旦發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)行為，政府監(jiān)管部門和協(xié)會(huì)都會(huì)對此進(jìn)行處罰，問題往往出在游走于監(jiān)管邊緣的小中介和黑中介。
一些小中介收費(fèi)理由頗多，如看房費(fèi)、信息費(fèi)、咨詢費(fèi)等等，而且往往是在看房時(shí)就要求先支付一部分押金?！袄碛赏ǔＪ欠乐箻I(yè)主和房東見了面撇開中介自己談，讓中介白忙活，甚至擋在業(yè)主和房東之間，阻礙信息，賺取差價(jià)?！?/p>
租房市場內(nèi)的逃稅“黑洞”
“搜房”階段的“亂花漸欲迷人眼”已經(jīng)讓租房者叫苦不迭，但真正窩火的還在入住之后。
華南農(nóng)業(yè)大學(xué)的畢業(yè)生小鄭在中山大學(xué)校門口附近的小區(qū)租了一個(gè)不到20平方米的小單間，和房東定好月租金850元，按季付，押金1000元。
剛開始，房東態(tài)度很好。但兩個(gè)月后小鄭因?yàn)閾Q了工作，希望搬走，房東就不愿意退押金了，“很后悔和他商量時(shí)根本沒想到撤租的事?！?/p>
由于目前租房市場存在一定程度的供需失衡現(xiàn)象，一些房主頗為強(qiáng)勢。家住北京中國人民大學(xué)西門附近的鄭先生告訴記者，他去年初在附近租了一套三居室，每月租金6500元，沒想到前不久續(xù)租時(shí)，房主竟然一口價(jià)漲到8000元。
“房主說漲價(jià)是迫不得已，因?yàn)樽约鹤庾〉姆孔右矟q了一千塊?！编嵪壬f，家人對周圍的生活環(huán)境已比較適應(yīng)，短時(shí)間內(nèi)找不到別的住處，搬家不太現(xiàn)實(shí)?！白詈笪覀儽黄却饝?yīng)一次性付一年半的房租，房主才勉強(qiáng)把每月的租金降了300元?！?/p>
家住北京市石景山區(qū)時(shí)代廬峰小區(qū)的徐先生，在租房過程中更有新的發(fā)現(xiàn)。兩年前，徐先生一家三口租了一套面積130平方米的三居室?！斑@算是附近最好的小區(qū)了，房子較新，靠近地鐵，南北通透，每個(gè)月4500元的租金還是能接受的。”徐先生說，但沒過多久，一個(gè)偶然的發(fā)現(xiàn)讓他既震撼又感慨。
“一次跟鄰居聊天，才知道原來這一層的6套房子都是我這個(gè)房東的，他們自己家住了兩套，另外4套出租。”徐先生說，如果按照每套每月4500元的價(jià)格計(jì)算，房東4套房子一年的租金就是21.6萬元！而且房東明確要求，房租只收現(xiàn)金，不同意銀行卡轉(zhuǎn)賬。
不轉(zhuǎn)賬就不會(huì)留下任何記錄，這筆房租就成了房東個(gè)人的“免稅”收入。在一線大城市，這樣的房東不在少數(shù)，如此推算，租房市場內(nèi)逃、漏稅的“黑洞”又該有多大呢？
租房市場緣何遭遇備案難題
目前，租房已經(jīng)成為一線城市青年人解決居住問題的重要方式。專家表示，亂提價(jià)、租房陷阱、不退押金等亂象之所以屢禁不止，重要的原因是對房源沒有納入備案管理。
以廣州為例，無論是政府還是比較大型的中介，都難以準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)出全市租賃房源的總量。大型中介機(jī)構(gòu)滿堂紅客戶經(jīng)理周鋒估計(jì)，目前廣州可租售的房源大約280萬套。按照廣州市政府規(guī)定的《房屋租賃管理規(guī)定》，所有的房源都應(yīng)該執(zhí)行備案登記制度，但目前備案的房源非常有限。
武漢市住房保障和房屋管理局開發(fā)市場處處長劉震表示，2010年，武漢對全市租賃房屋有過粗略摸底，總數(shù)大約為30多萬套。截至去年，備案量剛剛達(dá)到7萬套，不足總量的三分之一。
盡管武漢市新修訂的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，逾期不辦理房屋備案的，對自然人處以一千元以下罰款；對法人或其他組織處以一千元以上一萬元以下罰款，但收效甚微。
