色調(diào)越暖（偏紅），表示城市越有機(jī)會變成“鬼城”（香港《南華早報》）

　　參考消息網(wǎng)3月22日報道 港媒稱， 在貴陽省貴州市的市中心，有兩座已動工過半的建筑。這兩幢大樓和已經(jīng)倒塌了的紐約世貿(mào)中心，有著幾分詭秘的相似感。這兩幢大樓建成之后，高度將達(dá)406米。

　　香港《南華早報》網(wǎng)站3月19日報道稱，這是當(dāng)?shù)匾粋€大型建筑工程的一部分，其中的項目還包括一個奢侈品購物中心、一個游樂園，甚至還有一個濕地保護(hù)區(qū)。當(dāng)?shù)卣谋澈?，有發(fā)展商的力量在支持著。他們希望通過這個項目吸引50萬居民到當(dāng)?shù)亍?/p>

　　但這里面有一個問題：有專家擔(dān)心，這個投資額達(dá)900億元人民幣的房產(chǎn)項目，到頭來只會讓當(dāng)?shù)刈兂梢粋€“鬼城”。在內(nèi)地西南部省份，規(guī)模令人咋舌、但內(nèi)里空空如也的高樓大廈并不少見。

　　報道說，截至去年，單是在貴州，已有16個大型工程在建或竣工。這些工程每一個的銷售面積都超過100萬平方米，提供的住宅足夠供應(yīng)這個城市超過四分之一的人口。不僅僅是貴陽，在武漢、南京和合肥等省會城市，這些前所未有的建筑項目擴(kuò)張工程都在如火如荼地進(jìn)行當(dāng)中。這波浪潮在一眾學(xué)者、地產(chǎn)商和政策制定者之間引發(fā)了激烈的討論，討論的核心在于，這些城市是否在制造越來越多的“鬼城”。

　　報道稱，西方國家的“鬼城”，通常是由戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害、疾病或者失敗的經(jīng)濟(jì)造成的，但在內(nèi)地情況并不一樣。在內(nèi)地，地方政府任意匆忙地發(fā)展項目，試圖以此推高GDP增長，并達(dá)至城鎮(zhèn)化目標(biāo)。而鬼城往往是在這一過程中被制造出來的。

　　房地產(chǎn)是內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的一個關(guān)鍵支柱。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新的數(shù)據(jù)，2014年內(nèi)地GDP的近12%都是來自于新住宅銷售。這個比例和上一年相近。

　　在成熟經(jīng)濟(jì)體，例如美國，根據(jù)里昂證券（CLSA）地產(chǎn)研究的數(shù)據(jù)，這一比例維持在10%左右，比內(nèi)地要低。甚至在香港這個房地產(chǎn)被認(rèn)為是重要投資項目的城市，在1997年至1998年期間，即房地產(chǎn)泡沫爆破之前，房地產(chǎn)占GDP的比例也僅為8%至9%。

　　地方政府希望從大片土地上獲利，但內(nèi)地三線城市中，許多“新城”都未能成功建起。在這里，三線城市包括了74個相對有經(jīng)濟(jì)活力的中小型城市，這些城市往往不能提供足夠的就業(yè)機(jī)會，以持續(xù)吸引其他地方的民眾移居當(dāng)?shù)亍?/p>

　　報道稱，貴州省的人均GDP排名在內(nèi)地墊底。與貴州省的其它地區(qū)相比，貴陽的福利系統(tǒng)和基礎(chǔ)建設(shè)條件較好，因此能吸引人來到這個城市，但在短期來說，這并不能構(gòu)成一個足夠高的人流涌入。

　　三亞、常州、贛州和溫州等城市也布滿了空置的建筑或爛尾樓。在夜晚，這些建筑會在黑暗中亮起一些詭異的燈火——有人住在那里。三亞是一個沿海的熱門城市，但旅客作為臨時人口占據(jù)了很大比例。其它發(fā)展稍落后的城市由于過于偏遠(yuǎn)，天氣寒冷，或者不能提供足夠的就業(yè)機(jī)會，因而未能吸引人們到那里去。

　　然而，據(jù)2013年的媒體報道，一項覆蓋12個省份的研究調(diào)查結(jié)果顯示，在144個地級市和161個鄉(xiāng)鎮(zhèn)級城市中，分別有133個和67個城市計劃在未來幾年時間內(nèi)打造“新城”項目。

