房企高周轉(zhuǎn)背后：中小地產(chǎn)行業(yè)上市公司“轉(zhuǎn)速”更快

2018-08-06 08:27 來源：新京報

[摘要] 多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，高周轉(zhuǎn)企業(yè)更要注意質(zhì)量和風(fēng)險把控。實際上，為了降低資金成本和回款周期從而提高收益，高周轉(zhuǎn)已經(jīng)成為了融資壓力逐漸加大的房企的運作方式。

　　碧桂園近期因多起安全事故站上了風(fēng)口浪尖。8月3日，碧桂園召開媒體發(fā)布會，集團總裁莫斌鞠躬道歉。此前業(yè)界有聲音質(zhì)疑其高周轉(zhuǎn)模式是引發(fā)事故的罪魁禍首，莫斌稱，安全事故與高周轉(zhuǎn)沒有關(guān)系。

　　多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，高周轉(zhuǎn)企業(yè)更要注意質(zhì)量和風(fēng)險把控。

　　實際上，為了降低資金成本和回款周期從而提高收益，高周轉(zhuǎn)已經(jīng)成為了融資壓力逐漸加大的房企的運作方式。記者梳理136家房地產(chǎn)類上市公司發(fā)現(xiàn)，萬科、首開等房產(chǎn)巨頭雖然體量大，流動資產(chǎn)多，但總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率在整體排名中并不算靠前，反而是南都物業(yè)、深物業(yè)等成為了“黑馬”。

　　記者注意到，華潤、保利等多家房企都被爆出過項目安全問題。

　　2017年中小地產(chǎn)行業(yè)上市公司周轉(zhuǎn)率居前

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)追求的“高周轉(zhuǎn)”，一般會通過縮短項目開發(fā)周期、提高存貨周轉(zhuǎn)率、提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來實現(xiàn)。其中，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映企業(yè)資產(chǎn)的使用效率和企業(yè)資產(chǎn)的運營能力。

　　同花順i問財數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率排名前十的分別是南都物業(yè)、三木集團、寧波聯(lián)合、世聯(lián)行、國創(chuàng)高新、數(shù)源科技、空港股份、亞通股份、萊茵體育、深物業(yè)，周轉(zhuǎn)率在1.18至0.48之間。

　　而業(yè)內(nèi)耳熟能詳?shù)牡禺a(chǎn)大佬們排名并不算靠前。同花順i問財數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.25，排名第49，萬科資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.24，排名第53，華僑城資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.23，排名第58，華夏幸福資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.19，排名第83，首開股份資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.17，排名第90。

　　從流動資產(chǎn)來看，這項可以在一年內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn)指標(biāo)，直接體現(xiàn)企業(yè)的償債能力和變現(xiàn)能力。如果計算流動比率，地產(chǎn)巨頭們?nèi)圆徽純?yōu)勢。數(shù)據(jù)顯示，廣東明珠、中迪投資、中房股份分別以9.00、8.61、8.41的流動比率居前三名，前十還有中珠醫(yī)療、三湘印象、海南高速、鐵嶺新城、哈高科、全新好、鳳凰股份。

　　泰禾集團流動比率2.03，排名第49，首開股份流動比率1.96，排名第53，保利地產(chǎn)流動比率1.78，排名第68，招商蛇口流動比率1.71，排名74，萬科流動比率1.20，排名第123。

　　除了上述參考項之外，存貨周轉(zhuǎn)率用于反映企業(yè)存貨的周轉(zhuǎn)速度，周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，企業(yè)產(chǎn)品銷路越好。

　　同花順i問財顯示，截至2017年12月31日，136家房地產(chǎn)概念股中，存貨余額最高的是萬科，達到5980.88億元，其次是綠地控股達到5146.83億元，保利地產(chǎn)的存貨為4390.40億元，緊隨其后的分別是華夏幸福、招商蛇口、首開股份、泰禾集團、陽光城、榮盛發(fā)展和中南建設(shè)。

　　不過，如果按存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)來看，上述幾家地產(chǎn)行業(yè)上市公司數(shù)據(jù)不算高。根據(jù)同花順i問財數(shù)據(jù)，截至2017年底，萬科、綠地控股、保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為0.3、0.5和0.27。存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)最高的房地產(chǎn)類企業(yè)是南都物業(yè)，存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)為1131.67，其次是世聯(lián)行和ST慧球，存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為396.64和295.45。

