隨著房地產(chǎn)市場的的快速發(fā)展，為了增加銷售部分企業(yè)在市場競爭中不惜采取不正當(dāng)手段，違規(guī)銷售花樣不斷翻新。那么，對(duì)于我們普通購房者來說，在買房過程中又該注意哪些事項(xiàng)才能保護(hù)我們的合法權(quán)益不受侵害呢？2月26日，映象網(wǎng)記者采訪了鄭州市房管局相關(guān)處室負(fù)責(zé)人，他們對(duì)大家關(guān)心的問題一一做了詳細(xì)解答。
問：自2013年以來，市民投訴最多的主要集中在哪幾個(gè)方面，其主要原因是什么？
答：商品房辦證過程中，市民投訴較多的是開發(fā)商交房后遲遲不辦理房產(chǎn)證，也就是逾期辦證問題，導(dǎo)致逾期辦證的原因主要有以下幾方面：?
1、出賣人的原因。這是導(dǎo)致逾期辦證的主要原因，如出賣人的土地使用手續(xù)不合法、未支付全部土地使用權(quán)出讓金、違規(guī)開發(fā)建設(shè)、沒有通過綜合驗(yàn)收或提供綜合驗(yàn)收合格證明、所售房屋設(shè)定的抵押尚未注銷等等。總之就是在合同約定或法定的期限內(nèi)，不能提交辦理房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)具備的文件材料，或者在買受人申請辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，不能提供相關(guān)證明材料。
2、買受人原因。這主要是指在出賣人按照合同約定或者法律規(guī)定如期辦理房屋所有權(quán)初始登記，并備齊相關(guān)證明文件的情況下，因買受人自身原因無法辦理。如，因辦理房屋所有權(quán)登記需要支付一定數(shù)額的契稅和相關(guān)費(fèi)用，買受人往往因資金缺乏而不申請辦理或者遲延申請辦理；也有的是因買受人不能按約支付購房款，出賣人行使抗辯權(quán)導(dǎo)致逾期辦證等等。?
問：對(duì)于此類問題，咱們采取了哪些措施？
答：實(shí)踐中發(fā)生的逾期辦證問題，主要是因出賣人，也就是開發(fā)商的原因而引發(fā)的，我們作為房屋登記機(jī)構(gòu)針對(duì)這一問題采取了以下便民措施：
1、如果開發(fā)商辦理房產(chǎn)證速度過慢，市民可以直接向房屋登記部門申請辦證?，F(xiàn)在，鄭州市房管局官方網(wǎng)站已經(jīng)開通商品房辦證查詢業(yè)務(wù)，購房人只需在房地產(chǎn)網(wǎng)站上輸入個(gè)人姓名、證件號(hào)碼、合同號(hào)，就能查詢到所購的商品房是否已辦過初始登記。辦理過初始登記后，房產(chǎn)證可由開發(fā)商代理辦理，也可個(gè)人申請辦理，急著要房產(chǎn)證的業(yè)主，可以直接到房屋登記部門申請辦證。
2、推出商品房屋單件辦理房屋所有權(quán)證立等可取新舉措。符合條件的業(yè)主可以提交相關(guān)要件資料享受辦證時(shí)間從原來的20個(gè)工作日，縮短為受理后1小時(shí)即可領(lǐng)取的便民新措。
問：面對(duì)紛繁復(fù)雜的樓市，對(duì)于普通購房者來說，在購房過程中首先要注意哪些？
答：隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的持續(xù)深入，我市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，投資投機(jī)性需求得到有效抑制，房價(jià)走勢平緩并呈現(xiàn)出停漲的趨勢，房價(jià)上漲勢頭得到有效遏制，供求關(guān)系趨于合理。在這種形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售期變長，資金回籠變慢，不排除極個(gè)別項(xiàng)目因資金緊張出現(xiàn)延緩施工或停工停建現(xiàn)象，為確保消費(fèi)者權(quán)益得到有效保護(hù)，防止出現(xiàn)購房風(fēng)險(xiǎn)，鄭重提醒消費(fèi)者購房要注意以下幾點(diǎn)：
1、“五證”齊全方可購買。購房者在購房前一定要了解擬購買商品房項(xiàng)目的國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證這“五證”是否齊全，上述“五證”可在銷售現(xiàn)場通過公示內(nèi)容查閱，也可通過“鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)”輸入項(xiàng)目名稱查詢詳細(xì)內(nèi)容，也可通過房管熱線電話965559咨詢。“五證”不齊全的房屋不要購買。
2、網(wǎng)簽合同時(shí)方可交款。購房者交款一般包括交納定金和交納房款（首付款）。在簽訂認(rèn)購協(xié)議前，購房者一定要登陸“鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)”或“鄭州市商品房聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)”通過電子樓盤表查詢擬購房屋的銷售狀態(tài)，顯示為綠色處于可售狀態(tài)的方可簽訂認(rèn)購協(xié)議、交納定金；在簽訂合同交納房款時(shí)，一定要通過“鄭州市商品房聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)”的簽訂正式的《商品房買賣合同》后，方可按合同約定支付房款，通過聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)簽訂購房合同后，該套住房銷售狀態(tài)由綠色可售狀態(tài)轉(zhuǎn)為藍(lán)色已售狀態(tài)，不能再次銷售，從而避免出現(xiàn)“一房多賣”的情況，因此如果不是網(wǎng)簽合同，一定不要交納房款。
