以改革促進(jìn)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)健康發(fā)展
———訪國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵
當(dāng)前,有關(guān)城鎮(zhèn)化的話題日益升溫。新一屆政府把城鎮(zhèn)化作為拉動(dòng)內(nèi)需和帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的引擎。官員、學(xué)者、企業(yè)家紛紛就城鎮(zhèn)化發(fā)表自己的觀點(diǎn),其中國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵的觀點(diǎn)值得引起注意,他對于城鎮(zhèn)化涉及的科學(xué)問題分析切中要害。他認(rèn)為推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程關(guān)鍵在于改革,打破阻礙實(shí)現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化的藩籬。
作為一名城鎮(zhèn)化改革的實(shí)踐者和積極推動(dòng)者,李鐵在從事城鎮(zhèn)化政策研究工作的近20年時(shí)間里,多次參與了中央、國務(wù)院有關(guān)城鎮(zhèn)化政策文件的起草和制定,而且親身參與了指導(dǎo)改革試點(diǎn)工作的實(shí)踐。最近他所在的城市與小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心又推出《城鎮(zhèn)化與社會(huì)變革叢書》,把城鎮(zhèn)化改革的研究成果集結(jié)成冊。近日,李鐵接受了《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者的采訪。
新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》:十八大報(bào)告提出,要推動(dòng)“工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)”。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步提出著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量,要走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路。新型城鎮(zhèn)化蘊(yùn)含著怎樣的戰(zhàn)略意義?您心目中的新型城鎮(zhèn)化圖景是什么樣子?
李鐵:如何理解中央所提出的新型城鎮(zhèn)化道路,目前各方認(rèn)識還未足夠明晰:一些地方希望借此機(jī)會(huì)上更多的項(xiàng)目;一些學(xué)者提出了高質(zhì)量的城鎮(zhèn)化文明理念和相應(yīng)的指標(biāo)體系;企業(yè)家希望找到新的投資熱點(diǎn);有的人雖然認(rèn)識到“以人為本”的實(shí)質(zhì),但是在政策操作層面的設(shè)計(jì)上還是五花八門,并未觸及實(shí)質(zhì)。就我個(gè)人理解,中央提出的新型城鎮(zhèn)化政策,核心內(nèi)容涉及以下兩個(gè)方面:一是人的城鎮(zhèn)化問題,就是如何解決農(nóng)民進(jìn)城就業(yè)后的基本公共服務(wù)問題;二是城鎮(zhèn)的發(fā)展模式和路徑,即如何實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)發(fā)展的可持續(xù)、生態(tài)、低碳和綠色。
2012年,我國的城鎮(zhèn)化率達(dá)52 .6%,而按城鎮(zhèn)戶籍人口計(jì)算的城鎮(zhèn)化率僅35 .3%,之間存在著17 .3個(gè)百分點(diǎn)的差距。這說明2 .5億農(nóng)民工和約7500萬城鎮(zhèn)間流動(dòng)人口在城市還沒有享受到與城鎮(zhèn)戶籍居民同等的公共福利。如果按照每年一個(gè)百分點(diǎn)的增長速度,到2020年,我國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%,意味著我國的城鎮(zhèn)人口將會(huì)達(dá)到8億人左右。進(jìn)城的農(nóng)民工將會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再增加接近1億人。如果不及時(shí)解決他們的公共服務(wù)和進(jìn)城落戶定居問題,我國城鎮(zhèn)化的質(zhì)量將不會(huì)得到根本改善,反而還會(huì)加劇未來可能出現(xiàn)的各類社會(huì)矛盾。
所謂新型城鎮(zhèn)化,就是要實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化從數(shù)量型增長到質(zhì)量型提升的轉(zhuǎn)變,也就是說要解決農(nóng)民工進(jìn)城后公共服務(wù)均等化和定居落戶難的問題。這也就意味著當(dāng)前城鎮(zhèn)化的 工 作 重 點(diǎn) 是 如 何 實(shí) 現(xiàn) 人 的 城 鎮(zhèn)化,如何堅(jiān)定不移地進(jìn)行戶籍管理制度改革和逐步完善農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的進(jìn)程。
房價(jià)變化與城鎮(zhèn)化及城市等級相關(guān)
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》:未來新型城鎮(zhèn)化的目標(biāo)之一就是要解決農(nóng)民工定居落戶,這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了廣闊的機(jī)遇。但是,當(dāng)前,中國的房價(jià)居高不下。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),2013年6月,全國70個(gè)大中城市中有65個(gè)城市房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲。可以說房價(jià)已成為中國老百姓最關(guān)注的話題,任何與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)有關(guān)的消息都會(huì)牽動(dòng)老百姓的神經(jīng),您認(rèn)為,造成中國房價(jià)不斷上漲的原因是什么?
