編者按:萬科作為全球最大的專業(yè)住宅開發(fā)商,一直作為中國的龍頭企業(yè),而郁亮又是萬科地產(chǎn)的掌舵者,手上掌握著權威的調(diào)研數(shù)據(jù)和最為專業(yè)的分析團隊,對中國樓市擁有獨到的見解。仁者見仁,智者見智。近日,人民日報記者獨家專訪萬科總裁郁亮,請這位中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的領航者盤點他眼中的樓市2016。樓市為何突然坐上“過山車”?該如何看待本輪樓市調(diào)控?讓房地產(chǎn)業(yè)行穩(wěn)致遠,未來應當如何作為?另外郁亮在采訪中也提出中國有這四個城市樓市很危險,是那幾個呢?我們拭目以待。
“面粉不能貴過面包”,“崩盤”風險并不存在。樓市調(diào)控政策有必要、很及時
年初的市場氛圍遠不像6月份之后。當時,我們還專門設立了去庫存獎項,想盡辦法促銷。回顧今年樓市的變化,我們都沒有預料到。
樓市突然坐上“過山車”,背后原因何在?
今年這一輪房價過快上漲的一個重要特征就是金融化,在一些城市,金融杠桿確實出了些問題。一方面,社會上貨幣總量擴大、買房杠桿過高,使得很多沒有足夠購買力的人也去搶購房子,助長了市場恐慌情緒,一些地方出現(xiàn)的“首付貸”更是將調(diào)節(jié)買房需求的重要工具——首付比例給“廢掉了”;另一方面,買地能用杠桿,也使得一些愿意冒險的開發(fā)商高價競拍、推高了地價,從而推高了房價,一般來說,地價房價比在1/3左右比較合理,但有些地方卻超過了60%,‘面粉貴過面包’。我們也是進退維谷,買地有巨大風險,不買就會被擠出市場。”
針對房價過快上漲的問題,一些大中城市于10月份前后出臺了限購限貸等調(diào)控措施。調(diào)控在10月當月便見到成效:據(jù)國家統(tǒng)計局初步測算,10月份一、二線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%,分別比9月份回落2.8和1.0個百分點。70個大中城市中,一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫。
這一次調(diào)控很有必要,也非常及時。目前行業(yè)整體仍處于去庫存階段,但問題在于20多個主要城市的過快上漲很可能蔓延到別的城市,在這個關頭‘踩剎車’非常有必要,否則一旦持續(xù)下去,可能會給宏觀經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展帶來不小的麻煩。從短期來看,調(diào)控立竿見影地把房價與地價拉回了理性的軌道,只有地價房價比回到正常的區(qū)間,房地產(chǎn)業(yè)才有更加可持續(xù)的未來。
有人認為,限購限貸會抑制住合理的自住型需求、改善型需求,造成“誤傷”。但是兩害相權取其輕,‘剎車’過程中難免有些‘誤傷’,但不這么做,會有更大的風險出現(xiàn)?!?/p>
今后幾年,樓市走勢會怎樣,部分城市會否面臨“崩盤”風險?
未來一年內(nèi),全國商品住房成交量很有可能大幅下降,前期房價上漲過快的城市,價格也可能回落?!氨辣P”的風險在我國并不存在,杠桿過高是房地產(chǎn)市場泡沫破裂的根源。目前,各國按揭貸款最低首付大多在20%以下,還有零首付的,而我國的首付比例始終較高,且居民儲蓄率一直處于高位,償本付息能力強,杠桿風險較低。過去幾年的炒房行為已經(jīng)很少見了,政府調(diào)控手段也很有效很及時,房地產(chǎn)的總體杠桿水平能得到有效控制?!?/p>
同時,隨著人口集聚形勢的變化,不同城市間的樓市分化也將加劇。此輪房價上漲,除了北上廣深之外,“領漲者”中還出現(xiàn)了合肥、鄭州、武漢等一些高鐵通達的省會城市,“這些城市以前還算價格洼地,隨著前去就業(yè)的年輕人越來越多,房價也都起來了。相反,在長春、沈陽、大連、唐山等城市,萬科去庫存的壓力還比較大。在一些四、五線城市,庫存3年以上甚至10年以上的房子也都有。不是沒錢買,而是沒人買。
不能今天“魚翅撈飯”、明天“喝西北風”
房地產(chǎn)行業(yè)需要健康穩(wěn)定發(fā)展
有人簡單地認為,對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,房價漲得越快越高,日子就越好過。他們的真實想法是這樣嗎?