3、購房款要交到商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶。商品房預(yù)售款監(jiān)管是保證預(yù)售房屋所得款項(xiàng)用于該項(xiàng)目工程建設(shè)的重要措施，是保證購房資金安全、項(xiàng)目順利施工、按期交付使用的重要手段，因此在交納購房款時(shí)，一定要直接存入該項(xiàng)目的商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶（現(xiàn)場查詢《商品房買賣合同》樣本附件四第二條），現(xiàn)金交納的要監(jiān)督開發(fā)商及時(shí)將房款存入商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)未將房款存入商品房預(yù)收款監(jiān)管賬戶，可立即向房管部門舉報(bào)。
4、嚴(yán)格遵守住房限購政策。在房屋買賣過程中，一定要嚴(yán)格遵守住房限購政策，誠信購房，如實(shí)提供個(gè)人相關(guān)證件、材料；對(duì)個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介公司許諾補(bǔ)繳保險(xiǎn)、個(gè)稅或代辦相關(guān)證明等虛假宣傳，包括不法人員出售居住證或暫住證明的行為，要保持警惕，切記不要輕信，以免上當(dāng)受騙。不論是購買商品房還是二手房，都需要購房者簽署購房承諾，因此如因不實(shí)申報(bào)產(chǎn)生的糾紛及風(fēng)險(xiǎn)，將由購房人承擔(dān)交易后果和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
問：買房之后，在辦理交房驗(yàn)收的時(shí)候有沒有哪些需要注意的事項(xiàng)？
答：房屋交付使用時(shí)，需要注意以下事項(xiàng)：
主體工程和配套設(shè)施建設(shè)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃部門核實(shí)符合規(guī)劃要求，取得建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)證明文件；
主體工程的建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理符合法律、法規(guī)和國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，工程竣工驗(yàn)收合格，取得建設(shè)行政主管部門竣工備案表；
配套綠化按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成并取得園林綠化行政主管部門出具的驗(yàn)收合格證明文件；
用水水源采用城市公共供水的，庭院供水支線管網(wǎng)及分戶計(jì)量水表前（含水表）的供水設(shè)施設(shè)備應(yīng)取得城市公共供水企業(yè)出具的驗(yàn)收合格證明文件；用水水源采用井水的，應(yīng)取得取水許可批準(zhǔn)文件；
排水設(shè)施符合《鄭州市市政設(shè)施管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，取得城市管理部門出具的室外排水設(shè)施驗(yàn)收合格證明文件；
用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并正式供電，電力配套設(shè)施工程取得電力企業(yè)驗(yàn)收合格證明文件；
供熱系統(tǒng)符合供熱配建標(biāo)準(zhǔn)，保證供熱正常使用；使用城市集中供熱的，供熱系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與安裝須經(jīng)城市集中供熱企業(yè)審核驗(yàn)收，出具驗(yàn)收合格證明文件后納入城市集中供熱，并與供熱企業(yè)簽訂集中供熱并網(wǎng)協(xié)議；
完成庭院燃?xì)夤艿兰案綄僭O(shè)施工程，納入城市燃?xì)夤饩W(wǎng)絡(luò)，同時(shí)做好室內(nèi)燃?xì)夤艿赖陌惭b及銜接工作，取得燃?xì)馄髽I(yè)出具的驗(yàn)收合格證明文件；
電話通信線及有線電視線敷設(shè)到戶，有線電視線納入?yún)^(qū)域性有線網(wǎng)絡(luò)電視網(wǎng)；
住宅項(xiàng)目信報(bào)箱安裝數(shù)量達(dá)到一戶一箱的標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)規(guī)格符合國家住宅信報(bào)箱標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)要求，取得郵政部門出具的驗(yàn)收合格證明文件；
庭院的道路、照明等配套設(shè)施建設(shè)符合設(shè)計(jì)要求，并經(jīng)建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位竣工驗(yàn)收合格，出具驗(yàn)收報(bào)告；因分期開發(fā)建設(shè)不能與主體工程同時(shí)交付使用的，應(yīng)當(dāng)完成臨時(shí)通行道路、臨時(shí)照明等設(shè)施的建設(shè)；
庭院做到院內(nèi)清潔、場地平整；分期交付使用的，應(yīng)當(dāng)采取有效措施與施工工地隔離；
已選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)；
廉租住房、公共租賃住房簡裝修工程部分，按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收；
項(xiàng)目經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門備案，取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目交付使用備案證明文件；
