問：近幾年，業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛時常發(fā)生，那么造成這些糾紛的原因主要有哪些？如果雙方出現(xiàn)了糾紛之后，業(yè)主又該如何維護(hù)自己的權(quán)益？
答：物業(yè)管理是目前困擾廣大業(yè)主的一個大難題，買房難，物業(yè)更鬧心。面對水電不通、配套設(shè)施不完善、車位規(guī)劃不合理等諸多問題，讓業(yè)主們茫然失措，那么為什么會發(fā)生物業(yè)管理糾紛、產(chǎn)生物業(yè)糾紛后該如何應(yīng)對、又該采取何種措施來避免物業(yè)管理糾紛？身陷硝煙四起的物業(yè)管理市場，又該如何脫險？今天就讓我們來一一探討這些問題。
一、造成房地產(chǎn)物業(yè)管理糾紛的原因。
?。ㄒ唬┎糠謽I(yè)主對物業(yè)公司的認(rèn)識不夠。
由于物業(yè)管理在我國尚屬新興行業(yè)，很多人對它的認(rèn)識還不是很明確，因此也不清楚如何使用和維護(hù)自己的權(quán)益。而且很容易將開發(fā)商與物業(yè)公司的責(zé)任混淆，將對開發(fā)商的不滿發(fā)泄在物業(yè)身上，這種方法不僅對解決問題于事無補(bǔ)，而且容易激發(fā)新的矛盾。
居住在鄭州市經(jīng)三名筑小區(qū)的李先生曾反映，業(yè)主因小區(qū)停水停電與物業(yè)產(chǎn)生糾紛。據(jù)了解，小區(qū)自2010年下半年以來，業(yè)主因為房產(chǎn)證辦理、硬件設(shè)施不到位、房屋質(zhì)量等問題，開始停繳物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司則表示，房產(chǎn)證及房屋質(zhì)量問題不屬于自己的管轄范圍，而因為業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足正常的開支，公司無力繳納公用電費(fèi)費(fèi)用，所以只能被迫停水停電。雙方對此問題陷入僵局。
物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量有待進(jìn)一步提高
一些物業(yè)管理企業(yè)錯誤地將自己凌駕于業(yè)主之上，忽視業(yè)主的權(quán)益。有的不能嚴(yán)格按合同、制度辦事，處理問題和矛盾的方式簡單生硬。當(dāng)業(yè)主需要物業(yè)公司提供幫助時，服務(wù)人員往往選擇置之不理或相互推脫的做法，以不正當(dāng)手段強(qiáng)制業(yè)主服從管理，從而使矛盾激化。這些做法最終會影響到物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展。
家住通州區(qū)通惠南路怡家家園小區(qū)的徐先生反映，在小區(qū)物業(yè)買水電時，物業(yè)人員告訴他只能售五度電，水不能出售。原因則是徐先生拖欠兩年的物業(yè)費(fèi)。徐先生稱，他確實已經(jīng)兩年未交水電費(fèi)，但是是因為自己認(rèn)為物業(yè)服務(wù)太差，曾多次向物業(yè)反映此問題，但一直沒有人出面解決。因此事雙方僵持不下，直到民警過來協(xié)調(diào)，事情才得到解決。
相關(guān)的法律規(guī)定不足。
解決物業(yè)糾紛需要依靠法律的支持，但是目前全國并沒有一部統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，這使得很多事情缺少統(tǒng)一規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)物業(yè)管理法規(guī)主要有《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》等?！段飿I(yè)管理條例》中雖然對房地產(chǎn)開發(fā)商、入住業(yè)主以及物業(yè)公司等相關(guān)方之間的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任作了詳細(xì)說明。但在如何加強(qiáng)管理監(jiān)督、公共維修費(fèi)用的籌集與使用以及公共設(shè)施的所有權(quán)方面的規(guī)定仍然存在著比較大的漏洞。如開發(fā)商與物業(yè)公司是怎樣的關(guān)系，如何組建業(yè)主委員會，物業(yè)公司如何進(jìn)入和退出小區(qū)管理，物業(yè)管理如何收費(fèi)等等，現(xiàn)在都基本無章可循，或有章難循。
二、如何應(yīng)對與物業(yè)公司的糾紛
（一）業(yè)主與物業(yè)管理公司協(xié)商解決
《物業(yè)管理條例》中已經(jīng)對業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司之間的權(quán)利和義務(wù)作出了明確規(guī)定，業(yè)主和物業(yè)管理公司可以依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)以及管理規(guī)約和物業(yè)管理合同的規(guī)定，自愿平等地進(jìn)行磋商，進(jìn)而解決管理糾紛。