一方面，出租人、承租人和中介等房屋租賃各環(huán)節(jié)均缺乏進(jìn)行備案的主動(dòng)性。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，除了需要提取公積金的個(gè)人和企事業(yè)單位外，幾乎很少有人了解房屋備案的情況。
另一方面，備案缺乏剛性約束，且因此產(chǎn)生的稅負(fù)過高。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，盡管管理辦法有相對應(yīng)的處罰措施，在房管部門缺乏執(zhí)法權(quán)的背景下，備案制度缺乏剛性約束。租賃房屋備案后，需要每年繳納一定數(shù)額的“房屋租賃稅”。
這一稅費(fèi)是各地根據(jù)2008年財(cái)政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》精神，結(jié)合自身情況確定的。目前，北京市地稅局對個(gè)人出租房屋綜合征收租賃收入的5%。根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)，上文中徐先生的房東如果足額納稅，每年需繳納1.08萬元。
湖北省也規(guī)定，對個(gè)人出租住宅月租金五千元以下的，征收4%的“房屋租賃稅”。目前武漢主城區(qū)住宅平均月租金已經(jīng)接近兩千元，按4%的稅率計(jì)算，一年需納稅近800元，相當(dāng)于每月多交近70元。根據(jù)規(guī)定，這部分費(fèi)用是要由房主承擔(dān)的。
家住武昌竹苑小區(qū)的徐東升有三套房屋出租，但是沒有一套進(jìn)行過正式備案?！拔覜]打算去登記。如果登記了，就要交稅，那肯定得提高房租，這樣一來，租戶肯定不愿意。”徐東升說。
租房市場呼喚現(xiàn)代管理措施
沒有備案，相當(dāng)于游離在監(jiān)管體系之外；強(qiáng)制備案，轉(zhuǎn)嫁的稅金又成為租客“不能承受之重”。專家建議，盡快建立合理的征稅制度，加大廉租房、公租房的建設(shè)，維護(hù)房屋租賃市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。
據(jù)了解，目前已有部分城市規(guī)定，月租800元以下的，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出減稅申請；有經(jīng)濟(jì)困難的租客或房東，可以適當(dāng)予以減免。順馳置業(yè)武漢有限公司的置業(yè)顧問易江建議，征收租房稅應(yīng)適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立減、免稅門檻，這樣既容易實(shí)施，又避免了“一刀切”問題。
湖北省社科院研究員馮桂林認(rèn)為，管理的出發(fā)點(diǎn)是為了規(guī)范房屋租賃市場秩序，加強(qiáng)房屋管理，消除安全隱患，控制房租價(jià)格水平，打擊惡意漲價(jià)等行為，要謹(jǐn)防以征稅代替監(jiān)管和服務(wù)，進(jìn)而淪為刺激房租上漲的“推手”。
馮桂林建議，政府應(yīng)加大廉租房、公租房的建設(shè)，并向戶籍不在本地的新就業(yè)人員和外來務(wù)工群體敞開；同時(shí)，根據(jù)租房人群的實(shí)際困難，提供相應(yīng)的補(bǔ)貼，切實(shí)解決他們的現(xiàn)實(shí)困難?！胺€(wěn)定房租也是民生。只有房租保持平穩(wěn)，租客租得起住得上，房屋租賃市場才會(huì)健康發(fā)展，管理辦法才真正發(fā)揮作用?！瘪T桂林說。
中國指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國政說，可以借鑒國外登記備案率高的經(jīng)驗(yàn)，一方面利用法律規(guī)定租賃雙方只有到政府相關(guān)部門登記備案，雙方所簽合同才有法律效力，在發(fā)生糾紛時(shí)只有登記備案了的合同才會(huì)被法院采信；另一方面，在為出租房屋做登記備案時(shí)，收取較低費(fèi)用和稅負(fù)，讓出租人和承租人有做登記備案的意愿。(《半月談》記者 烏夢達(dá) 郭宇靖 沈翀)
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