法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。
因特殊原因不能與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)交付使用的配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)提供臨時(shí)設(shè)施，并出具相關(guān)部門批準(zhǔn)文件。
問：近幾年，業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛時(shí)常發(fā)生，那么造成這些糾紛的原因主要有哪些？如果雙方出現(xiàn)了糾紛之后，業(yè)主又該如何維護(hù)自己的權(quán)益？
答：物業(yè)管理是目前困擾廣大業(yè)主的一個(gè)大難題，買房難，物業(yè)更鬧心。面對(duì)水電不通、配套設(shè)施不完善、車位規(guī)劃不合理等諸多問題，讓業(yè)主們茫然失措，那么為什么會(huì)發(fā)生物業(yè)管理糾紛、產(chǎn)生物業(yè)糾紛后該如何應(yīng)對(duì)、又該采取何種措施來避免物業(yè)管理糾紛？身陷硝煙四起的物業(yè)管理市場，又該如何脫險(xiǎn)？今天就讓我們來一一探討這些問題。
一、造成房地產(chǎn)物業(yè)管理糾紛的原因。
?。ㄒ唬┎糠謽I(yè)主對(duì)物業(yè)公司的認(rèn)識(shí)不夠。
由于物業(yè)管理在我國尚屬新興行業(yè)，很多人對(duì)它的認(rèn)識(shí)還不是很明確，因此也不清楚如何使用和維護(hù)自己的權(quán)益。而且很容易將開發(fā)商與物業(yè)公司的責(zé)任混淆，將對(duì)開發(fā)商的不滿發(fā)泄在物業(yè)身上，這種方法不僅對(duì)解決問題于事無補(bǔ)，而且容易激發(fā)新的矛盾。
居住在鄭州市經(jīng)三名筑小區(qū)的李先生曾反映，業(yè)主因小區(qū)停水停電與物業(yè)產(chǎn)生糾紛。據(jù)了解，小區(qū)自2010年下半年以來，業(yè)主因?yàn)榉慨a(chǎn)證辦理、硬件設(shè)施不到位、房屋質(zhì)量等問題，開始停繳物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司則表示，房產(chǎn)證及房屋質(zhì)量問題不屬于自己的管轄范圍，而因?yàn)闃I(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足正常的開支，公司無力繳納公用電費(fèi)費(fèi)用，所以只能被迫停水停電。雙方對(duì)此問題陷入僵局。
物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量有待進(jìn)一步提高
一些物業(yè)管理企業(yè)錯(cuò)誤地將自己凌駕于業(yè)主之上，忽視業(yè)主的權(quán)益。有的不能嚴(yán)格按合同、制度辦事，處理問題和矛盾的方式簡單生硬。當(dāng)業(yè)主需要物業(yè)公司提供幫助時(shí)，服務(wù)人員往往選擇置之不理或相互推脫的做法，以不正當(dāng)手段強(qiáng)制業(yè)主服從管理，從而使矛盾激化。這些做法最終會(huì)影響到物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展。
家住通州區(qū)通惠南路怡家家園小區(qū)的徐先生反映，在小區(qū)物業(yè)買水電時(shí)，物業(yè)人員告訴他只能售五度電，水不能出售。原因則是徐先生拖欠兩年的物業(yè)費(fèi)。徐先生稱，他確實(shí)已經(jīng)兩年未交水電費(fèi)，但是是因?yàn)樽约赫J(rèn)為物業(yè)服務(wù)太差，曾多次向物業(yè)反映此問題，但一直沒有人出面解決。因此事雙方僵持不下，直到民警過來協(xié)調(diào)，事情才得到解決。
相關(guān)的法律規(guī)定不足。
解決物業(yè)糾紛需要依靠法律的支持，但是目前全國并沒有一部統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，這使得很多事情缺少統(tǒng)一規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)物業(yè)管理法規(guī)主要有《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》等?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中雖然對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商、入住業(yè)主以及物業(yè)公司等相關(guān)方之間的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任作了詳細(xì)說明。但在如何加強(qiáng)管理監(jiān)督、公共維修費(fèi)用的籌集與使用以及公共設(shè)施的所有權(quán)方面的規(guī)定仍然存在著比較大的漏洞。如開發(fā)商與物業(yè)公司是怎樣的關(guān)系，如何組建業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)公司如何進(jìn)入和退出小區(qū)管理，物業(yè)管理如何收費(fèi)等等，現(xiàn)在都基本無章可循，或有章難循。
二、如何應(yīng)對(duì)與物業(yè)公司的糾紛
?。ㄒ唬I(yè)主與物業(yè)管理公司協(xié)商解決
