昨天（10月31日），鄭州市政府網(wǎng)站發(fā)布《鄭州市國(guó)有建設(shè)用地(住宅) 使用權(quán)網(wǎng)上掛牌交易限價(jià)競(jìng)買(mǎi)暫行辦法》，這表明鄭州土拍新政“熔斷制”正式出爐。根據(jù)辦法，任一競(jìng)買(mǎi)人在網(wǎng)掛系統(tǒng)中報(bào)（競(jìng)）價(jià)首次達(dá)到住宅用地出讓起始價(jià)150%時(shí)，網(wǎng)掛系統(tǒng)報(bào)（競(jìng)）價(jià)中止。

　　這是繼限購(gòu)、限貸之后，鄭州又一波樓市調(diào)控襲來(lái)。但效果如何，還有待觀察。

　　鄭州土拍新政“熔斷制”正式登場(chǎng)

　　什么是熔斷制呢？

　　《辦法》第二條規(guī)定：國(guó)有建設(shè)用地（住宅）（以下簡(jiǎn)稱住宅用地）使用權(quán)出讓過(guò)程原則上分兩個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行。第一環(huán)節(jié)為使用鄭州市國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)進(jìn)行網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，達(dá)到限價(jià)時(shí)轉(zhuǎn)為第二環(huán)節(jié)；第二環(huán)節(jié)為現(xiàn)場(chǎng)一次競(jìng)價(jià)或轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次競(jìng)價(jià)。

　　《辦法》第三條規(guī)定：任一競(jìng)買(mǎi)人在網(wǎng)掛系統(tǒng)中報(bào)（競(jìng)）價(jià)首次達(dá)到住宅用地出讓起始價(jià)150%時(shí)，網(wǎng)掛系統(tǒng)報(bào)（競(jìng)）價(jià)中止（以下簡(jiǎn)稱網(wǎng)掛熔斷），該時(shí)點(diǎn)為熔斷點(diǎn)，此時(shí)出讓起始價(jià)的150%為熔斷地價(jià)，熔斷地價(jià)的報(bào)價(jià)競(jìng)買(mǎi)人為熔斷人。

　　鄭州哪些范圍實(shí)行熔斷制？

　　《辦法》第二條規(guī)定，第二環(huán)節(jié)中，鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管轄范圍內(nèi)采取競(jìng)綜合房?jī)r(jià)方式確定土地競(jìng)得人；金水區(qū)、管城回族區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、鄭州高新區(qū)管轄范圍內(nèi)采取競(jìng)地價(jià)方式確定土地競(jìng)得人。

　　除此之外的其他區(qū)域，仍然按照老辦法進(jìn)行網(wǎng)拍。

　　怎么熔斷呢？

　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，采取“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”，即地價(jià)確定，參與網(wǎng)掛的競(jìng)買(mǎi)人現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)綜合房?jī)r(jià)，綜合房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)低者為競(jìng)得人；

　　市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，參與網(wǎng)掛的競(jìng)買(mǎi)人進(jìn)行最后一次現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)，依據(jù)掛牌須知等相關(guān)規(guī)定，確定競(jìng)得人。

　　那么，問(wèn)題來(lái)了，誰(shuí)來(lái)確定土地起始價(jià)呢？

　　《辦法》第六條規(guī)定，國(guó)土部門(mén)按照鄭州市60號(hào)文件規(guī)定，依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)、市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)、評(píng)估價(jià)合理確定土地掛牌起始價(jià)、熔斷地價(jià)及現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)方式，報(bào)市政府審批，并經(jīng)省國(guó)土資源廳備案后實(shí)施。

　　該宗地的預(yù)期成交樓面地價(jià)原則上須小于該行政管轄區(qū)域（或功能區(qū)）內(nèi)以往最高成交宗地相應(yīng)價(jià)格。

　　看點(diǎn)：競(jìng)拍違約將被列入禁拍黑名單，沒(méi)收保證金

　　新的網(wǎng)拍流程為：

　　網(wǎng)拍，未達(dá)到熔斷點(diǎn)，成交；

　　達(dá)到熔斷點(diǎn)，熔斷，后續(xù)競(jìng)價(jià)無(wú)效。

　　經(jīng)開(kāi)和東區(qū)，轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)房?jī)r(jià)。各競(jìng)買(mǎi)人一次現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)截止后，出讓人在公證機(jī)構(gòu)的公證下公布各競(jìng)買(mǎi)人一次現(xiàn)場(chǎng)所報(bào)價(jià)格，按照有效報(bào)價(jià)計(jì)算，所報(bào)綜合房?jī)r(jià)最低的競(jìng)買(mǎi)人為土地競(jìng)得人，熔斷地價(jià)即為成交地價(jià)。

　　如只有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)綜合房?jī)r(jià)且符合報(bào)價(jià)規(guī)則的，報(bào)價(jià)人即為該地塊競(jìng)得人，其所報(bào)綜合房?jī)r(jià)為競(jìng)得房?jī)r(jià)。如有2個(gè)以上 (含2個(gè))競(jìng)買(mǎi)人報(bào)綜合房?jī)r(jià)的，綜合房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)最低的為土地競(jìng)得人，其所報(bào)綜合房?jī)r(jià)為競(jìng)得房?jī)r(jià)；綜合房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)相同的，按抽簽簽號(hào)小的為土地競(jìng)得人，其所報(bào)綜合房?jī)r(jià)為競(jìng)得房?jī)r(jià)。

　　市內(nèi)五區(qū)和高新區(qū)，轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)。現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)須符合本宗地 《掛牌須知》規(guī)定的增價(jià)幅度和有關(guān)要求,否則視為無(wú)效現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)。各競(jìng)買(mǎi)人現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)不得低于熔斷地價(jià)且不得高于出讓起始價(jià)的200%。

