拆遷業(yè)者的“江湖”與“劍譜”
走在株洲的主干道新華路上，方清明面朝著高樓，指指點(diǎn)點(diǎn)?！斑@個(gè)世貿(mào)廣場(chǎng)，多漂亮的樓盤，我們拆了四五年呢！那個(gè)中央商務(wù)廣場(chǎng)，我們的拆遷戶就住里面，每次到這兒我就很舒服，有成就感，我熱愛(ài)我的事業(yè)?！?/p>
方清明是長(zhǎng)沙盈科律師事務(wù)所的市場(chǎng)部經(jīng)理。他的另一個(gè)身份是拆遷工作者，已從業(yè)6年，受雇于長(zhǎng)株潭多家拆遷公司，對(duì)拆遷項(xiàng)目進(jìn)行全盤策劃和實(shí)施。
這一點(diǎn)都不奇怪。實(shí)際上，從中央到地方關(guān)于拆遷的法律法規(guī)繁冗，拆遷過(guò)程需要調(diào)和的利益和矛盾也復(fù)雜，只有專業(yè)法律人士才能兼顧協(xié)調(diào)好各方利益。不僅如此，在拆遷界可謂“專家云集”，既有從事建筑行業(yè)幾十年的工程師，也有干了一輩子的會(huì)計(jì)師，更有資深注冊(cè)造價(jià)師、審計(jì)師。
在因拆遷引發(fā)廣泛矛盾的背景下，拆遷隊(duì)常被“妖魔化”，被認(rèn)為是一幫態(tài)度惡劣、手段野蠻的人。如果拋開(kāi)那些最刺眼的例子，以平實(shí)的眼光來(lái)看其中的大多數(shù)，拆遷——對(duì)于他們來(lái)說(shuō)只是一份再普通不過(guò)的謀生飯碗。
實(shí)際上，拆遷公司在拆遷中扮演著重要角色，須制作一套開(kāi)發(fā)商、政府、拆遷戶三方都能接受的拆遷方案，以最短的時(shí)間、最穩(wěn)妥的方式把房子拆下來(lái)。株洲市第一家拆遷公司可以最早追溯到2004年，到2012年當(dāng)?shù)氐牟疬w公司已發(fā)展至5家，拆遷從業(yè)者，多達(dá)百人。
從他們身上，我們可以管窺城市發(fā)展中最深刻而又最細(xì)微的矛盾。
拆遷這活兒
蘇向陽(yáng)是其中的一員。他今年62歲，是株洲拆遷界的“帶頭大哥”。退休前，蘇曾在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局擔(dān)任過(guò)領(lǐng)導(dǎo)，先后在房管所、拆遷征收科等實(shí)職部門工作過(guò)，諳熟有關(guān)拆遷的各項(xiàng)法律法規(guī)、政策措施、操作步驟。
退休前，蘇曾對(duì)下屬區(qū)縣的房屋普查工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，并使株洲市成為“全國(guó)房屋普查先進(jìn)城市”，代表湖南省去北京匯報(bào)。蘇的學(xué)生稱他的培訓(xùn)為“房普軍?！?。因株洲話“房普”與“黃埔”同音，蘇也被稱為株洲拆遷界的“房普軍校校長(zhǎng)”。在他的徒弟中，不少人被地產(chǎn)公司高薪聘去做顧問(wèn)，有些人另起爐灶做上了拆遷公司老板。
上世紀(jì)90年代，隨著城鎮(zhèn)化改造的發(fā)展，蘇被聘專職指導(dǎo)房屋拆遷工作。2004年，株洲首家拆遷公司成立，他被請(qǐng)去當(dāng)顧問(wèn)。之后，他受邀于株洲多個(gè)拆遷公司，為他們開(kāi)辦講座。蘇本人編寫了一本200頁(yè)《拆遷工作手冊(cè)》。
在株洲縣碌口鎮(zhèn)的汽車站拆遷現(xiàn)場(chǎng)，蘇向陽(yáng)正忙碌其間。這一項(xiàng)目涉及到20多家住戶拆遷。