　　報道稱，過度的城鎮(zhèn)化讓外界開始懷疑，內(nèi)地“鬼城”的數(shù)目是否會繼續(xù)增長，尤其是在中央政府減慢投機(jī)性購入，放緩房產(chǎn)價格上漲速度的情況下。

　　2014年，CLSA就內(nèi)地的“鬼城”現(xiàn)象發(fā)表了一份深度研究報告，預(yù)計在未來5年內(nèi)，內(nèi)地小城市會變得越發(fā)空蕩。

　　這份CLSA的報告是基于對內(nèi)地12個城市內(nèi)609個建設(shè)項目的實地考察得出的。報告發(fā)現(xiàn)，在2009年至2014年期間竣工的建筑，空置率達(dá)15%，意味著空置單位數(shù)目達(dá)1020萬個。美國的空置率為10%，從表面上看，內(nèi)地的這個比率并沒什么讓人好擔(dān)心的。但報告指出，更大的問題在于，對于偏遠(yuǎn)、低價值的地產(chǎn)項目，空置率達(dá)17%。內(nèi)地從未就城市空置率發(fā)布官方數(shù)據(jù)。就計算空置率的最佳方法，專家和學(xué)者也未達(dá)成共識。

　　《南華早報》根據(jù)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)研究人員陳勤（音）提出的實驗?zāi)Ｐ停幹屏藘?nèi)地“鬼城”地圖。陳勤的模型主要根據(jù)兩個指標(biāo)，包括未來的供需比例，以及對照一個城市內(nèi)現(xiàn)有住宅數(shù)目，供應(yīng)的單位數(shù)目是過剩還是不足。雖然這個統(tǒng)計方法有缺陷，但仍可幫助人們了解一些可能發(fā)展成“鬼城”的地區(qū)，預(yù)測到2020年，哪些地方的房屋供應(yīng)會超過需求。

　　報道稱，從地圖上可以看出，在經(jīng)濟(jì)重度倚賴于自然資源、重工業(yè)和農(nóng)業(yè)的內(nèi)地東北部，“鬼城”的分布十分密集。在這個地區(qū)，經(jīng)濟(jì)多樣性不足，未能提供多種類的就業(yè)機(jī)會。

　　內(nèi)地最為人所知的“鬼城”是鄂爾多斯，這個城市在陳勤的第二個指標(biāo)上位列頭名。這和CLSA報告的結(jié)果不謀而合，該報告預(yù)測，在未來5年內(nèi)，鄂爾多斯新區(qū)康巴什的空城情況會繼續(xù)嚴(yán)重下去。

　　在內(nèi)地東部，“鬼城”大量分布在山東省沿海地區(qū)。當(dāng)?shù)卣Ｍㄟ^海岸上如雨后春筍般建造起來的度假區(qū)，推動旅游業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。然而，一些研究人員對于將這些城市標(biāo)簽為“鬼城”持謹(jǐn)慎態(tài)度。研究房地產(chǎn)市場的內(nèi)地房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）表示，其2013年發(fā)表的“鬼城”報告顯示，如果一個城市在短期內(nèi)出現(xiàn)房屋過量供應(yīng)的情況，就將其標(biāo)簽為“鬼城”，是不公平且不負(fù)責(zé)任的做法。針對關(guān)于貴陽的悲觀預(yù)測，CRIC特別予以反駁，并稱由于省會城市通常會在社會福利、基建設(shè)施和經(jīng)濟(jì)發(fā)展上被給予優(yōu)先政策，對于省內(nèi)其它地區(qū)的民眾來說，貴陽是一個具有吸引力的城市。

　　曾在哈佛住房研究所擔(dān)任研究員的朱小棣同意這個觀點。他說，如果僅根據(jù)未來的過量供應(yīng)就將一個城市稱作“鬼城”是不準(zhǔn)確的。多重業(yè)權(quán)（一個家庭擁有多個房產(chǎn)）已經(jīng)讓城市內(nèi)的不少單位被空置。

　　“這些空置的住宅會對城市生活造成多大的影響？你必須先觀察，而后再得出結(jié)論。”他表示，總的來說，人們在尋找“鬼城”的時候需要謹(jǐn)慎一點?！叭藗冞^于熱衷尋找‘鬼’，很可能會將任何一個地方標(biāo)簽為‘鬼城’”。