房企普遍面臨壓力兼并重組將是大勢(shì)所趨

2018-07-11 08:50 來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

[摘要] 要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)能過(guò)剩與防范房企倒閉引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，基本只有轉(zhuǎn)型發(fā)展與兼并重組這兩條路，從這個(gè)角度來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購(gòu)將會(huì)更加頻繁，與此同時(shí)轉(zhuǎn)型多元化發(fā)展也將是一種主要趨勢(shì)。

　　進(jìn)入三季度，樓市即將迎來(lái)旺季，不過(guò)，房企面臨的壓力也不小。盡管從業(yè)績(jī)上看，上半年房企交了一份不錯(cuò)的成績(jī)單。碧桂園銷售金額突破4000億元，恒大、萬(wàn)科突破3000億元，保利突破2000億元，相比去年進(jìn)一步大幅提升，與此同時(shí)，銷售面積也有所突破，業(yè)績(jī)表現(xiàn)充分說(shuō)明規(guī)模房企的實(shí)力正在進(jìn)一步增強(qiáng)。但是房企之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，強(qiáng)者恒強(qiáng)，而弱者生存日趨艱難。

　　具體來(lái)看，眼下乃至未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)期，房企面臨著以下三方面較大的壓力。

　　首先，房企普遍面臨業(yè)績(jī)壓力。以北京為例，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2018年上半年房企北京銷售排行榜》，受政策嚴(yán)控、房貸利率持續(xù)上調(diào)等影響，市場(chǎng)規(guī)模明顯縮減，銷售金額TOP10房企銷售總額、銷售總規(guī)模、入榜門檻值均明顯下降，即使是TOP10，成交總額也下跌兩成。數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年北京銷售金額TOP10房地產(chǎn)企業(yè)合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)598億元，較去年同期下降22%。在政策嚴(yán)控下，北京市場(chǎng)成交規(guī)模明顯縮減。受此影響，2018年上半年北京房企門檻下降。2018年上半年北京銷售面積TOP10房地產(chǎn)企業(yè)合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積達(dá)160萬(wàn)平方米，較去年同期下降16%。2018年上半年北京銷售面積TOP10排行榜門檻值為7萬(wàn)平方米，較去年同期下降36%。這說(shuō)明房企去化與回款速度都普遍下降。大環(huán)境如此，房企排名也會(huì)受到影響，而排名則與房企融資能力掛鉤，關(guān)乎企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

　　其次，三四線市場(chǎng)飽和壓力。時(shí)至年中，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)還談不上樂(lè)觀，而三四線城市情況也不是很好。業(yè)界比較關(guān)注的棚改政策收緊跡象，對(duì)房地產(chǎn)絕對(duì)意味著利空，地產(chǎn)股也因此大跌。三四線城市是棚改大戶，銀行棚改審批上收，很多項(xiàng)目勢(shì)必受到影響。雖然現(xiàn)在還不好說(shuō)棚改政策會(huì)否有大的調(diào)整，但微調(diào)可能是大勢(shì)所趨。伴隨著三四線城市去房地產(chǎn)庫(kù)存的壓力逐漸釋放，需求基本得到滿足，新增需求有限，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)維穩(wěn)壓力也將隨之顯現(xiàn)。在一二線城市嚴(yán)格限購(gòu)情況下，不少房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市。就這些房企而言，繼續(xù)發(fā)力三四線城市，有一定風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，在一些三四線城市，已經(jīng)出現(xiàn)供應(yīng)已經(jīng)大過(guò)需求的跡象，面臨發(fā)展瓶頸。

　　第三，融資與還債壓力。前段時(shí)間，央行報(bào)告特別提示，一些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率較高，償債壓力較大。并強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)落實(shí)“因城施策”住房金融宏觀審慎管理政策。房企負(fù)債率較高問(wèn)題由來(lái)已久，而且這里并非專門指向中小房企，想必主要是針對(duì)大房企。有些大型房企通過(guò)上市公司和各種融資渠道大舉借債，隱形債務(wù)如山，擴(kuò)張也比較激進(jìn)，這樣的房企一旦投資失誤，再融資與還債壓力山大，非常危險(xiǎn)。中小房企融資與還債壓力同樣不容忽視，在信貸持續(xù)收緊的背景下，房企事實(shí)上普遍面臨巨大的資金壓力。最近，有關(guān)部門從防范風(fēng)險(xiǎn)角度，擋住了一些大型房企海外發(fā)債的渠道，這也將令相關(guān)企業(yè)資金鏈進(jìn)一步吃緊，融資壓力空前。

　　接下來(lái)，房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題將是產(chǎn)能過(guò)剩與兼并重組的問(wèn)題。如前所述，部分三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)供大于求，而一二線城市雖然有需求，但由于房?jī)r(jià)過(guò)高，導(dǎo)致真正的剛需難以得到滿足，這部分需求將來(lái)可能只有通過(guò)保障性住房來(lái)解決。在“房住不炒”的原則下，過(guò)高的房?jī)r(jià)和限購(gòu)將使得一二線城市難以再現(xiàn)昔日量?jī)r(jià)飆升的輝煌，加上拿地難，僧多粥少，房企競(jìng)爭(zhēng)將更加白熱化，互相“殘殺”難免。加上三四線城市房地產(chǎn)需求已經(jīng)逐漸趨于飽和，未來(lái)部分企業(yè)倒閉也將在所難免。

　　可以說(shuō)，未來(lái)無(wú)論是一二線城市還是三四線城市，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，都將是一片紅海。要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)能過(guò)剩與防范房企倒閉引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，基本只有轉(zhuǎn)型發(fā)展與兼并重組這兩條路，從這個(gè)角度來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購(gòu)將會(huì)更加頻繁，與此同時(shí)轉(zhuǎn)型多元化發(fā)展也將是一種主要趨勢(shì)。