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　　各類(lèi)“小鎮(zhèn)計(jì)劃”來(lái)勢(shì)兇猛，也引發(fā)了業(yè)界擔(dān)憂，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)否以特色小鎮(zhèn)之名變相圈地？特色小鎮(zhèn)建設(shè)是否會(huì)變成新一輪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪了華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司董事長(zhǎng)李忠。

　　特色小鎮(zhèn)已成為當(dāng)下城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域里的流行詞。

　　繼去年10月公布了首批127個(gè)全國(guó)特色小鎮(zhèn)名單后，第二批全國(guó)特色小鎮(zhèn)名單即將公布。住建部近日要求各省6月底前上報(bào)300個(gè)特色小鎮(zhèn)推薦名單，市場(chǎng)對(duì)特色小鎮(zhèn)的關(guān)注度愈發(fā)提升。不到一年時(shí)間，已有多家房企披露涉足小鎮(zhèn)建設(shè)的計(jì)劃，紛紛掘金小鎮(zhèn)建設(shè)。

　　但各類(lèi)“小鎮(zhèn)計(jì)劃”來(lái)勢(shì)兇猛，也引發(fā)了業(yè)界擔(dān)憂，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)否以特色小鎮(zhèn)之名變相圈地？特色小鎮(zhèn)建設(shè)是否會(huì)變成新一輪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪了華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司董事長(zhǎng)李忠。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：過(guò)去一年，特色小鎮(zhèn)在全國(guó)遍地開(kāi)花，但實(shí)際上，特色小鎮(zhèn)在國(guó)內(nèi)并無(wú)一致的概念定義，你是如何理解特色小鎮(zhèn)中的“特色”及“小鎮(zhèn)”的概念？

　　李忠：“有限”是特色小鎮(zhèn)打造的關(guān)鍵，也是魅力的關(guān)鍵。它是在有限產(chǎn)業(yè)下吸引有限的人群，用有限的打造手法形成有限規(guī)模的邏輯。規(guī)模有限是小鎮(zhèn)最大的特色。

　　現(xiàn)在許多人說(shuō)特色小鎮(zhèn)，都是拿歐美的邏輯在說(shuō)中國(guó)，歐美的小鎮(zhèn)活得好不代表中國(guó)能做好。在中國(guó)，并不是所有的小鎮(zhèn)都能成功，能夠成功的小鎮(zhèn)只會(huì)是少數(shù)。

　　特色小鎮(zhèn)應(yīng)該理解為是數(shù)量的變化，而不是質(zhì)量的變化。它其實(shí)并不是一個(gè)新類(lèi)型，也不是一種新功能的產(chǎn)生，而是個(gè)頭的變化，個(gè)頭小是特色小鎮(zhèn)最重要的一個(gè)特色。

　　大家為什么都愿意做小鎮(zhèn)？因?yàn)樗?guī)模有限，目的明確，從而達(dá)到運(yùn)營(yíng)路徑更簡(jiǎn)捷。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：現(xiàn)在有很多開(kāi)發(fā)商包括碧桂園、華僑城、萬(wàn)科等都進(jìn)入到特色小鎮(zhèn)建設(shè)中，小鎮(zhèn)建設(shè)表現(xiàn)出最明顯的特征就是房地產(chǎn)化的凸顯，而“特色小鎮(zhèn)”的本來(lái)面目卻變得模糊，如何避免特色小鎮(zhèn)建設(shè)變成新一輪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？

　　李忠：房地產(chǎn)化不是問(wèn)題，問(wèn)題在于一個(gè)度的把握。我發(fā)現(xiàn)大部分特色小鎮(zhèn)的房地產(chǎn)配置不是高了，而是低了。特色小鎮(zhèn)要搞產(chǎn)業(yè)，往往應(yīng)該是房地產(chǎn)先行。寧可讓房來(lái)等廠，不要讓廠來(lái)等房。但凡要讓廠等房，那就等于回到了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，先生產(chǎn)再生活。

　　之前國(guó)家提過(guò)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商響應(yīng)；現(xiàn)在好不容易有一個(gè)特色小鎮(zhèn)政策讓所有開(kāi)發(fā)商都心癢不止，卻要擔(dān)心，這個(gè)邏輯是不對(duì)的。有人認(rèn)為一旦特色小鎮(zhèn)一哄而上會(huì)浪費(fèi)資源。但這浪費(fèi)的也是開(kāi)發(fā)商的資源。不做特色小鎮(zhèn)老百姓(603883,股吧)什么都得不到，但即使開(kāi)發(fā)商建了許多設(shè)施特色小鎮(zhèn)沒(méi)有建起來(lái)，至少還給百姓留下了基礎(chǔ)設(shè)施和配套。我們要想的是怎么利用這個(gè)政策，把事情做得更好。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：但確實(shí)存在開(kāi)發(fā)商利用特色小鎮(zhèn)之名跑馬圈地的情況？

　　李忠：確實(shí)是有這種現(xiàn)象存在。現(xiàn)在一些純地產(chǎn)公司紛紛開(kāi)始做特色小鎮(zhèn)，因?yàn)榍耙惠喆蠹矣X(jué)得能夠獲取廉價(jià)土地的方式是產(chǎn)業(yè)新城，而這一輪能獲取廉價(jià)土地的方式就是特色小鎮(zhèn)。甚至有些開(kāi)發(fā)商說(shuō)，特色小鎮(zhèn)是開(kāi)發(fā)商能夠不走招拍掛拿到相對(duì)廉價(jià)土地的唯一一個(gè)，也是最后一個(gè)風(fēng)口。這就是為什么特色小鎮(zhèn)這么熱。

