鄭州市圖書(shū)館報(bào)告廳內(nèi)人頭攢動(dòng) 座無(wú)虛席

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容

　　映象網(wǎng)訊（記者 崔冰心 實(shí)習(xí)生 高翠霞/文 劉棟杰/圖）既自媒體大咖、經(jīng)濟(jì)作家吳曉波的專(zhuān)題演講在鄭州大獲成功后，11月22日上午，由大象融媒和愛(ài)兒康聯(lián)合主辦的《七里河畔》再次發(fā)力，特邀“房地產(chǎn)平民代言人”易憲容，講解“中國(guó)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)走勢(shì)”，并現(xiàn)場(chǎng)傳授“炒股心經(jīng)”，為鄭州市民再次帶來(lái)一場(chǎng)經(jīng)濟(jì)知識(shí)的饕餮盛宴。

　　“房地產(chǎn)平民代言人”

　　盡管天氣寒風(fēng)刺骨，中雨連綿，但依舊無(wú)法阻擋人們聽(tīng)課的熱情，11月22日上午，鄭州市圖書(shū)館報(bào)告廳內(nèi)人頭攢動(dòng)，座無(wú)虛席。有著“房地產(chǎn)平民代言人”稱(chēng)號(hào)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容將在這里開(kāi)講。

　　2005年，因撰文《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)》走紅的易憲容，以犀利接地氣的詞鋒被評(píng)為“房地產(chǎn)平民代言人”，是與戴旭、郎咸平并稱(chēng)的“中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)九大風(fēng)云人物”，致力于房地產(chǎn)唱空十年。

　　十年前，他曾預(yù)言房產(chǎn)泡沫行將破滅，然而這預(yù)言卻幾度落空，房?jī)r(jià)一路飆漲至今；十年后，面對(duì)國(guó)家屢次調(diào)控，他又以犀利言辭進(jìn)行“炮轟”。

　　房?jī)r(jià)調(diào)控了十幾年 為啥越調(diào)越高？

　　演講一開(kāi)始，易憲容就直言不諱地點(diǎn)出“房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控了十幾年，可是越調(diào)越高，是因?yàn)閺牟话严M(fèi)和投資區(qū)分開(kāi)”。易憲容說(shuō)，如果住房既是消費(fèi)品，又是投資品，那么這時(shí)候住房?jī)r(jià)格一定是傾向投資的，因?yàn)橄M(fèi)者永遠(yuǎn)比投資者出價(jià)要低。因此，越往后，消費(fèi)者越來(lái)越少，投資者越來(lái)越多，房地產(chǎn)就逐漸就成了投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)。

　　易憲容認(rèn)為，前幾年，中國(guó)的投資者買(mǎi)了房子轉(zhuǎn)手就能賺錢(qián)，是因?yàn)閲?guó)家的稅收政策不完善，房產(chǎn)稅還沒(méi)有出臺(tái)。土地、稅收政策都對(duì)投資者有利，所以，房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)往上走，房產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)也高，房產(chǎn)價(jià)格越來(lái)越高，基本的消費(fèi)者離房產(chǎn)越來(lái)越遠(yuǎn)。

　　“剛性需求是很扯的概念”

　　對(duì)于房地產(chǎn)的”剛性需求”，易憲容稱(chēng)那不過(guò)是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制造出一個(gè)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的虛擬概念。無(wú)論是在以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)還是以消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，這樣的住房”剛性需求“是不存在的。

　　易憲容認(rèn)為,在以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，住房投資需求是零到無(wú)窮大區(qū)間，即只要住房投資是無(wú)利可圖或血本無(wú)歸，那么住房的投資需求就會(huì)是零或消失，沒(méi)有一個(gè)住房投資者會(huì)進(jìn)入這個(gè)沒(méi)有投資收益的市場(chǎng)。當(dāng)住房市場(chǎng)的投資只賺不賠時(shí)，那么這個(gè)住房市場(chǎng)的投資需求就會(huì)無(wú)窮放大，而這種需求是無(wú)法通過(guò)增加供給來(lái)減弱的?，F(xiàn)在無(wú)論是從市場(chǎng)角度還是從保障房的角度，政府的住房政策是擴(kuò)大住房生產(chǎn)與供應(yīng)，以便來(lái)滿(mǎn)足居民住房的“剛性需求”。如果住房市場(chǎng)不用政策把住房投機(jī)與消費(fèi)區(qū)分開(kāi)、住房市場(chǎng)是一個(gè)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)、投資者融資條件易獲得及成本低杠桿高，那么住房無(wú)法通過(guò)增加供給來(lái)解決。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)供給過(guò)剩