?。ǘ┯傻谌苏{(diào)解
這是指業(yè)主與物業(yè)管理公司可以將糾紛提交給第三人，由第三人來主持雙方進(jìn)行協(xié)商，促成雙方在自愿平等的基礎(chǔ)上達(dá)成調(diào)解協(xié)議。一般調(diào)解可分為民間調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解三種，比如可以由物業(yè)公司所在地的人民調(diào)解委員會進(jìn)行調(diào)解。
?。ㄈ┨峤恢俨脵C(jī)關(guān)仲裁
這是指業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方發(fā)生糾紛后，根據(jù)我國《仲裁法》第4條的規(guī)定，依照物業(yè)管理公司中的仲裁條款或者糾紛發(fā)生后自愿訂立的仲裁協(xié)議，將糾紛提請有管理權(quán)的仲裁機(jī)構(gòu)即物業(yè)管理公司所在地的仲裁委員會進(jìn)行裁決以解決糾紛。
（四）投訴
業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛時，業(yè)主可以根據(jù)《物業(yè)管理條例》 第49條，向其所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門投訴。
?。ㄎ澹┨崞鹪V訟
業(yè)主通過以上四種方式仍無法解決糾紛時可以將糾紛訴至法院或直接向當(dāng)?shù)厝藗兎ㄔ浩鹪V，請求法院依法行使審判權(quán)以解決糾紛。
?。└鼡Q物業(yè)公司
如果以上方式都不能讓業(yè)主滿意，則業(yè)主可以更換物業(yè)公司。
三、房地產(chǎn)物業(yè)管理糾紛的解決對策
?。ㄒ唬?nbsp;轉(zhuǎn)變業(yè)主與物業(yè)公司的觀念。物業(yè)管理分為廣義的物業(yè)管理與狹義的物業(yè)管理。我們通常所說的物業(yè)管理指的就是狹義上的物業(yè)管理，它指的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在委托人也就是業(yè)主的委托下通過商業(yè)的經(jīng)營形式以及現(xiàn)代管理技術(shù)的運(yùn)用承擔(dān)起居住環(huán)境、小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、安全保衛(wèi)責(zé)任，同時為業(yè)主提供高效、優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)。雖然業(yè)主與物業(yè)公司之間是一種委托服務(wù)關(guān)系，并且物業(yè)公司也是通過這樣的方式來盈利的，但這并不妨礙物業(yè)公司為業(yè)主們提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。如果業(yè)主和物業(yè)公司可以轉(zhuǎn)變彼此的觀念，不以是否盈利來斷定彼此的關(guān)系，給予對方充分的信任，那彼此間的糾紛一定會大幅減少。
?。ǘ?nbsp;換位思考，友好的溝通。在解決問題的時候，一味的責(zé)怪和埋怨除了導(dǎo)致雙方的不愉快之外，不會帶來任何實際的效果。在業(yè)主與物業(yè)公司之間出現(xiàn)問題的時候，大家都需要換位思考一下，這樣才可以體量對方的難處。坦誠的態(tài)度對于問題的解決是非常有利的。除非是物業(yè)公司想要推卸責(zé)任，否則友好的溝通一定會比惡意的投訴取得更好的效果。
四、如何避免產(chǎn)生物業(yè)糾紛
1、簽署物業(yè)管理公約時，應(yīng)就有關(guān)收費(fèi)的條款仔細(xì)審核，有不合理的要經(jīng)過協(xié)商修改后才能簽署；
2、入住時一定要嚴(yán)格驗房，查驗建筑工程質(zhì)量驗收合格證，并實地看房，有問題的及時向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出，并妥善解決；
3、房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，及時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)系，敦促其采取措施修復(fù)；
4.盡早成立物業(yè)管理委員會，簽訂物業(yè)管理合同，對住、管雙方的行為加以規(guī)范、約束。
有關(guān)物業(yè)管理的糾紛在日常生活中隨處可見，人們應(yīng)加強(qiáng)自己的維權(quán)意識，對那些不合理的現(xiàn)象一定要取締，如果您遇到物業(yè)糾紛方面的糾紛，建議咨詢房產(chǎn)類專業(yè)律師，遇到問題時不要盲目應(yīng)對，一定要勇于拿起法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。
相關(guān)新聞
更多>>
