議論多時(shí)的小產(chǎn)權(quán)房整治最近迎來(lái)實(shí)質(zhì)性舉動(dòng)：北京市國(guó)土局公布了初步清理整治的79個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，表示將對(duì)其進(jìn)行分類處理。然而，圍繞著小產(chǎn)權(quán)房的許多爭(zhēng)論仍在繼續(xù)：嚴(yán)管之下，小產(chǎn)權(quán)房為何仍未銷聲匿跡？小產(chǎn)權(quán)房治理路在何方？
小產(chǎn)房不合法
屢禁不止的小產(chǎn)權(quán)房
所謂小產(chǎn)權(quán)房，即用農(nóng)村集體土地、企事業(yè)單位用地所建設(shè)的房屋，其與商品住宅最大的區(qū)別在于沒(méi)有繳納土地出讓金，國(guó)土、建設(shè)部門(mén)不予頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證和預(yù)售許可證。相對(duì)于商品房，小產(chǎn)權(quán)房只有房屋使用權(quán)，沒(méi)有土地使用權(quán)。2011年底，國(guó)土資源部等多個(gè)部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不予登記發(fā)證。然而，小產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)因此隱匿，而是改頭換面，“包裝”變異成會(huì)所、休閑項(xiàng)目、養(yǎng)老地產(chǎn)等形式悄然入市。
半月談?dòng)浾咴谡憬⒑钡鹊夭稍L發(fā)現(xiàn)，在樓市調(diào)控的大背景和中央多部門(mén)的“清理整頓”聲中，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)、銷售步伐加快。如在浙江一些農(nóng)村，出現(xiàn)了打著“生態(tài)大棚”名義變相對(duì)外出售的小產(chǎn)權(quán)房，這種侵占農(nóng)用地的“家庭農(nóng)場(chǎng)”和休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目在一些城市周邊也隨處可見(jiàn)。與此相似，一些大城市周邊的農(nóng)村，利用宅基地興建會(huì)員制養(yǎng)老中心、私人會(huì)所或大公司培訓(xùn)中心，變相出售或出租小產(chǎn)權(quán)房。值得注意的是，隨著相關(guān)部門(mén)對(duì)別墅項(xiàng)目“禁地”，大量別墅項(xiàng)目轉(zhuǎn)戰(zhàn)農(nóng)村。一些開(kāi)發(fā)商在“三荒地”、林地、景區(qū)周邊開(kāi)發(fā)所謂的旅游地產(chǎn)，大打政策擦邊球。
武漢市早在5年前就頒發(fā)了小產(chǎn)權(quán)房管理辦法，明確禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房只能在集體成員之間流轉(zhuǎn)，不允許在社會(huì)上公開(kāi)銷售，購(gòu)房者如果購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，一旦出現(xiàn)糾紛，將不受法律保護(hù)。即使這樣，小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)依舊火爆。
在武漢市徐東大街有一片“團(tuán)結(jié)村還建樓”，用的是村里的集體土地。已經(jīng)入住的孫女士告訴記者，小區(qū)都是村里的拆遷戶還建得來(lái)，3年前拆遷完畢，半數(shù)以上裝修完畢已經(jīng)入住，另一部分“待售”?！靶^(qū)沒(méi)有土地證，屬于小產(chǎn)權(quán)房，售價(jià)為5000元/平方米至6000元/平方米，房源面積在70平方米至130平方米之間，因不能辦理兩證，購(gòu)房者可與房東簽訂協(xié)議保證權(quán)屬?！睂O女士說(shuō)，因小區(qū)周邊樓盤(pán)售價(jià)接近1萬(wàn)元，是小區(qū)房?jī)r(jià)的2倍，因此這些小產(chǎn)權(quán)房十分搶手。
更多的小產(chǎn)權(quán)房繞過(guò)監(jiān)管最終成為潛力巨大的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的一部分。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，小產(chǎn)權(quán)房在北京、深圳等房?jī)r(jià)較高城市，已占到房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售總量1/10至1/5。
多因素使“小產(chǎn)權(quán)房”暗流涌動(dòng)
盡管有明令禁止，且其權(quán)屬不完備、面臨諸多政策和交易風(fēng)險(xiǎn)，但小產(chǎn)權(quán)房以其價(jià)格較低、手續(xù)較簡(jiǎn)、準(zhǔn)入無(wú)限制等優(yōu)勢(shì)，迎合了不少人的需求。小產(chǎn)權(quán)房禁而不絕背后主要有三大“推力”。
首先，中國(guó)樓市近十年來(lái)高房?jī)r(jià)與居住需求之間的矛盾為小產(chǎn)權(quán)房“創(chuàng)造”了巨大的市場(chǎng)。與普通商品房相比，價(jià)格較低是小產(chǎn)權(quán)房最大的優(yōu)勢(shì)，也是小產(chǎn)權(quán)房屢變花樣、禁而不止的直接原因。一位在武漢團(tuán)結(jié)小區(qū)看房的張先生說(shuō)，他知道該房屋只能辦理房產(chǎn)證，沒(méi)有土地證，不能上市交易，可令他心動(dòng)的是該房屋價(jià)格僅為五六千元，是周邊商品房的一半。一位中介告訴記者：“只要高房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀不改變，小產(chǎn)權(quán)房就一直有市場(chǎng)?！?/p>
