呼和浩特宣布公開(kāi)取消限購(gòu)，引發(fā)了多地效仿跟風(fēng)，限購(gòu)多米諾骨牌已被轟然倒塌。
一位知情人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，呼市就放松限購(gòu)向住建部請(qǐng)示時(shí)陳述了兩點(diǎn)理由：呼市面臨的不僅是供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題，而是崩盤(pán)的問(wèn)題；不僅是樓市的問(wèn)題，更是經(jīng)濟(jì)要發(fā)展的問(wèn)題。最終住建部同意了呼市的取消限購(gòu)的請(qǐng)求。
“目前呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)比已經(jīng)崩盤(pán)的鄂爾多斯好不了多少，開(kāi)發(fā)商和當(dāng)?shù)卣媾R著長(zhǎng)期去庫(kù)存的煎熬。”一位前往呼市調(diào)研的華南某市政府人士表示。
記者赴呼市實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多中小開(kāi)發(fā)商由于資金鏈緊張，普遍存在延期交房以及拖欠工程款的情況，停工樓盤(pán)不斷涌現(xiàn)，且有愈演愈烈之勢(shì)。
停工現(xiàn)象普遍
位于呼市玉泉區(qū)北面的新世界家園成為歷史久遠(yuǎn)的爛尾樓盤(pán)，據(jù)知情人士介紹，該項(xiàng)目?jī)H開(kāi)工一年就停工，至今已停工約3年時(shí)間。
一位近期在呼市實(shí)地考察的政府人士告訴記者，在呼市機(jī)場(chǎng)附近的伯爵花園別墅項(xiàng)目雖已經(jīng)封頂，但外立面尚未裝修，目前也已經(jīng)停工，該盤(pán)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)十年，但已經(jīng)交房的物業(yè)空置十分嚴(yán)重。
位于呼和浩特回民區(qū)巴彥淖爾路西側(cè)的奈林尚苑小區(qū)，從2010年開(kāi)盤(pán)至今，盡管部分樓層已有業(yè)主入住，但外圍的幾棟樓卻仍未竣工，銷(xiāo)售中心大門(mén)緊鎖。
處于類(lèi)似狀態(tài)的樓盤(pán)在呼市屢見(jiàn)不鮮，有的項(xiàng)目雖未徹底爛尾，仍留有幾個(gè)工作人員在現(xiàn)場(chǎng)看守，但實(shí)際上項(xiàng)目已經(jīng)停止了施工。
“近期延期交房糾紛很多，還有拖欠施工單位工程款的也多?！焙艉秃铺胤康禺a(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師蔣利告訴記者，最近接到的一個(gè)案子就是內(nèi)蒙古本地一個(gè)國(guó)企控股的開(kāi)發(fā)商，延期2年了還未交房，主要是開(kāi)發(fā)商資金鏈存在問(wèn)題。
“自從鄂爾多斯樓市崩盤(pán)以來(lái)，之前來(lái)呼和浩特購(gòu)房的老板們逐漸消失。受能源價(jià)格下降影響，呼市需求迅速萎縮，而房屋供應(yīng)量還在不斷增加?！焙羰挟?dāng)?shù)匾晃还こ坛邪谈嬖V記者，由于房屋銷(xiāo)售回款緩慢，目前很多開(kāi)發(fā)商都是拿房子抵債，但因變現(xiàn)難，工程承包商一般拒絕接收房子，因此有些樓盤(pán)不得不停工。
呼市一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于呼市樓盤(pán)供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩，超過(guò)需求增長(zhǎng)速度，房屋空置現(xiàn)象普遍，銷(xiāo)售極其緩慢，開(kāi)發(fā)商回款受阻，導(dǎo)致工程款拖欠糾紛較多。
呼市房管局公開(kāi)信息顯示，截至7月16日，呼市四區(qū)可售期房共計(jì)139046套，但今年以來(lái)累計(jì)成交套數(shù)不足6000套，業(yè)內(nèi)測(cè)算，以目前去化率計(jì)算，樓盤(pán)去化周期接近10年。
負(fù)責(zé)呼市公園1號(hào)水電暖工程的楊先生告訴記者，施工3年左右，總造價(jià)260萬(wàn)元，但他的施工隊(duì)只得到了30萬(wàn)元和一套抵賬房。
楊先生說(shuō)，由于拖欠工程款，施工方只好選擇停工催款，豐瑞公園1號(hào)目前還沒(méi)有完成通水、通電，導(dǎo)致原約定去年底的交房承諾，到現(xiàn)在也沒(méi)有兌現(xiàn)。
“有的樓盤(pán)停工是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商違規(guī)，政府勒令停工，而開(kāi)發(fā)商剛好資金緊張，也不想去整改，所以一直拖著不交房?！?/p>
“除了小地產(chǎn)商缺錢(qián)導(dǎo)致工程進(jìn)展緩慢外，有的是證件不全，或未按規(guī)劃來(lái)建設(shè)被政府叫停的。”呼市房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師趙江龍也告訴記者，最近兩年延期交房的較多，尤其是受鄂爾多斯樓市崩盤(pán)波及的地產(chǎn)商，資金鏈普遍出現(xiàn)問(wèn)題。