見(jiàn)記者對(duì)拆遷感興趣，蘇上起課來(lái)：“如果被拆遷人說(shuō)談拆遷的莫來(lái)，我會(huì)跟他們說(shuō)，那你就把我當(dāng)討米的、要飯的，我來(lái)喝杯茶，他說(shuō)那可以，讓我進(jìn)去。進(jìn)來(lái)后，我就噓寒問(wèn)暖，問(wèn)長(zhǎng)問(wèn)短，家里幾口人，老人孩子還好嗎……他自己主動(dòng)談起拆遷。我就告訴他哪些是政策允許的，哪些是不行的。馬上就變主動(dòng)為被動(dòng)?！敝v到這兒，蘇吐了一口煙，“你不能把自己當(dāng)成政府公務(wù)員，做人要低調(diào)，說(shuō)話要和氣?！?/p>
一般來(lái)說(shuō)，拆遷公司的“作業(yè)流程”是：接受拆遷委托——入戶調(diào)查摸底——制作拆遷方案——張貼征收補(bǔ)償公告——幫助申請(qǐng)拆遷許可證——正式拆遷。
其中，入戶調(diào)查摸底，是拆遷的基礎(chǔ)工作，主要看其房屋結(jié)構(gòu)設(shè)施、人際關(guān)系、拆遷意愿和補(bǔ)償要求。“吃拆遷這碗飯，社會(huì)知識(shí)遠(yuǎn)比專業(yè)知識(shí)重要?！碧K說(shuō)。
翻開(kāi)《拆遷工作手冊(cè)》，這本內(nèi)部小集子用專門章節(jié)講述“如何進(jìn)入拆遷戶家中”，光與人打招呼的用語(yǔ)，就羅列了一頁(yè)：“老兄，好像我們?cè)谀睦镆?jiàn)過(guò)，好面熟！”，“您一身福氣！”……
曾以打民事官司見(jiàn)長(zhǎng)的方清明對(duì)此深以為然，“我們?nèi)ド蠎簦屓撕炞?、?huà)押都是可以做到的，人家信任我?！?/p>
在《拆遷工作手冊(cè)》中，要求拆遷談判者掌握“上戶四技巧”、要求談判者要“十聽(tīng)”。當(dāng)然拆遷工作者的“效率”，也會(huì)得到相應(yīng)體現(xiàn)，項(xiàng)目部會(huì)劃一筆錢獎(jiǎng)勵(lì)一次性通過(guò)的上戶調(diào)。
上戶摸底之后，拆遷公司根據(jù)拆遷戶的訴求、政府政策、房屋結(jié)構(gòu)、房屋評(píng)估價(jià)，制作一個(gè)拆遷概算提交給房地產(chǎn)公司。一旦方案通過(guò)，正式張貼征收補(bǔ)償公告。
這一階段，是矛盾爆發(fā)的多發(fā)期?！安疬w戶希望得到更多的補(bǔ)償，而開(kāi)發(fā)商則希望投入最低的成本，我們夾在中間很為難。”蘇說(shuō)。
房屋評(píng)估公司是根據(jù)一套公式計(jì)算房屋的價(jià)格。評(píng)估因素除了考慮區(qū)位、用途、建筑面積、裝修，還要考慮如房屋建筑結(jié)構(gòu)、折舊、同地區(qū)舊房市場(chǎng)價(jià)等等。“有時(shí)評(píng)估價(jià)實(shí)在太低，我們會(huì)根據(jù)拆遷戶訴求提高評(píng)估價(jià)?！碧K向陽(yáng)說(shuō)，但再怎么調(diào)，上浮的價(jià)格也不大，因?yàn)樵u(píng)估公司是根據(jù)房屋本身的價(jià)格計(jì)算，而拆遷戶想要的是房地產(chǎn)的價(jià)格，不但有房?jī)r(jià)還有地價(jià)。
對(duì)此，地方政府想到的一個(gè)辦法，即在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上，增加30％的“獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)貼”。蘇在現(xiàn)實(shí)操作中則想到的另一個(gè)辦法，按1：1.3的比例進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換——即你有100平方米的房子，可安置你到130平方米的房子里住。
中國(guó)式拆遷
在蘇向陽(yáng)看來(lái)，2009年發(fā)生在株洲云龍示范區(qū)的拆遷自焚事件，原本是可以避免的個(gè)案，但株洲拆遷界卻因此蒙羞。他不得不承認(rèn)——沒(méi)有一份拆遷補(bǔ)償方案是完美無(wú)缺的。