　　根據(jù)億翰智庫統(tǒng)計年報數(shù)據(jù)顯示，2017年上市房企存貨周轉(zhuǎn)率T100中，知名大型房企排名并不靠前。碧桂園排名第14，蘇州高新第15，綠地控股第19名，珠江實業(yè)第26名，招商蛇口第42名，保利置業(yè)集團第44名，華潤置地第53名，萬科第57名，保利地產(chǎn)第63名，華僑城第72名。

　　億翰智庫通過統(tǒng)計房地產(chǎn)企業(yè)年報得出結(jié)論，2017年，存貨超過1000億的企業(yè)有24家，而2016年存貨超過1000億的企業(yè)僅有14家，同比增長71%。2017年整體存貨相較2016年同比增加36%，其中有69家企業(yè)存貨同比處于增長狀態(tài)，31家企業(yè)存貨有所減少。

　　進入存貨周轉(zhuǎn)率前100的企業(yè)平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.35, 而2016年企業(yè)平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.36，同比下降3%。房地產(chǎn)行業(yè)周轉(zhuǎn)讓資金更容易向規(guī)模房企匯聚，同時規(guī)模房企補充存貨的增加讓房企的周轉(zhuǎn)逐步變慢。

　　魯商置業(yè)資產(chǎn)負債率最高

　　多位專家指出，高周轉(zhuǎn)的主要目的是為了降低資金成本和回款周期、提高企業(yè)收益，而縱觀136家房地產(chǎn)概念股，截至2017年底營收最高歌猛進的，并非萬科、保利等房企巨頭，而是一些中型企業(yè)。

　　同花順i問財數(shù)據(jù)顯示，從營業(yè)收入的同比增長幅度來看，2017年，榮豐控股的同比增幅達到了1976.51%，穩(wěn)居第一。中房股份和粵泰股份分別達到606.54%和487.12%，分別位居第二第三。排名前十的地產(chǎn)行業(yè)上市公司還有國創(chuàng)高新、鐵嶺新城、廣東明珠、榮安地產(chǎn)、廣宇發(fā)展、空港股份、華麗家族，營收同比增長均超過100%。

　　而2017年營收達到千億級別的三家公司：綠地控股、萬科、保利地產(chǎn)營收同比增長幅度分別為17.4%、1.01%、-5.46%。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，降低資金成本是房企追求高周轉(zhuǎn)的重要原因之一，在房地產(chǎn)企業(yè)通過基金、債券進行融資后，需要支付相對較高的利息，如果項目可以快速開盤，讓資金盡快回籠，企業(yè)就能將利息穩(wěn)定在可控范圍內(nèi)。

　　億翰智庫分析2017年房企周轉(zhuǎn)率時稱，自2017年融資渠道收窄以后，部分房企開始面臨著資金壓力，即使在今年4月中旬央行宣布降準，所釋放的信號對房企有所利好，但是部分房企資金面的壓力依舊偏緊。而且房地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè)，開發(fā)需要大量資金，面對這樣的情況，房企開始在拿地、開發(fā)、銷售上加快周轉(zhuǎn)來應(yīng)對資金壓力。

　　同花順i問財數(shù)據(jù)顯示，2017年，資產(chǎn)負債率最高的十家企業(yè)分別是魯商置業(yè)、中南建設(shè)、綠地控股、云南城投、中交地產(chǎn)、泰禾集團、天津松江、廣宇發(fā)展、信達地產(chǎn)、新城控股。上述公司的資產(chǎn)負債都超過了85%，其中魯商置業(yè)2017年底的資產(chǎn)負債率達到93.96%。

　　2017年，資產(chǎn)負債率同比增長最快的十家地產(chǎn)行業(yè)上市公司分別是大龍地產(chǎn)、廣東明珠、世聯(lián)行、電子城、宋都股份、我愛我家、皇庭國際、綠景控股、中弘股份、財信發(fā)展，上述公司的資產(chǎn)負債率同比增長率都達到了14%以上。其中大龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率同比增長高達53.65%，降低資金成本是上述企業(yè)的迫切需求。