作為吃這碗飯的人,我們希望是‘常吃常有’,而不是‘暴飲暴食’,今天‘魚翅撈飯’、明天‘喝西北風’。如果房價暴漲暴落,對所有人都是傷害,對我們也不例外。實現(xiàn)健康穩(wěn)定的發(fā)展,是房地產(chǎn)企業(yè)與老百姓共同的目標。
那么,“健康穩(wěn)定發(fā)展”包括哪些方面,應該如何界定呢?有三個標準:
第一個,是行業(yè)必須回歸到為普通老百姓解決住房問題上來。一個城市要發(fā)展產(chǎn)業(yè),需要相對合適的房價,否則留不住人;老百姓要有獲得感、幸福感,也需要住有所居,“人人頭上有片瓦”。
第二個標準,行業(yè)一定要為國家經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展做積極貢獻。房地產(chǎn)業(yè)每年有10萬億元左右的銷售額,相關的上下游產(chǎn)業(yè)鏈很長,牽扯面很廣。目前房地產(chǎn)一年的增加值占GDP的比重已經(jīng)超過了6%。我國經(jīng)濟正處于三期疊加、轉(zhuǎn)型升級的關鍵階段,需要保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展、避免大起大落。
第三個標準,就是不要因為房地產(chǎn)行業(yè)的暴漲形成資產(chǎn)泡沫,從而給國家造成金融風險。
價格是市場的風向標,房價也體現(xiàn)著房地產(chǎn)市場的健康水平。那房價如何變化才是最理想的呢?
在中國,有房的人還是大多數(shù)。住房是家庭一生最大的消費,也蘊藏著一個家庭最大的財富。如果房價下跌,大多數(shù)人并不會得益。當然,房價過快上漲也會帶來不少問題。如果一座城市的房價能隨著居民收入的增加實現(xiàn)溫和上漲,增速又比居民收入的增速略低,應該是最理想的選擇。
“剎車”不能踩太久,光調(diào)控需求還不夠
要建立長效機制,讓普通人住上好房子
‘剎車’不能踩太久,光靠需求側(cè)調(diào)控也遠遠不夠。房地產(chǎn)業(yè)要實現(xiàn)長期健康發(fā)展,關鍵在于利用踩“剎車”后的寶貴時機,建立長效機制、增加有效供給。對此我給出的具體建議是:——建立土地多元化供應制度,增加土地供給。
現(xiàn)在大中城市蓋樓,最大問題是土地供應量不足。表面上看,這些城市能用于開發(fā)建設的土地確實很少了,但往深里分析,也與土地供應制度有關。過去城市發(fā)展起步階段,土地強制收儲、政府“一個口子”供地的方式曾經(jīng)發(fā)揮過重要作用,但在目前,存量土地漸成主流,征收拆遷成本大幅提高,地拆不動,就供不出來。我國可以探索建立土地市場多元化供應制度,允許讓有土地一方根據(jù)規(guī)則跟買地的人談、讓市場主體自行談判交易,從而提高存量土地流轉(zhuǎn)效率、快速增加有效供給,這也將從根本上緩解供需矛盾、遏制房價的過快上漲。——通過政策傾斜,提高居住用地比例。
在東京、巴黎、倫敦等很多城市,工業(yè)用地占土地供應的比例僅為6%左右,國內(nèi)城市卻往往在百分之十幾以上,由此也擠壓了住宅用地比例。像北京、上海、深圳,居住用地占城市建設用地面積的比重不足東京的一半,廠房建得再多、GDP做得再大,企業(yè)員工買不到、買不起房子,也不利于城市的長遠發(fā)展。因此,未來土地用途應該更多向住宅傾斜。——完善相關標準,提高土地使用效率。
按今天的建筑技術水平來講,容積率是可以提高的。在寸土寸金的城市里讓樓往高空發(fā)展,完全能把土地節(jié)約出來。目前的行業(yè)標準對容積率的要求還有些保守。此外,有些建筑業(yè)中的技術標準還是上世紀50年代延續(xù)下來的,與現(xiàn)實不相適應。比如,一些城市依然要求,冬至或大寒那天,屋內(nèi)日照時間要超2個小時。“作出這個要求,是因為那時大多數(shù)老百姓家里沒有暖氣。但現(xiàn)在取暖條件改善了,2小時日照也可以沒有啊。隨著機械通風技術的成熟,也不一定非得要求明廚明衛(wèi),要讓更多普通人有便宜房子住,這些影響房間布局、推高建設成本的要求其實可以研究作出改變。
在商品房市場外,應大力發(fā)展租賃市場,為新市民提供更多可承受的住房;借助軌道交通,加快建設既有產(chǎn)業(yè)功能又有居住功能、既宜居又宜業(yè)的衛(wèi)星城和城市群,從而疏散核心城區(qū)人口,并為大量新市民家庭提供符合其收入水平的購房定居機會。
房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展,既要靠市長,也得靠市場。房地產(chǎn)企業(yè)作為市場主體,應該如何作為呢?
