999zyz玖玖资源站免费中文|无码视频一区二区三区|2020国产精品久久久久精品|国产真实夫妇视频普通话对白|

　　大型房企操盤 集體用地建設租賃房“破冰”

　　萬科天恒15.86億入股大興瀛海租賃房項目，占49%股份；此前這類項目一般由集體經(jīng)濟組織主導開發(fā)

　　北京已有10個集體用地建設租賃房項目獲批，圖為豐臺南苑鄉(xiāng)成壽寺村集體租賃住房項目用地。

　　日前，萬科推出的高端自持租賃房由于租金、產(chǎn)品、盈利模式等大受關注。其實，作為北京租賃住房供應的另一個重要途徑，集體用地租賃住房的建設與運營更值得探討。隨著萬科等企業(yè)正式參與到集體用地建設租賃住房的開發(fā)及操盤，北京集體租賃住房正揭開神秘的面紗。

　　大型房企參與有助提高專業(yè)化運營

　　讓北京房地產(chǎn)市場沸沸揚揚的不僅有自持租賃項目，還有集體租賃住宅進入實操階段。

　　北京作為集體建設用地建設租賃住房試點城市，規(guī)劃 2017-2021年要建設50萬套租賃住房的目標。2017年，北京已經(jīng)確定了39個集體土地租賃住房項目，建設用地約203公頃，總建設面積約321萬平方米。今年以來已有10個項目。

　　而位于大興黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)的4塊集體經(jīng)營性用地，均于去年12月28日掛牌公示，并于今年3月6日公布了擬用地者名單。

　　4月9日公示顯示，北京萬科天恒產(chǎn)城建設有限公司15.86億元入股位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)租賃住房地塊，持股比例占49%，另51%股份由北京匯瀛恒業(yè)有限公司持有，其以土地持有的方式入股。記者查詢得知，北京萬科天恒產(chǎn)城建設有限公司由萬科和天恒建設兩家公司共同出資組成，萬科占比70%，天恒建設占比30%。而北京匯瀛恒業(yè)有限公司，則是由瀛海鎮(zhèn)下屬村多家股份經(jīng)濟合作社構成，包括瀛海鎮(zhèn)東一村、怡樂莊、西二村、南宮村等，總計27家。

　　萬科天恒入股大興瀛海租賃房項目意味著，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正式參與到集體用地建設租賃住房的開發(fā)。眾所周知，之前集體租賃住房項目，一般由集體經(jīng)濟組織主導，很少有大型房企參與。

　　作為北京租賃市場今后五年主要的供應主力，集體租賃住房項目的建設與運營事關房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行落地情況。引入國有企業(yè)參與，不僅將提高集體租賃住房的品質(zhì)，還將實現(xiàn)專業(yè)化運營。但是，在租賃項目大股東為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集體經(jīng)濟組織的情況之下，項目將由誰來操盤、誰來運營？

　　萬科將主導開發(fā)建設及后期運營等

　　新京報記者獲悉，在大興瀛海鎮(zhèn)租賃住房項目中，將由萬科天恒操盤，由萬科旗下泊寓運營管理。萬科方面表示，萬科將主導平臺公司的開發(fā)建設工作，負責產(chǎn)品定位、項目設計、工程實施、后期運營等全過程的各項工作。

　　在分析人士看來，四環(huán)內(nèi)嚴控新增建設用地、招拍掛拿地越來越困難，集體建設用地成為房企布局北京的另一個戰(zhàn)略思路，可以預見的是，將會有越來越多的企業(yè)嘗試參與到集體建設用地的建設與開發(fā)當中來。萬科也表示還將持續(xù)參與到集體建設租賃住宅項目的開發(fā)、建設與運營。

　　盈利面臨挑戰(zhàn)，未來收益分配或為難題

　　近年來，在“租售并舉”的政策主導下，不少開發(fā)商搶灘租賃市場大蛋糕。但是盈利難仍是難以繞開的問題。對北京市場的自持租賃住房來說，高昂的土地成本和資金成本，更讓其一出生就成為虧本的買賣。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，相比于自持租賃項目拿地的高成本，集體租賃住宅的賬肯定能算得過來。

　　眾所周知，萬科拿下海淀兩宗自持地塊耗資109億元，樓面單價高達3.6萬元/平方米，而大興瀛海鎮(zhèn)集體租賃住宅項目的樓面單價僅為10146元/平方米，大興另外三個項目的樓面單價也均在10000元/平方米左右。

　　據(jù)公開資料顯示，大興瀛海鎮(zhèn)集體租賃住房項目中，需要配建幼兒園等配套設施，建筑規(guī)劃面積達2400平方米，因此，需要參與房企承擔一部分建設費用。 有房企人士測算，集體租賃住宅僅算建安費、財務費、管理費，不算利潤分配，如果未來租金在2元-3元/平方米/月，回收期也差不多需要10年左右。“萬科做租賃物業(yè)肯定不是按照租金回報來算的，除非用基金、Reits替換出來，不然算不過來賬?！鄙鲜龇科笕耸勘硎尽?/font>