核心提示 | 任何一個(gè)房產(chǎn)新政的出爐，最后都會(huì)傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。9月2日，鄭州市房管局啟動(dòng)新一輪樓市限購政策，其中包括外地人在鄭州居住滿3年限購一套，未滿20周歲的單身人士不得購房，年滿20周歲的限購一套房等一系列規(guī)定。如今，距離鄭州市新一輪調(diào)控新政出臺(tái)已經(jīng)十幾天時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)仍顯“淡定”，有些樓盤看房人數(shù)甚至直線飆升，一時(shí)間，對(duì)于新政的各種討論之聲此起彼伏，除了直接受影響的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大家也開始關(guān)注新政后期對(duì)土地市場(chǎng)的影響。
8月鄭州市區(qū)土地市場(chǎng)平淡
據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京、上海、深圳、廣州等十個(gè)典型城市土地成交面積為2490萬平方米，環(huán)比下降5.2%，同比微降0.8%，與去年同期基本持平;土地出讓金收入811.6億元，環(huán)比下降11.1%，同比增長(zhǎng)149.3%;土地成交均價(jià)為3259元/平方米，環(huán)比下降6.2%，同比增長(zhǎng)151.4%，同比連續(xù)11個(gè)月呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，從同比走勢(shì)來看，自7月份以來已連續(xù)兩個(gè)月上升。
與全國土地出讓情況相似，8月份，鄭州市土地市場(chǎng)表現(xiàn)也很平淡。據(jù)競(jìng)合地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，8月份鄭州市區(qū)共成交11幅土地，其中8幅普通商品住宅用地，4幅商業(yè)、商務(wù)金融用地，上述地塊幾乎全部以起始價(jià)成交。
競(jìng)合地產(chǎn)董事長(zhǎng)王東告訴記者，8月份全國土地市場(chǎng)成交雖然有所回落，但是依舊處于三年來的較高水平，具體到鄭州土地市場(chǎng)，8月份，依然持續(xù)了上半年以來不溫不火的狀態(tài)，大多數(shù)地塊均以起始價(jià)成交，這對(duì)穩(wěn)定樓市預(yù)期將是一個(gè)利好，同時(shí)，也表明在樓市調(diào)控持續(xù)不放松的情況下，開發(fā)商投資信心仍在。
年底前將新投放住宅用地6000多畝
根據(jù)鄭州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，1至8月份，市區(qū)商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積490.5萬平方米，而商品住宅累計(jì)銷售面積為546.73萬平方米，從數(shù)據(jù)上可以看出，前8個(gè)月，鄭州市區(qū)商品住宅成交數(shù)據(jù)明顯大于投放面積，樓市供求關(guān)系緊張。樓市供求失衡既與供給量有關(guān)，也與一定時(shí)段的土地投放量有關(guān)。新一輪限購政策似乎并沒有針對(duì)土地市場(chǎng)有非常明顯的調(diào)控，但是其中一些規(guī)定也涉及土地方面，如第四條規(guī)定，鄭州市將加大土地投放量，年底前將再向市場(chǎng)推出住宅用地410.87公頃(折合6163.05畝)，使今年住宅用地供應(yīng)規(guī)模同比增長(zhǎng)75%左右。2014年和2015年商品住宅用地供應(yīng)保持不低于10%的年均遞增速度，并確保70%以上用于中小套型普通商住房和保障性住房用地供應(yīng)。
為了緩解緊張的供求關(guān)系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，9月份，鄭州市繼續(xù)大幅度向市場(chǎng)推出商住房地塊。其中，9月11日擬掛牌出讓兩塊小型地塊，面積合計(jì)27.04畝;9月30日計(jì)劃掛牌出讓7塊地塊，其中2塊為儲(chǔ)備地塊，5塊為城中村改造地塊，面積合計(jì)360.77畝。
此外，鄭州市10月11日擬掛牌出讓兩塊商住房用地，面積合計(jì)57.69畝。而在10月10日，位于鄭東新區(qū)的龍湖金融中心擬出讓4塊商務(wù)金融用地，面積合計(jì)42.37畝。
新政給土地市場(chǎng)潑了冷水
雖然目前來看，新一輪限購對(duì)土地市場(chǎng)尚無明顯影響，不過業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，新政一旦嚴(yán)格實(shí)施，土地市場(chǎng)受其影響將不可避免。“鄭州版新政對(duì)于土地市場(chǎng)，肯定是潑了點(diǎn)冷水，這是政府給的一個(gè)警示，所以開發(fā)商在拿地上肯定會(huì)比之前更加謹(jǐn)慎?！备?jìng)合地產(chǎn)董事長(zhǎng)王東說。
但王東表示，這種影響，卻可能因?yàn)榈貕K所處區(qū)域、地塊條件的不同，而有所差異。其結(jié)果，或?qū)?dǎo)致單宗地塊之間的價(jià)格分化更加明顯，“在目前的市場(chǎng)條件下，剛需地塊應(yīng)該會(huì)更加受寵，尤其是一些各方面配套漸趨成熟的近郊板塊，面向純剛需客戶、資金周轉(zhuǎn)比較快的地塊，接下來肯定會(huì)更加受歡迎?！?/font>
相反，王東分析認(rèn)為，一些偏改善型的地塊，受新政的影響將較大。這主要是因?yàn)樾抡鞔_規(guī)定，9月1日起，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下，或者單套建筑面積在144平方米以上的非普通商住房項(xiàng)目，主體結(jié)構(gòu)工程封頂才能申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，這對(duì)開發(fā)商的資金鏈提出了較高的要求，一定程度上將影響一些偏改善型地塊的順利成交。
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