《物業(yè)管理?xiàng)l例》中已經(jīng)對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理公司之間的權(quán)利和義務(wù)作出了明確規(guī)定，業(yè)主和物業(yè)管理公司可以依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)以及管理規(guī)約和物業(yè)管理合同的規(guī)定，自愿平等地進(jìn)行磋商，進(jìn)而解決管理糾紛。
?。ǘ┯傻谌苏{(diào)解
這是指業(yè)主與物業(yè)管理公司可以將糾紛提交給第三人，由第三人來主持雙方進(jìn)行協(xié)商，促成雙方在自愿平等的基礎(chǔ)上達(dá)成調(diào)解協(xié)議。一般調(diào)解可分為民間調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解三種，比如可以由物業(yè)公司所在地的人民調(diào)解委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解。
?。ㄈ┨峤恢俨脵C(jī)關(guān)仲裁
這是指業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方發(fā)生糾紛后，根據(jù)我國《仲裁法》第4條的規(guī)定，依照物業(yè)管理公司中的仲裁條款或者糾紛發(fā)生后自愿訂立的仲裁協(xié)議，將糾紛提請有管理權(quán)的仲裁機(jī)構(gòu)即物業(yè)管理公司所在地的仲裁委員會(huì)進(jìn)行裁決以解決糾紛。
?。ㄋ模┩对V
業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛時(shí)，業(yè)主可以根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》 第49條，向其所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門投訴。
?。ㄎ澹┨崞鹪V訟
業(yè)主通過以上四種方式仍無法解決糾紛時(shí)可以將糾紛訴至法院或直接向當(dāng)?shù)厝藗兎ㄔ浩鹪V，請求法院依法行使審判權(quán)以解決糾紛。
?。└鼡Q物業(yè)公司
如果以上方式都不能讓業(yè)主滿意，則業(yè)主可以更換物業(yè)公司。
三、房地產(chǎn)物業(yè)管理糾紛的解決對(duì)策
?。ㄒ唬?nbsp;轉(zhuǎn)變業(yè)主與物業(yè)公司的觀念。物業(yè)管理分為廣義的物業(yè)管理與狹義的物業(yè)管理。我們通常所說的物業(yè)管理指的就是狹義上的物業(yè)管理，它指的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在委托人也就是業(yè)主的委托下通過商業(yè)的經(jīng)營形式以及現(xiàn)代管理技術(shù)的運(yùn)用承擔(dān)起居住環(huán)境、小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、安全保衛(wèi)責(zé)任，同時(shí)為業(yè)主提供高效、優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)。雖然業(yè)主與物業(yè)公司之間是一種委托服務(wù)關(guān)系，并且物業(yè)公司也是通過這樣的方式來盈利的，但這并不妨礙物業(yè)公司為業(yè)主們提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。如果業(yè)主和物業(yè)公司可以轉(zhuǎn)變彼此的觀念，不以是否盈利來斷定彼此的關(guān)系，給予對(duì)方充分的信任，那彼此間的糾紛一定會(huì)大幅減少。
?。ǘ?nbsp;換位思考，友好的溝通。在解決問題的時(shí)候，一味的責(zé)怪和埋怨除了導(dǎo)致雙方的不愉快之外，不會(huì)帶來任何實(shí)際的效果。在業(yè)主與物業(yè)公司之間出現(xiàn)問題的時(shí)候，大家都需要換位思考一下，這樣才可以體量對(duì)方的難處。坦誠的態(tài)度對(duì)于問題的解決是非常有利的。除非是物業(yè)公司想要推卸責(zé)任，否則友好的溝通一定會(huì)比惡意的投訴取得更好的效果。
四、如何避免產(chǎn)生物業(yè)糾紛
1、簽署物業(yè)管理公約時(shí)，應(yīng)就有關(guān)收費(fèi)的條款仔細(xì)審核，有不合理的要經(jīng)過協(xié)商修改后才能簽署；
2、入住時(shí)一定要嚴(yán)格驗(yàn)房，查驗(yàn)建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收合格證，并實(shí)地看房，有問題的及時(shí)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出，并妥善解決；
3、房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，及時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)系，敦促其采取措施修復(fù)；
4.盡早成立物業(yè)管理委員會(huì)，簽訂物業(yè)管理合同，對(duì)住、管雙方的行為加以規(guī)范、約束。
有關(guān)物業(yè)管理的糾紛在日常生活中隨處可見，人們應(yīng)加強(qiáng)自己的維權(quán)意識(shí)，對(duì)那些不合理的現(xiàn)象一定要取締，如果您遇到物業(yè)糾紛方面的糾紛，建議咨詢房產(chǎn)類專業(yè)律師，遇到問題時(shí)不要盲目應(yīng)對(duì)，一定要勇于拿起法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。
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