一度被作為房地產(chǎn)商融資“救命稻草”的房地產(chǎn)信托在2012年迎來了集中償付期。盡管不同的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)有所差距，但用“巨量”形容這個(gè)兌付額度依然不過分。而兌現(xiàn)投資承諾對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)、信托公司都具有不可抗拒的“剛性”壓力。
面對(duì)信托償付壓力，開發(fā)商或許將加速降價(jià)銷售以求快速回籠資金。這樣的預(yù)測(cè)得到了兩會(huì)代表和委員的認(rèn)同。2月底，在全國(guó)兩會(huì)召開之前，接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪的幾位全國(guó)政協(xié)委員均認(rèn)為，到期的房地產(chǎn)信托可能會(huì)導(dǎo)致一些企業(yè)和項(xiàng)目降價(jià)銷售。他們認(rèn)為，受政策影響今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格或許還將出現(xiàn)小幅下行。
集中償付或迫局部降價(jià)
在代表和委員們趕赴北京之前，中央就連續(xù)傳達(dá)了關(guān)于“調(diào)控政策不動(dòng)搖”的信號(hào)。而在繼蕪湖新政三天內(nèi)夭折之后，2月29日，上海也暫停了微調(diào)不久的新政策。分析人士認(rèn)為這更加說明了中央計(jì)劃鞏固調(diào)控成果的決心。
而在此前的官方統(tǒng)計(jì)中，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)在同比以及環(huán)比項(xiàng)下都出現(xiàn)了“停漲”。來自市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)則顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量亦未有明顯起色。而在此時(shí)，又傳來了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品集中兌付的消息。
來自中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，房地產(chǎn)信托余額達(dá)到6882億元，同比增長(zhǎng)59%。在這一基礎(chǔ)上，不同機(jī)構(gòu)開始預(yù)測(cè)今年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)諾亞財(cái)富認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)信托到期總規(guī)模為1172.5億元，約為2010年的2.5倍。國(guó)泰君安證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)信托2012年總到期規(guī)模達(dá)到1759億元。中金公司則預(yù)計(jì)到期規(guī)模將在2000億到2500億元。
中金公司的報(bào)告顯示，2010年和2011年新增信托估計(jì)為5000億元，占到存量信托的70%，按照1.5～2年的發(fā)行期限，預(yù)計(jì)2012年和2013年將分別需要還本付息約2500億和3100億元，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，這些信托將面臨著還款風(fēng)險(xiǎn)，需要以降價(jià)促銷、“借新還舊”以及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等方式來應(yīng)對(duì)。由于今年第三季度是信托還款高峰期，所以將加劇第二季度行業(yè)的調(diào)整；但總體而言，信托展期將使得系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)延遲到2013年釋放，上市公司、龍頭企業(yè)信托參與度較低或占比較低，而參與信托較多的中小開發(fā)商將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。
中金公司根據(jù)中國(guó)信托協(xié)會(huì)以及其他專業(yè)信托機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)模擬推算顯示，2012年3月將是償付小高峰，信托公司大約需要償還220億元；從7月開始，每月須償還超過300億元。
于是，調(diào)控持續(xù)、成交低迷、信托到期等宏觀背景接連擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前。
長(zhǎng)期研究房地產(chǎn)問題的全國(guó)政協(xié)委員、江蘇省政府參事室主任宋林飛在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說：“房地產(chǎn)信托到期可能會(huì)給開發(fā)商帶來更大的壓力。原本一些企業(yè)的資金鏈已經(jīng)很緊張了，現(xiàn)在他們應(yīng)該快速降價(jià)銷售，以回籠資金。這是目前最明智的辦法?！?/p>