企業(yè)就干一條,就是提供城市里面需要的產(chǎn)品和服務,為普通人蓋好房子,蓋有人用的房子。2016年,深耕房地產(chǎn)業(yè)28年的萬科首次躋身世界500強。今后行業(yè)集中度會越來越高,龍頭企業(yè)的責任也會越來越大,我們一直不做地王、不囤地、不捂盤,而是追求做好房子、好服務、好鄰居。作為城市配套服務商,我們要跟著城市發(fā)展變化走、跟著客戶變化走。
如何跟著變化走?當前,年輕一代消費觀念轉(zhuǎn)變、互聯(lián)網(wǎng)技術應用、人口老齡化等趨勢催生了大量新型房地產(chǎn)服務需求,養(yǎng)老、物流、教育、度假、創(chuàng)業(yè)等新興領域剛剛起步,我們要圍繞這些變化做出改變。比如,在北上廣深等城市發(fā)展青年公寓,把閑置的、低用途的住宅改造成適合年輕人居住的空間;又如,在社區(qū)里建設養(yǎng)老院等等。
即將過去的2016年,你都關注了哪些熱點?這個問題,不同的人會給出不同的答案。大數(shù)據(jù)可以把這些散落的答案碎片,匯集成圖,并將具有共同熱度的話題凸顯出來。
在全國主要城市出現(xiàn)房價漲速下降的情況下,鄭州也不例外,11月份,鄭州新建商品住宅銷售價格漲幅出現(xiàn)大幅度下降。
11月份,鄭州市區(qū)商品住房銷售均價為每平方米9760元,比10月份降了693元,環(huán)比下跌6.63%,創(chuàng)下5個月以來的新低。
11月份,鄭州市區(qū)商品住房銷售均價為每平方米9760元,比10月份降了693元,環(huán)比下跌6.63%,創(chuàng)下5個月以來的新低。
12月12日,鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,11月份鄭州市區(qū)商住房銷售均價為每平方米9760元,也是8月份市區(qū)房價每平方米漲到1萬元后,4個月來首次跌破1萬元關口。
12月12日,鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,11月份鄭州市區(qū)商住房銷售均價為每平方米9760元,也是8月份市區(qū)房價每平方米漲到1萬元后,4個月來首次跌破1萬元關口。
全國20多個城市前不久陸續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策,為過熱的樓市踩下“剎車”。點剎降溫之下,市場會由此進入“寒冬”嗎?
全國20多個城市前不久陸續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策,為過熱的樓市踩下“剎車”。點剎降溫之下,市場會由此進入“寒冬”嗎?
10月下半月一線和熱點二線城市中有7個房價環(huán)比下降1個持平其余漲幅回落 為深入反映房地產(chǎn)市場動態(tài)變化,國家統(tǒng)計局繼上月統(tǒng)計發(fā)布15個一線和熱點二線城市10月上半月房價變動情況后,又對這些城市10月下半月的房價變動情況進行了統(tǒng)計。
房地產(chǎn)投資增速雖然依舊保持了較高的增長,但調(diào)控措施出臺之后,10月份的全國房價和市場成交量都開始出現(xiàn)回調(diào)。按中位數(shù)計算,全國100個城市(新建)住宅價格中位數(shù)為7306元/平方米,環(huán)比上漲2.20%,同比上漲2.67%,百城中多數(shù)城市房價走勢較為平穩(wěn)。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇在發(fā)布會上表示,從10月份的數(shù)據(jù)來看,一線和部分二線熱點城市樓市調(diào)控政策取得了初步成效,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升則是因為去年基數(shù)非常低。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇在發(fā)布會上表示,從10月份的數(shù)據(jù)來看,一線和部分二線熱點城市樓市調(diào)控政策取得了初步成效,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升則是因為去年基數(shù)非常低。
在洛陽偃師有這么一群人,房子定金都交了,可是樓盤卻遲遲不見動工,甚至連物業(yè)也不見了?到底是怎么回事呢?
據(jù)初步測算,1-9月鄭州GDP完成5640.9億元,同比增長7.9%。尤其是鄭東新區(qū)龍湖“湖心島區(qū)域”正在加速建設,越來越多金融機構在此集聚,未來鄭州的金融業(yè)將迎來重大發(fā)展機遇。
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