　　一次現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)無(wú)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)的，以熔斷地價(jià)確定為該地塊成交價(jià)，熔斷人即為該地塊競(jìng)得人。只有1個(gè)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)且高于熔斷地價(jià)的，該報(bào)價(jià)人即為該地塊競(jìng)得人，其所報(bào)價(jià)格為該地塊成交價(jià)。有2個(gè)以上 (含2個(gè))競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)的，所報(bào)地價(jià)最接近報(bào)價(jià)平均值的確定為土地競(jìng)得人。所報(bào)地價(jià)不同但與平均值的差額絕對(duì)值相同時(shí)，按報(bào)價(jià)中高于平均值的報(bào)價(jià)人確定為土地競(jìng)得人。所報(bào)地價(jià)相同且與平均值的差額絕對(duì)值也相同時(shí)，按抽簽簽號(hào)小的為土地競(jìng)得人，競(jìng)得人所報(bào)地價(jià)即為該地塊成交價(jià)。

　　所有的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)只有一次出價(jià)機(jī)會(huì)，和5分鐘思考時(shí)間。

　　現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)一公布價(jià)格，當(dāng)場(chǎng)宣布競(jìng)得者。

　　熔斷點(diǎn)的出價(jià)者必須參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。所有地塊成交樓面價(jià)將不得高于區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有最高樓面價(jià)。參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的競(jìng)買(mǎi)人如有惡意串通、串標(biāo)、圍標(biāo)行為，影響土地出讓招拍掛活動(dòng)，給國(guó)家或其他競(jìng)買(mǎi)人造成損失的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，依法嚴(yán)肅處理。

　　效果如何有待觀察

　　上一輪樓市瘋狂中，地王頻出、地價(jià)高漲亦是表現(xiàn)之一，今年春季在股市中推行的“熔斷制”，也被視為是從源頭平抑土地市場(chǎng)的高熱，進(jìn)而調(diào)控地價(jià)。目前，南京、蘇州等地均已采取措施來(lái)，比如土拍熔斷機(jī)制，來(lái)調(diào)控“過(guò)熱”的房地產(chǎn)市場(chǎng)。此番鄭州加入其中，成為平抑房?jī)r(jià)上漲的措施之一。

　　那么，已經(jīng)實(shí)施熔斷制的地方效果如何呢？

　　5月23日，蘇州迎來(lái)土地“限價(jià)令”后的首次土地拍賣(mài)會(huì)，4幅出讓地塊中，2幅純宅地雙雙因房企出價(jià)超過(guò)最高限定價(jià)格而宣告流拍。這是熔斷制在蘇州首次發(fā)威。

　　具體來(lái)看一下，一宗位于高新區(qū)滸墅關(guān)鎮(zhèn)桑園路東、規(guī)劃區(qū)間路南WG-39地塊，是5月18日蘇州市國(guó)土資源局宣布的“限價(jià)”地塊之一，最高總價(jià)100106萬(wàn)元，最高樓板價(jià)13997元/平方米。1分鐘不到，該地塊就已有14輪競(jìng)價(jià)，等到第113輪，最新出價(jià)達(dá)到了10.06億元，超過(guò)了地塊最高限價(jià)10.01億元，按照“限價(jià)令”，該地塊宣告流拍。另一宗宅地起始總價(jià)130162萬(wàn)元，起始樓板價(jià)6714.3元/平方米，眾多房企一擁而上，5分鐘不到，出價(jià)最高總價(jià)271162萬(wàn)元，最高樓板價(jià)13988元/平方米，超過(guò)了地塊的最高限價(jià)，從而宣告流拍。

　　“熔斷制就是為了限制地王產(chǎn)生。把土地價(jià)格壓下去，未來(lái)房?jī)r(jià)過(guò)熱受到抑制，會(huì)對(duì)市場(chǎng)恐慌情緒有一個(gè)積極的正面影響。”河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋向清表示，近日，熔斷制的具體暫行辦法正式出臺(tái)，加上限購(gòu)、限貸，鄭州樓市的調(diào)控作用已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　“據(jù)我們掌握的鄭州10月份的數(shù)據(jù)，新房成交量下降了80%，二手房成交數(shù)量下降了一半左右。”真二網(wǎng)鄭州區(qū)域總經(jīng)理孫新建介紹，價(jià)格也下降了不少，“二手房?jī)r(jià)格最少下降了20%，二手房市場(chǎng)已從買(mǎi)房市場(chǎng)進(jìn)入了賣(mài)方市場(chǎng)，提前進(jìn)入了淡季。”

　　但未來(lái)，熔斷制能否真正發(fā)揮作用，來(lái)抑制鄭州過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)呢？

　　“總體上，鄭州土地拍賣(mài)的熔斷機(jī)制和房九條比較溫和，只能抑制過(guò)快上漲?！彼蜗蚯逭f(shuō)，“而從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，鄭州房地產(chǎn)上漲的趨勢(shì)還將繼續(xù)，但不會(huì)像前段時(shí)間幅度這么大。因?yàn)猷嵵莶幌裎靼病⒅貞c，我們有剛需存在?！?/p>

　　“我們分析，到了春節(jié)后，新的一波房?jī)r(jià)上漲仍將持續(xù)，而未來(lái)3~5年內(nèi)，鄭州市區(qū)均價(jià)會(huì)達(dá)到3萬(wàn)左右，”孫新建也這樣表示，因此，有住房需求的還是要提前著手。

　　來(lái)源：映象網(wǎng)—猛犸新聞