宋林飛認(rèn)為，大部分靠信托投融資的企業(yè)是中小型企業(yè)。這些企業(yè)土地儲(chǔ)備不足，在建項(xiàng)目較少，面臨調(diào)控則資金鏈更加緊張。房地產(chǎn)信托到期必須還本付息，但如果沒有足夠的資金支持，房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。
另一位全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)研究中心主任蔡繼明也對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者預(yù)測(cè)，今年房?jī)r(jià)下降的可能性較大。他告訴記者：“很多地方都在微調(diào)，結(jié)果都失敗了，這說明中央的調(diào)控并未放松。房企應(yīng)該明白能在順境中獲利也會(huì)在逆境中損失的道理。”不過，他并不確定到期支付的信托產(chǎn)品將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來多大影響。
今年全國(guó)房?jī)r(jià)或繼續(xù)小幅下行
實(shí)際上來自信托公司內(nèi)部的感受則要比觀察者來得更直觀?！耙恍┲行推髽I(yè)的資金鏈現(xiàn)在都很緊張?！边@是一位來自陜西的一家信托公司高級(jí)經(jīng)理的體會(huì)。他說，如果今年全國(guó)的房地產(chǎn)銷售依舊這么不景氣，房地產(chǎn)企業(yè)不能如期兌付信托的情況有可能爆發(fā)。
這位高級(jí)經(jīng)理告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，很多開發(fā)商目前“心里很矛盾”?！伴_發(fā)企業(yè)想降價(jià)但不敢降，擔(dān)心持幣待購(gòu)者的觀望心理將加重。觀望者都有追漲殺跌的習(xí)慣，會(huì)越跌越不買?！蓖瑫r(shí)這些開發(fā)商亦抱有僥幸心理，他們覺得再“扛一扛”就會(huì)過去，即便資金緊張，只要“能喘氣”就愿意再等?！案螞r，像鄂爾多斯等極端個(gè)案城市，即便降價(jià)也沒人買?！彼J(rèn)為，集中到期的信托對(duì)助推房?jī)r(jià)下行影響不大，今年房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的原動(dòng)力還是政策的持續(xù)性。
資深信托學(xué)者孫飛評(píng)論說：“去年和前年發(fā)行的一些信托在3月即將到期。一些企業(yè)可能無法兌現(xiàn)。有的則需要延期兌現(xiàn)?！比绻麅斶€不上，有些中小企業(yè)就可能被大企業(yè)并購(gòu)重組?！靶∑髽I(yè)手上不乏好地塊好項(xiàng)目，在它們無力償還兌現(xiàn)的時(shí)候，就是大企業(yè)兼并充足的檔期?！?/p>
全國(guó)政協(xié)委員、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所名譽(yù)所長(zhǎng)郭松海對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，今年到期的房地產(chǎn)信托可能會(huì)影響一些企業(yè)的銷售策略和定價(jià)策略，但是不會(huì)給整個(gè)市場(chǎng)帶來明顯的波動(dòng)。
郭松海的理由是，盡管房地產(chǎn)信托到期量較大，但兌付依舊是逐步完成的。而且發(fā)行信托的企業(yè)分布在不同區(qū)域和不同項(xiàng)目，因此會(huì)對(duì)某些區(qū)域和項(xiàng)目帶來一定影響。他認(rèn)為，中小企業(yè)必然會(huì)被波及，但是龍頭企業(yè)則不會(huì)受影響?！斑@還要區(qū)分一線二線城市的市場(chǎng)差別。但是今年房?jī)r(jià)繼續(xù)小幅下跌的可能性還是很大。”他也認(rèn)為，只要中央調(diào)控不放松，開發(fā)商最終還是要降價(jià)銷售，“堅(jiān)持調(diào)控是關(guān)鍵。”
在郭松?？磥恚壳懊乐胁蛔愕氖欠?jī)r(jià)不漲，但成交量也沒跟上，這并非中央調(diào)控的原本意圖。“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，中央還是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定，價(jià)跌量升?！彼ㄗh，今年政府應(yīng)該對(duì)首套房等合理的剛性需求予以保護(hù)?！昂芏喽€城市租售比遠(yuǎn)低于國(guó)際警戒線1：300，所以并不適合用行政手段一刀切。對(duì)剛性的、自住的住房應(yīng)該給予政策支持。”他認(rèn)為在合適的時(shí)機(jī)可以適當(dāng)調(diào)整首付比例和首套房貸款利息。
全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說：“此前兩次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率實(shí)際是對(duì)銀根的放松。無形中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響。目前政策對(duì)不同購(gòu)房需求有不同政策。對(duì)剛性自住需求相對(duì)寬松，對(duì)投資需求則持續(xù)收緊?！?/p>
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