李鐵:我們不能籠統(tǒng)判斷中國的房價(jià)上漲,首先要分析中國哪些地 區(qū) 的 房 價(jià) 在 上 漲 ? 為 什 么 會(huì) 上漲?為什么房地產(chǎn)成為大家都非常關(guān)注、各級地方政府都在全力推動(dòng)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)?
很多研究都把城市分為一線城市、二線城市,三、四線城市,這直接說明了中國的房地產(chǎn)發(fā)展,房價(jià)上漲和等級化的城鎮(zhèn)管理體制有直接的關(guān)系。首先,高房價(jià)主要集中在高等級城市,特別是直轄市、省級城市和副省級城市。城市資源分配不平衡,從最低等級城市向最高等級城市集中,等級越高的城市優(yōu)質(zhì)資源越集中,行政資源分布影響了市場資源分布。在高等級的城市買房,主要也是購買那里的優(yōu)質(zhì)資源和優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)。而土地的限量供給導(dǎo)致這些城市資源的稀缺,高等級城市核心區(qū)域土地資源永遠(yuǎn)是稀缺的,土地資源稀缺肯定會(huì)導(dǎo)致這些地段的房價(jià)的上漲。
其 次 , 相 比 于 金 融 、 銀 行 存款、證券、基金等領(lǐng)域,房地產(chǎn)是目前相對穩(wěn)定的投資需求。土地資源的稀缺性決定了它的價(jià)格上揚(yáng)。
第三,經(jīng)濟(jì)增長帶來社會(huì)收入群體分化,基于人口總量的高收入人群基數(shù)大,形成對高等級城市高房價(jià)的支撐。假如高收入人口占全國的10%,我們會(huì)有1.36億高收入人口形成持續(xù)的高端的購買群體,對高端、高層次地產(chǎn)有持久性的需求。他們第一會(huì)在本地買房,第二會(huì)到省會(huì)城市買房,然后到北京、上 海 買 房 。 高 收 入 人 口 到 等 級 高的、核心資源好的、優(yōu)質(zhì)資源相對集中的城市買住房,這在當(dāng)下中國是最好的、最合理的選擇。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》:對于未來房價(jià)走勢您有何判斷?
李鐵:我認(rèn)為,除了看住房供應(yīng)量大小外,還需要考慮以下幾方面因素:
首先,城市的輻射范圍。城市等級越高,輻射范圍就越廣,北京輻射全國,省會(huì)城市基本上是輻射全省。高行政等級城市的資源短缺是常態(tài)的,而且不可再生。戶籍制度導(dǎo)致了公共服務(wù)封閉式的格局難以 打 破 , 在 這 種 情 況 下 , 資 源 短缺、公共服務(wù)的封閉,也促進(jìn)高等級城市房價(jià)進(jìn)一步上漲。
其次,城市所在地區(qū)的人均收入水平。像浙江、廣東、江蘇等沿海發(fā)達(dá)地區(qū),城市輻射范圍雖然不如西北地區(qū)的城市,但是人均收入水平高,也就支撐這個(gè)區(qū)域的房價(jià)上漲幅度大于中西部地區(qū)。
最后,土地出讓金制度下的城市發(fā)展模式。各級地方政府競相開辟工業(yè)區(qū),壓低土地價(jià)格,賠錢搞招商引資,形成工業(yè)產(chǎn)業(yè),來支撐政府的G D P和財(cái)政收入。這個(gè)成本要通過房地產(chǎn)開發(fā)、高額的土地出讓金進(jìn)行彌補(bǔ)?，F(xiàn)在每屆政府都要有新的政績,結(jié)果城市攤子越來越大,基礎(chǔ)設(shè)施、供給的成本大幅度增加。政府稅收只能保財(cái)政、保吃飯,所以這些成本只能靠融資、賣地等方式償還,而融資還得靠未來的土地出讓金償還。這就形成了這種惡性循環(huán),導(dǎo)致現(xiàn)在新區(qū)、新城不斷擴(kuò)展。
綜合判斷,在一線、二線高等級的城市,資源稀缺性還存在,房價(jià)還有上漲的空間,部分三線城市和四線城市、縣城再按照這樣的模式發(fā)展房地產(chǎn),恐怕在擴(kuò)張到一定程度的時(shí)候會(huì)導(dǎo)致崩盤。
有人認(rèn)為,中國的房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)像歐美、日本一樣一樣的泡沫,其實(shí)不能簡單地進(jìn)行類比。這些國家城市化率已經(jīng)飽和,而中國才剛剛 過 半 , 戶 籍 人 口 城 鎮(zhèn) 化 率 才35 .3%。因此對于城鎮(zhèn)住房的需求還有很大的空間,啟動(dòng)內(nèi)需也與此有 關(guān) 。 分 析 中 國 的 泡 沫 , 成 因 不同,結(jié)果也不同,可能會(huì)帶來局部中小城市樓市的崩盤,但是在高等級城市不僅不會(huì)崩盤,還會(huì)上漲。
(記者 金輝)
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