株洲萬(wàn)鴻世佳項(xiàng)目是蘇引以為傲的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)償方案很好，隔壁已經(jīng)建好了的安置房，但拆遷戶并不愿意搬。“首先，要他們換房子，不能讓他們額外花錢，這是情理之中吧。你不拆我的，我就不用出這個(gè)錢。另外，我的舊沙發(fā)到了新房子，要買新的才配，這個(gè)以舊換新的費(fèi)用，誰(shuí)出？我的無(wú)煙灶臺(tái)，拆掉我的是新的，將來(lái)到新房，我不能再買無(wú)煙灶臺(tái)，要買抽油煙機(jī)，增加的錢，誰(shuí)給我補(bǔ)？到新房我要搞裝修去外面選材料要誤工，誰(shuí)給我補(bǔ)償損失？……”
拆遷戶一連串的發(fā)問(wèn)，令拆遷公司猝不及防，而這些隱形補(bǔ)償，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)。“這是書(shū)本、法條和制定政策的人，想都想不到的。”蘇向陽(yáng)說(shuō)。
如果拆遷戶表示要維權(quán)，拆遷工作者會(huì)說(shuō)，“收回的土地本來(lái)就不是你個(gè)人的土地，土地的所有權(quán)都是國(guó)家的，你只有使用權(quán)?！睂?duì)方若要爭(zhēng)辯，拆遷工作者又會(huì)說(shuō)，“老兄，要用發(fā)展的眼光看問(wèn)題，所有商業(yè)開(kāi)發(fā)都是為了子孫后代的公共利益?！碧K向陽(yáng)還喜歡用俗語(yǔ)來(lái)打比方，“你說(shuō)她現(xiàn)在是少女不是婆婆，只要她是女人，她以后總要變成婆婆?！?/p>
盡管蘇向陽(yáng)有“只要方案做得好，沒(méi)有拆不了”的雄心，但他也不得不承認(rèn)，“拆遷不只是給被拆遷戶做工作，同樣要做開(kāi)發(fā)商的工作?！?/p>
搬遷前的最后一道坎，通常是開(kāi)發(fā)商拒絕再投錢。雙方僵持時(shí)，物價(jià)正飛漲。蘇則要說(shuō)服開(kāi)發(fā)商盡快動(dòng)遷，勸說(shuō)開(kāi)發(fā)商“讓一小步，邁一大步”。
株洲中央商務(wù)廣場(chǎng)拆遷時(shí)，補(bǔ)償方案出來(lái)有好幾個(gè)月了，但沒(méi)一戶愿意挪動(dòng)。蘇向陽(yáng)則建議提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，加價(jià)300元，結(jié)果當(dāng)天排隊(duì)簽字就簽到凌晨2點(diǎn)。而株洲家潤(rùn)多廣場(chǎng)拆遷時(shí)，有幾棟業(yè)主要價(jià)很高。開(kāi)發(fā)商算了一筆賬，覺(jué)得拆他們的房子實(shí)在劃不來(lái)，后來(lái)政府跟進(jìn)調(diào)規(guī)，項(xiàng)目最終繞開(kāi)了拆遷戶的房子。
當(dāng)每一方都關(guān)上妥協(xié)之門時(shí)，拆遷公司的總攻就開(kāi)始了，拆遷工作者變成一支有戰(zhàn)斗力的隊(duì)伍，強(qiáng)調(diào)“人氣要旺，方案要準(zhǔn)，時(shí)間要短，人心要齊；行動(dòng)統(tǒng)一指揮，工作統(tǒng)一安排，業(yè)務(wù)統(tǒng)一歸口，生活統(tǒng)一開(kāi)餐”。
各個(gè)擊破，分化瓦解是總策略之一，比如先拆領(lǐng)頭者或者有威望的人的屋子；先拆門面，讓其冷清下來(lái)；先在房子上寫個(gè)“拆”字，深入其內(nèi)心。而具體到對(duì)付個(gè)人，則有攻心戰(zhàn)術(shù)?！恫疬w工作手冊(cè)》還針對(duì)十種不同性格的人，采納相應(yīng)的對(duì)策：“怕事性格，用激將；柔緩性格，用糾纏；急躁性格，用冷落；頑固性格，用強(qiáng)制……”