　　資產(chǎn)負債率同比下降幅度較高的企業(yè)中包括華聯(lián)控股、深物業(yè)、中房股份等，分別下降了28.85%、28.15%、10.17%。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，通過控制銷售費用來降低營銷成本從而提高利潤率，是大部分房地產(chǎn)企業(yè)所追求的，不過有時為了提高周轉(zhuǎn)率，企業(yè)不得不增加銷售費用。

　　同花順i問財數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，136家房地產(chǎn)類企業(yè)中，銷售費用最高的依次是62.62億元的萬科、59.67億元的綠地控股、38.66億元的保利地產(chǎn)、19.63億元的華夏幸福、18.08億元的金科股份、17.76億元的新城控股、14.68億元的招商蛇口、14.45億元的華僑城、12.45億元的藍光發(fā)展、12.43億元的金地集團等。

　　不過，根據(jù)記者計算，上述這些房企，銷售費用比都保持在2%至5%之間，反而是一些中小型房企的銷售費用比相對更高。如綠景控股和同達創(chuàng)業(yè)的銷售費用比例達到16%。

　　華潤保利等房企曾因安全事故被住建部點名

　　此前，碧桂園在業(yè)界一直流傳著一些公司規(guī)則，如“4568”，即4個月賣樓，5個月回款，6個月現(xiàn)金流為正，8個月再投資。除了碧桂園之外，還有不少房企也都有過類似規(guī)定。

　　據(jù)報道，數(shù)年前，萬科曾奉行“5986”原則，即是拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成、產(chǎn)品必須六成是住宅。2012年3月，時任萬科集團董事會主席王石曾稱，萬科對于地產(chǎn)項目第一個月售出八成難以為繼。不過前兩個數(shù)字仍在一定程度上體現(xiàn)了萬科的高周轉(zhuǎn)。

　　資料顯示，融創(chuàng)曾實行“5-9-12-15-30”辦法，即拿地5個月開工、9個月開盤、12個月收回集團資金投入，實現(xiàn)15%的凈利率及30%的內(nèi)部收益率。

　　為了實現(xiàn)上述規(guī)則，獎懲是各家公司較為常見的辦法。前不久曾引起爭議的也正是碧桂園對于高周轉(zhuǎn)的獎懲辦法。今年4月，碧桂園對于部分城市提出要求：“設(shè)計當(dāng)天內(nèi)出圖(通宵)”“項目摘牌20天后開工罰款”“3個月開盤有獎”“大于7個月開盤撤職……”

　　今年7月，住建部通報全國上半年建筑安全事故指出，今年上半年，全國共發(fā)生房屋市政工程生產(chǎn)安全較大及以上事故13起、死亡52人，比去年同期分別下降18.75%和10.34%。

　　據(jù)中國建設(shè)報報道，住建部最新通報的今年7月建筑安全事故報告中，7月，全國在建工程安全事故涉及俊發(fā)地產(chǎn)、北辰置業(yè)、中海地產(chǎn)、華潤置地、保利地產(chǎn)等多家知名房企旗下項目。

　　而在2016年上半年，住建部通報中，中交集團、藍光發(fā)展、和記黃埔、華潤置地、福星惠譽、北辰置業(yè)、融創(chuàng)中國、新鴻基地產(chǎn)、中天城投、路勁地產(chǎn)、凱德置地、龍光地產(chǎn)等房企旗下項目均發(fā)生不同程度的工程質(zhì)量安全事故。

　　8月3日，碧桂園舉辦全國媒體見面會，碧桂園總裁莫斌在回答“公司安全事故是否與高周轉(zhuǎn)有關(guān)”問題時表示，安全事故與工程質(zhì)量沒有關(guān)系，與高周轉(zhuǎn)沒有關(guān)系，公司一貫強調(diào)有質(zhì)量的高周轉(zhuǎn)。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱，高周轉(zhuǎn)企業(yè)更要注意質(zhì)量和風(fēng)險把控，不能盲目下指標(biāo)，壓縮工期，要避免出現(xiàn)偷工減料的現(xiàn)象，以免欲速則不達。（林子）