　　對(duì)于當(dāng)下房地產(chǎn)形勢(shì)，易憲直言，2004年一年的時(shí)間內(nèi)，中國(guó)土地拍賣(mài)的量比2004年之前十年的總和還要多，但今年的總價(jià)值將創(chuàng)歷史記錄。在未來(lái)幾年，北京住房的供給會(huì)大量增加。但對(duì)于全國(guó)來(lái)說(shuō)就不同了。前一段全國(guó)大量的供給過(guò)剩，這點(diǎn)開(kāi)發(fā)商是最清楚的。今年以來(lái)，全國(guó)土地開(kāi)發(fā)下降，負(fù)增長(zhǎng)300%。絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)看到了中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，不投資了。

　　整個(gè)住房供應(yīng)量過(guò)大，消化庫(kù)存并不容易，不是短時(shí)間內(nèi)可以消化的。要消化這些房源，就要讓當(dāng)前以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為以消費(fèi)為主導(dǎo)，需要中國(guó)的住房稅收政策全面改革。

　　鄭州的房?jī)r(jià)最后還是會(huì)下來(lái)

　　當(dāng)被問(wèn)及鄭州房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展情況時(shí)，易憲容說(shuō)，他早上5點(diǎn)半起床，沿著鄭州平安大道散步，過(guò)了5座橋，發(fā)現(xiàn)兩邊的綠化帶特別好，從這段路可以看出，在未來(lái)的30年，鄭州的環(huán)境會(huì)發(fā)展得更好。

　　總體上講，鄭州乃至全國(guó)的房?jī)r(jià)，短期內(nèi)會(huì)僵持一段時(shí)間，但最后還是會(huì)下來(lái)，因?yàn)楣?yīng)量太大，即使一線(xiàn)城市也是如此

　　炒股別聽(tīng)股評(píng)要看大勢(shì) 未來(lái)股市還將上揚(yáng)

　　除了分析當(dāng)前和未來(lái)的房地產(chǎn)形勢(shì)外，易憲容還針對(duì)中國(guó)股市的變化和未來(lái)投資市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，現(xiàn)場(chǎng)教授起“炒股心經(jīng)”。

　　易憲容說(shuō)，總有人要他推薦行業(yè)、推薦個(gè)股，他從不推薦。他不會(huì)去研究買(mǎi)哪支股票、哪個(gè)行業(yè)。易憲容說(shuō)自己的“炒股心經(jīng)”就是靠勢(shì)，勢(shì)在哪里，放久一點(diǎn)，一定賺錢(qián)。

　　那么怎么看大勢(shì)呢？易憲容稱(chēng)看大勢(shì)就看利率的變化，匯率的變化，油價(jià)的變化，還有美聯(lián)儲(chǔ)的政策是如何變化的?；镜暮暧^(guān)指標(biāo)，還有股票指數(shù)的變化，如果漲得太快了，就早一點(diǎn)退出來(lái)。不能用任何理性、任何經(jīng)濟(jì)模型、任何股票參數(shù)去分析，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很高了。

　　股民只要天天看這些基本指標(biāo)，就會(huì)找到一個(gè)判斷大勢(shì)，千萬(wàn)不要聽(tīng)任何人買(mǎi)什么股票，不買(mǎi)什么股票，特別在現(xiàn)在信息知識(shí)是擁堵的時(shí)候，隨時(shí)會(huì)被迷惑，千萬(wàn)不要聽(tīng)股評(píng)。

　　易憲容說(shuō)，中國(guó)的股市到現(xiàn)在為止叫“政策市”，早幾年政府拼命拉動(dòng)房地產(chǎn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)不行了。政府找什么呢？找股票。美國(guó)就是一個(gè)很好的例子，2008年之后，美聯(lián)儲(chǔ)在市場(chǎng)注入大量的流動(dòng)性，到了2014年從八千億到了4.5萬(wàn)億。每個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，股票都占80%的比重。美國(guó)金融市場(chǎng)，從2009年初的6600點(diǎn)，到2014年漲到了18300點(diǎn)，三倍還多。中國(guó)政府也看到了這點(diǎn)，希望通過(guò)發(fā)展中國(guó)股票市場(chǎng)，來(lái)降低中小企業(yè)的融資成本，增加整個(gè)社會(huì)的融資渠道。未來(lái)，股市還是會(huì)往前走，往上走。