這時(shí)，地方政府重點(diǎn)辦、指揮部和各機(jī)關(guān)團(tuán)體，也會(huì)派出一個(gè)協(xié)調(diào)小組。“有超生的，給你上戶口；有退伍軍人的，民政部門來(lái)人……這叫現(xiàn)場(chǎng)辦公，有什么要求，一下子滿足你，只要你肯搬?！碧K說(shuō)。
這就是“中國(guó)式拆遷”的現(xiàn)實(shí)圖景。
最高境界：全身而退
實(shí)際上，一個(gè)聰明的拆遷工作者應(yīng)當(dāng)努力避免與拆遷戶直接發(fā)生沖突，他們遵循的原則是“開(kāi)脫自己，全身而退”，這也是拆遷者的最高境界。經(jīng)常被媒體曝光的暴利拆遷，其實(shí)是不得已而為之的最后一步，一般交給農(nóng)民工來(lái)實(shí)施。
拆遷工作者們不諱言強(qiáng)拆，但蘇反對(duì)無(wú)良行為，如在住戶門口潑大糞，在屋面砸洞，把門窗撬開(kāi)方便小偷，在床鋪上放蛇……
在他看來(lái)，這實(shí)際上是考驗(yàn)被拆遷人“基于被拆遷人對(duì)法律、政策的了解力度，使他們產(chǎn)生強(qiáng)大心理壓力。等到進(jìn)行行政裁決拆遷時(shí)，基本會(huì)調(diào)解成功”。
事實(shí)上，在拆遷角力中，“行政強(qiáng)拆”在國(guó)務(wù)院590號(hào)令中已被取消，而“司法強(qiáng)拆”則在新令出臺(tái)前鮮有執(zhí)行。據(jù)了解，在現(xiàn)實(shí)操作中，要申請(qǐng)司法強(qiáng)拆其實(shí)很難。
在過(guò)去7年的拆遷工作中，方清明還未經(jīng)歷過(guò)司法強(qiáng)拆。首先，提交給法院的材料多達(dá)40份。其中一個(gè)很重要的材料是與拆遷戶的三次以上談話記錄，談話主體必須是戶主。
“當(dāng)拆遷戶拒絕與拆遷工作者溝通時(shí)，這份筆錄很難形成。”方說(shuō)。
方清明說(shuō)，沒(méi)搞過(guò)拆遷的人來(lái)做這個(gè)還是挺難的?！拔覀兛梢詫I(yè)到——你的房間刷了幾道油漆都看得出，知道給你怎么算；怎么上戶宣傳，怎么講解，怎么灌輸，這根本就是個(gè)技術(shù)活兒。”
在株洲，拆遷公司一般按拆遷總費(fèi)用的2%收取服務(wù)費(fèi)。此前房產(chǎn)部門有過(guò)會(huì)議紀(jì)要，規(guī)定拆遷公司的服務(wù)費(fèi)可按總費(fèi)用的5%－8%或者100－150元/平方米收取，但實(shí)際遠(yuǎn)低于此標(biāo)準(zhǔn)，像蘇向陽(yáng)、方清明這樣的拆遷技術(shù)人員，并不歸屬于哪家拆遷公司，一般是以150元/天雇用。“我也見(jiàn)過(guò)很聰明的拆遷戶。”在方清明6年的拆遷經(jīng)歷中，他也會(huì)想起那些“打敗”他的人。一次，他被拆遷戶約到了一個(gè)非常高檔的酒店談判，對(duì)方一開(kāi)始就從心理上壓倒了談判者。
“拆遷戶知道你也是帶著工作來(lái)的，他們的客氣讓我很不好意思，伸手不打笑臉人?！狈秸f(shuō)。這種拆遷戶會(huì)把國(guó)家關(guān)于拆遷的法規(guī)全部查出來(lái)，還會(huì)打聽(tīng)地方關(guān)于拆遷的政策，同時(shí)，對(duì)自己房屋的結(jié)構(gòu)和價(jià)值，也掌握得很清楚?！八帽饶氵€多，你能忽悠他？”（記者 陳安慶 譚君）
?。ㄎ闹刑K向陽(yáng)為化名）
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