盛夏來(lái)臨高溫持續(xù)的此時(shí)，樓市卻實(shí)實(shí)在在地冷了下來(lái)。北京東四環(huán)朝陽(yáng)公園南部甜水園地區(qū)極普通的二手房，以60平方米一套為例，四五個(gè)月前最高價(jià)達(dá)到240萬(wàn)元，這幾天用210萬(wàn)元就可輕松買(mǎi)到，等于每平方米降了5000元，降幅超過(guò)10%。這表明，樓市的確是冷了下來(lái)。
樓市遇冷的因素很多。但不是樓市從此就一蹶不振，出現(xiàn)有些人一直期盼的所謂拐點(diǎn)或是“崩盤(pán)”，現(xiàn)在還不好判斷。從筆者對(duì)樓市規(guī)律的觀察，可以預(yù)測(cè)的走勢(shì)，應(yīng)該是在這幾個(gè)月里有走平或向下的態(tài)勢(shì)，但到9月份或10月份，樓市再度走強(qiáng)的可能性仍然存在。
城市居民住房的剛性需求，是支持房?jī)r(jià)在高位運(yùn)行的條件之一。這個(gè)判斷我們可以從自住型商品房遭到熱捧看出。北京市自住型商品房自2013年推出后，網(wǎng)上登記的購(gòu)買(mǎi)數(shù)均高出擬推出套數(shù)的10倍以上，每個(gè)樓盤(pán)都是如此。從價(jià)格上分析，自住型商品房?jī)r(jià)格基本上封住了同一地段純商品房樓盤(pán)的最低價(jià)格空間，而從目前看，自住型商品房的價(jià)格也并沒(méi)便宜多少。這表明，純商品房的價(jià)格會(huì)有波動(dòng)，但底線不會(huì)突破同一地段的自住型商品房?jī)r(jià)格。
城市居民住房人均面積現(xiàn)在還遠(yuǎn)遠(yuǎn)處于低水平，這是支持房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下跌的另一個(gè)條件。按照國(guó)家住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的城鎮(zhèn)居民住房標(biāo)準(zhǔn)，到2020年要達(dá)到人均35平方米的水平。從現(xiàn)在到2020年還有6年時(shí)間，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，必然有大量的擴(kuò)大住房面積的需求，這可以算作是剛需。住建部政策研究中心主任秦虹最近在一次會(huì)議上表示，按照人均35平方米的目標(biāo)計(jì)算，中國(guó)還有60%的住房需求來(lái)自新型城鎮(zhèn)化，她提醒說(shuō)，要高度關(guān)注新就業(yè)、新定居城鎮(zhèn)人群的剛性住房需求。
研究中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以把其他國(guó)家和地區(qū)的住房發(fā)展歷史作為參考和借鑒，比如日本曾有過(guò)的崩盤(pán)，以及香港地區(qū)的房?jī)r(jià)大跌。但是，又不能完全照搬套用那些規(guī)律來(lái)分析中國(guó)內(nèi)地的市場(chǎng)。中國(guó)有中國(guó)自己的國(guó)情，如果完全照搬，就不會(huì)出現(xiàn)改天換地的這30多年的改革開(kāi)放。房地產(chǎn)也是如此。中國(guó)的發(fā)展勢(shì)頭正在向上，新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程剛剛開(kāi)始，居民收入年增幅度加大，這種種因素都是支撐住房剛性需求會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間的條件。
綜合以上分析，結(jié)論是，房地產(chǎn)市場(chǎng)2014年的走勢(shì)，將呈先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，在盛夏短暫的歇息后，房?jī)r(jià)的秋季攻勢(shì)會(huì)隨時(shí)到來(lái)。
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