　　問(wèn)題在于政府給予部分開(kāi)發(fā)商資源給的過(guò)快、過(guò)寬。像恒大、碧桂園、華夏幸福(600340,股吧)這類(lèi)企業(yè)，資本通道是順暢的，而且有實(shí)力，多拿幾個(gè)小鎮(zhèn)沒(méi)問(wèn)題。小開(kāi)發(fā)商如烏鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)商陳向宏，雖然有成功案例，但是核心團(tuán)隊(duì)的復(fù)制力是有限的。

　　寧愿相信許家印能做出100個(gè)好的特色小鎮(zhèn)，也不相信陳向宏能做出100個(gè)好的特色小鎮(zhèn)。因?yàn)橐粋€(gè)是流水線搞生產(chǎn)，一個(gè)是手工作坊，手工作坊出一兩個(gè)精品是沒(méi)問(wèn)題的，但大規(guī)模復(fù)制是有問(wèn)題的。大房企會(huì)迅速弄出一個(gè)模式，再利用這個(gè)模式來(lái)復(fù)制。

　　但是這兩種我認(rèn)為問(wèn)題都不大，大問(wèn)題在于中間一批開(kāi)發(fā)商。有一類(lèi)公司一個(gè)特色小鎮(zhèn)也沒(méi)做出來(lái)，就已經(jīng)10個(gè)20個(gè)去拿特色小鎮(zhèn)，這類(lèi)企業(yè)最后把政府圈進(jìn)去的可能性比較大。

　　現(xiàn)在提出要把特色小鎮(zhèn)當(dāng)作內(nèi)生動(dòng)力，當(dāng)作國(guó)家城鎮(zhèn)化的發(fā)展途徑。在這個(gè)邏輯下，開(kāi)發(fā)商做特色小鎮(zhèn)要慎重落子。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：為什么很多地產(chǎn)公司都愿意做特色小鎮(zhèn)，哪怕過(guò)去做產(chǎn)業(yè)新城的房企也都成立了特色小鎮(zhèn)部門(mén)？

　　李忠：因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)新城是一個(gè)大循環(huán)，而特色小鎮(zhèn)是小循環(huán)，小循環(huán)能夠做到“短平快”，可以把與政府的談判周期縮短。你做一個(gè)產(chǎn)業(yè)新城，需要分析做這個(gè)產(chǎn)業(yè)還是那個(gè)產(chǎn)業(yè)。舉個(gè)例子，一個(gè)產(chǎn)業(yè)新城要做機(jī)械電子、汽車(chē)制造、模具，已經(jīng)確定了三類(lèi)產(chǎn)業(yè)，但只因?yàn)樽詈蟛淮_定要不要做生物科技就談判了很久。但是特色小鎮(zhèn)往往去拿地的時(shí)候，這個(gè)特色小鎮(zhèn)多多少少是有一些本地特色，沒(méi)啥好糾結(jié)的，而且這個(gè)定位一定是銳利化的，不會(huì)定好幾個(gè)產(chǎn)業(yè)。確定了機(jī)械電子就可以只做機(jī)械電子，我就是把這個(gè)核心產(chǎn)業(yè)做到底，定位好做，規(guī)劃也好做。

　　現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商寧可把一個(gè)產(chǎn)業(yè)新城拆分成三四個(gè)特色小鎮(zhèn)，這樣它每一個(gè)小鎮(zhèn)的運(yùn)作的確定性都大幅增強(qiáng)，這就是特色小鎮(zhèn)現(xiàn)在驟然增多的原因。現(xiàn)在甚至有人提到要利用特色小鎮(zhèn)的思維做舊城改造，我覺(jué)得中國(guó)人的創(chuàng)造力是非常厲害的。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：什么樣的小鎮(zhèn)適合中國(guó)的特色土壤？其根本訴求是什么？

　　李忠：特色小鎮(zhèn)一個(gè)重要的發(fā)展方向就是要與大城市發(fā)生共振。靠城市，這是最重要的事。只要離都市近，尤其離大都市近，哪怕特色不是特別鮮明也值得去投資。旅游資源中真正能賺到城市錢(qián)的，并不是資源絕對(duì)好離大城市絕對(duì)遠(yuǎn)的，而是資源相對(duì)好同時(shí)離大城市絕對(duì)近的。

　　做大城市周邊的特色小鎮(zhèn)，在大城市周邊，跟大城市互動(dòng)更加方便，也更強(qiáng)，這個(gè)是選址的第一個(gè)邏輯。中國(guó)做特色小鎮(zhèn)的主戰(zhàn)場(chǎng)應(yīng)該是中東部地區(qū)的大都市圈，京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角，包含大武漢周邊、大成都周邊，這些都是小鎮(zhèn)的密集地。

　　特色小鎮(zhèn)發(fā)展的核心就兩個(gè)字：聚焦。聚焦是小鎮(zhèn)成功的最核心邏輯。內(nèi)涵越大，外延越小的特色小鎮(zhèn)越容易成功。做特色小鎮(zhèn)前面加的定語(yǔ)越多的小鎮(zhèn)越容易成功。大城市可以廣種博收，但小鎮(zhèn)只能是一個(gè)方向、一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。特色小鎮(zhèn)的資源必須要求精準(zhǔn)投放，能夠率先領(lǐng)先一步的是能夠得到市場(chǎng)高回報(bào)的。（記者 苗野）