“由于資金短缺導(dǎo)致項(xiàng)目動(dòng)工緩慢，加上建筑成本逐年上漲，銷(xiāo)售緩慢，導(dǎo)致資金回籠周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商為了節(jié)約成本，在施工建筑質(zhì)量上投機(jī)取巧，結(jié)果導(dǎo)致驗(yàn)收不合格無(wú)法交房的比比皆是?！焙羰挟?dāng)?shù)匾晃婚_(kāi)發(fā)商坦言。
開(kāi)發(fā)商拿房產(chǎn)豪車(chē)抵債
趙江龍告訴記者，呼市當(dāng)?shù)氐男》科筚Y金來(lái)源主要是民間借貸，現(xiàn)在成本太高，一方面承受不起，另一方面也很難借到錢(qián)，貸款公司不愿意借給地產(chǎn)商。
上述工程承包商楊先生告訴記者，因開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)問(wèn)題，在呼市開(kāi)發(fā)商和工程承包商之間普遍存在以房抵債的現(xiàn)象，一般開(kāi)發(fā)商會(huì)拿房子沖抵50%的工程款。
而另一位呼市工程分包商解民(化名)甚至還遇到過(guò)拿房子沖抵100%工程款的項(xiàng)目，“一般這種活我們都不敢接，現(xiàn)在不如3年前的市場(chǎng)，拿到房子也賣(mài)不出去?！?/p>
解民告訴記者，在呼市以房抵賬的結(jié)算方式中對(duì)沖抵賬款的房?jī)r(jià)計(jì)算有兩種方式，一種是按市場(chǎng)價(jià)下調(diào)500元/平方米-1000元/平方米，計(jì)算房產(chǎn)價(jià)值；另一種是按市場(chǎng)價(jià)下調(diào)相應(yīng)點(diǎn)位計(jì)算房產(chǎn)價(jià)值，一般下調(diào)點(diǎn)位在10%到15%。
“開(kāi)發(fā)商一般是按施工進(jìn)度來(lái)付工程款，都會(huì)先用房產(chǎn)抵押，等把房產(chǎn)抵押部分用完才支付現(xiàn)金，實(shí)際上施工方只能得到一半的現(xiàn)金，這部分現(xiàn)金只夠支付工人工資和一半的材料款?！苯饷窀嬖V記者，開(kāi)發(fā)商往往還要拖1到2個(gè)月，有的拖欠時(shí)間更長(zhǎng)，他們有一筆施工款2年才追回。
呼市一位工程承包商告訴記者，現(xiàn)在呼市幾乎90%的開(kāi)發(fā)商都采用以房抵債的方式付款，就連巨華集團(tuán)這樣的當(dāng)?shù)佚堫^房企也是如此，如在北二環(huán)山水小區(qū)旁的巨華·琦琳北辰有70%的施工款就是用房產(chǎn)沖抵。
抵債房充斥，使得呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)弱不禁風(fēng)。“因?yàn)槟玫降謧康氖┕こ邪?，每平方米只能以低于市?chǎng)價(jià)千元的價(jià)格出售，這樣一來(lái)，將拉低其余樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)?！苯饷裾f(shuō)。
多位工程分包商對(duì)記者表示，鄂爾多斯樓市崩盤(pán)后，呼市隨即受到波及，部分開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，無(wú)奈只能拿房產(chǎn)、豪車(chē)抵債。
以房產(chǎn)、豪車(chē)乃至黃金白銀抵債的現(xiàn)象，在鄂爾多斯十分常見(jiàn)。
“呼市和鄂爾多斯一樣，都是靠煤炭、能源開(kāi)發(fā)、電力資源等行業(yè)富裕起來(lái)的，居民收入的快速提高也支撐了樓市的購(gòu)買(mǎi)力，很多賺了錢(qián)的人都來(lái)呼市買(mǎi)房，導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲，形成了虛假繁榮的景象?！苯谠诤羰姓{(diào)研的一位政府人士告訴記者，而政府有了錢(qián)也借機(jī)大搞城市建設(shè)，出讓很多土地，開(kāi)發(fā)商也一哄而上，建設(shè)了大量房屋。
但隨著2012年以來(lái)能源及相關(guān)產(chǎn)業(yè)越來(lái)越不景氣，房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力迅速消退，之前借能源致富的生意人也開(kāi)始拋售樓盤(pán)，但同時(shí)又遇上樓盤(pán)供應(yīng)量進(jìn)入高峰期，導(dǎo)致供需失衡。
上述政府人士稱(chēng)，“開(kāi)發(fā)商和當(dāng)?shù)卣跒檫^(guò)去的沖動(dòng)開(kāi)發(fā)買(mǎi)單。呼市是省會(huì)城市，在內(nèi)蒙古的人口吸附能力比鄂爾多斯強(qiáng)一點(diǎn)，但呼市的白領(lǐng)中產(chǎn)階層剛需明顯不足，貧富兩極分化較為嚴(yán)重，很多需求嚴(yán)重依賴(lài)能源行情?！?/p>
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