其次，小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)名稱指向的是我國(guó)目前的土地制度安排?，F(xiàn)有農(nóng)地制度安排最大的問(wèn)題是農(nóng)民在土地增值的利益分配格局中沒(méi)能得到合理的價(jià)值補(bǔ)償。城市國(guó)有建設(shè)用地有正式的土地使用權(quán)拍賣(mài)市場(chǎng)，實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場(chǎng)體系和價(jià)格制度一直沒(méi)有建立起來(lái)，造成“同地不同價(jià)”。逐利性決定了農(nóng)民會(huì)在正式的土地制度安排之外尋求利益補(bǔ)償。
同時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商也把手伸到了小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)上。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房所占的土地沒(méi)有經(jīng)過(guò)性質(zhì)變更和上市拍賣(mài)，往往是開(kāi)發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價(jià)后即進(jìn)行開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)商為了利益、村鎮(zhèn)干部為了好處，雙方一拍即合，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房繞過(guò)監(jiān)管上馬開(kāi)工。
再次，監(jiān)管不到位、執(zhí)法不嚴(yán)格形成負(fù)面示范效應(yīng)。執(zhí)法不嚴(yán)使得購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人抱定法不責(zé)眾心理，需求助推小產(chǎn)權(quán)房存量快速擴(kuò)張，最終尾大不掉。有關(guān)專家認(rèn)為，雖然國(guó)家有關(guān)部門(mén)三令五申，但一些地方相關(guān)部門(mén)未能及時(shí)果斷清理，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房逐步做大成為頑癥。
大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)賈廣葆說(shuō)，堵住小產(chǎn)權(quán)房蔓延之風(fēng)，各級(jí)政府以及國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、綜合執(zhí)法等多個(gè)部門(mén)都負(fù)有責(zé)任，但因?yàn)槭莻€(gè)“燙手山芋”，“九龍治水”最終導(dǎo)致沒(méi)有人真正去管。
堵住增量、整治存量
清華大學(xué)教授蔡繼明、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)顧問(wèn)袁倫華等學(xué)者認(rèn)為，治理小產(chǎn)權(quán)房，要遵循嚴(yán)控增量、整治存量的總原則，確保今后沒(méi)有增量，逐步分類處置存量。
對(duì)一切規(guī)劃、在建的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目要叫停，建好未銷售的，堅(jiān)決不允許進(jìn)入市場(chǎng)銷售。要加大執(zhí)法力度，嚴(yán)厲查處隱蔽在“休閑農(nóng)莊”、“旅游地產(chǎn)”、“養(yǎng)老中心”等名目下的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項(xiàng)目，做到不再有增量小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)，為整治存量減輕壓力。
對(duì)存量處理要做到從嚴(yán)、分類、穩(wěn)步推進(jìn)。對(duì)在耕地特別是基本農(nóng)田上，明顯違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房不能合法化，應(yīng)依法堅(jiān)決予以拆除，還原土地本來(lái)面貌。而對(duì)最終納入土地利用總體規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，宜盡快補(bǔ)辦集體土地變性、征地、完善用地出讓手續(xù)、補(bǔ)繳有關(guān)出讓金和稅費(fèi)。對(duì)已經(jīng)銷售和居住的小產(chǎn)權(quán)房，用于自住、首次購(gòu)房的人員，需要補(bǔ)繳出讓金和稅費(fèi)以實(shí)現(xiàn)合法化，家庭有實(shí)際困難的可以分期繳付。
在現(xiàn)行土地制度無(wú)法變更的前提下，有專家表示，主管部門(mén)應(yīng)出臺(tái)政策，將城鄉(xiāng)接合部或城市近郊已建設(shè)或在建、未出售而空置的部分小產(chǎn)權(quán)房，質(zhì)量驗(yàn)收合格后，轉(zhuǎn)變?yōu)楣夥炕虮Ｕ戏?。真正完善我?guó)住房保障體系，做到商品房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房各歸其位，各司其職。
當(dāng)然，從目前來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房整治要治本，還需做好兩件事：一是堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)持續(xù)合理回歸；二是盡快啟動(dòng)土地制度改革，建立統(tǒng)一完備的土地交易市場(chǎng)，堵住小產(chǎn)權(quán)房生長(zhǎng)的制度漏洞。
有專家直言，農(nóng)村的集體建設(shè)用地應(yīng)該和城市的國(guó)有建設(shè)用地具有同樣的權(quán)利，并參考同樣的市場(chǎng)原則定價(jià)。應(yīng)加快改革，實(shí)行國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地統(tǒng)一市場(chǎng)，達(dá)到同地、同權(quán)、同價(jià)，以制度改革從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房變異蔓延問(wèn)題。（半月談?dòng)浾?王政 徐海波）
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