房企看好長租公寓市場

2018-01-26 09:50 來源：廣州日報(bào)

[摘要] 根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，2017年，共有144家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團(tuán)，較2016年增加13家，銷售額共計(jì)82099億元，市場份額超60%，行業(yè)集中度加速提升。記者了解到，萬科、碧桂園、招商、深業(yè)、星河等房企紛紛在深圳布局長租公寓市場。

　　中國指數(shù)研究院近日發(fā)布了2017年中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)專題研究報(bào)告。記者從報(bào)告中獲悉，去年共有 144 家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團(tuán)，其中碧桂園、萬科、恒大位列成交榜單前三名，成交額均破5000億元。就未來發(fā)展而言，不少百億房企選擇進(jìn)軍深圳長租市場，看好市場走勢。

　　5家千億房企總部在深圳

　　據(jù)介紹，百億企業(yè)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是以 2017 年1月1日~12月31日期間銷售的商品房為統(tǒng)計(jì)口徑。2017 年，在“房住不炒”總基調(diào)下，全國商品房成交量增速有所放緩，但銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，百億房企大幅擴(kuò)容。根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，2017年，共有144家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團(tuán)，較2016年增加13家，銷售額共計(jì)82099億元，市場份額超60%，行業(yè)集中度加速提升。

　　從各陣營銷售額及增長率來看，“越大越強(qiáng)、強(qiáng)者恒強(qiáng)”的競爭法則已成共識，格局分化加劇。目前房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入資源主導(dǎo)階段，規(guī)模型房企具有較強(qiáng)的資源集聚效應(yīng)，優(yōu)勢資源不斷向大型房企傾斜，中小型房企的生存壓力進(jìn)一步加劇。

　　5000億以上企業(yè)有碧桂園、萬科、恒大三家。其中碧桂園去年銷售額為5500億元，萬科銷售額為5238億元，恒大銷售額為5151億元。

　　記者了解到，在2016年，這三家房企銷售額還均處于3000億陣營，銷售額最多的是恒大，為3810億元。過去一年，這三家房企憑借提前以較低成本布局全國區(qū)域增長極及剛需、改善型為主的產(chǎn)品，牢牢把握市場需求變化和結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績的快速突破，強(qiáng)者恒強(qiáng)。

　　記者了解到，去年銷售額為1000億~5000億元的房企共13家。其中總部位于深圳的企業(yè)有三家，分別是金地、華潤置地和招商蛇口。加上萬科和恒大，深圳共有5家房企進(jìn)入千億俱樂部大名單，占比近四成。

　　銷售：二、三線城市成熱點(diǎn)

　　百億房企主要在哪賣房子？2017 年，熱點(diǎn)一、二線城市在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下成交規(guī)模明顯縮減，百億房企搶抓非熱點(diǎn)二、三、四線城市放量契機(jī)，二、三、四線城市成交占比提升。

　　中國指數(shù)研究院選取了碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、保利、中海等50 家百億代表企業(yè)作為研究對象。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，50家百億代表企業(yè)二線及三、四線城市業(yè)績貢獻(xiàn)占比分別為61.2%和18.2%，較2016年增長5.4和1.0個(gè)百分點(diǎn)，一線城市則下降6.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　50家代表企業(yè)的業(yè)績在成都、重慶和沈陽等二線城市以及泰州、黃岡、張家港等熱點(diǎn)城市周邊的三、四線城市增長較快，如重慶、成都銷售額分別同比增長72.1%、37.0%；北京、上海、南京、合肥等熱點(diǎn)城市銷售額則明顯減少。

　　百億房企重點(diǎn)城市銷售額市占率較高，嚴(yán)格調(diào)控的熱點(diǎn)城市集中度更顯。其中，千億房企、500億以上房企去年在深圳市場銷售額市占率均值分別是19.09%、20.5%。

　　產(chǎn)品：

　　改善戶型成主力

　　百億企業(yè)改善型產(chǎn)品成貢獻(xiàn)主力，剛需和高端類產(chǎn)品兩極縮減。以50家百億代表企業(yè)為例，90~140（含）平方米、140~200（含）平方米改善型、大戶型產(chǎn)品分別占比49.9%、16.4%，同比增長4個(gè)、1.3個(gè)百分點(diǎn)；90平方米以下、200平方米以上產(chǎn)品的銷售額占比則分別下降了 2.5個(gè)、2.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　營銷：

　　積極推合伙人機(jī)制

　　百億房企怎么賣房子？房企積極推行合伙人機(jī)制，加速項(xiàng)目去化，促進(jìn)銷售額大幅提升。2017年，50 家代表企業(yè)中已有四成開啟員工持股或項(xiàng)目跟投計(jì)劃，年內(nèi)啟動(dòng)或升級者較多。如陽光城5月啟動(dòng)項(xiàng)目跟投機(jī)制“合作共贏”；總部位于深圳的招商蛇口6月發(fā)布項(xiàng)目跟投計(jì)劃，成為央企跟投先行者；7月，藍(lán)光發(fā)展和雅居樂分別推行“藍(lán)色共享”和“共享未來”跟投制度；11月，榮盛發(fā)展公布“創(chuàng)享計(jì)劃”跟投制度等。

　　未來：

　　看好長租市場

　　隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入下半場，謀變是眾多百億房企的共同選擇。在市場空間逐漸見頂?shù)谋尘跋?，百億房企重點(diǎn)布局長租公寓、養(yǎng)老、文旅等存量運(yùn)營領(lǐng)域，如龍湖將長租公寓品牌冠寓列入其四大主航道業(yè)務(wù)，挖掘萬億級存量藍(lán)海；恒大推出兒童世界主題樂園，填補(bǔ)旅游市場空白，拉動(dòng)旅游增長；北大資源攜手國際一流養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)，致力于為城市打造“醫(yī)、康、養(yǎng)”及產(chǎn)業(yè)孵化一體的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈等。而特色小鎮(zhèn)則成為房企追求新型城鎮(zhèn)化增量空間的重要選擇，如綠地啟動(dòng)特色小鎮(zhèn)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)多維多層協(xié)同等。

　　縱向拓展方面，百億企業(yè)挖潛互聯(lián)網(wǎng)家裝、社區(qū)服務(wù)等生活服務(wù)型附加業(yè)務(wù)，打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈，依托平臺化發(fā)展模式的優(yōu)勢，形成產(chǎn)業(yè)集聚效益。如萬科、碧桂園、綠地等企業(yè)均建立了自身的家裝品牌，通過產(chǎn)業(yè)鏈的縱向延伸，提供增值服務(wù)，最大可能挖掘客戶需求。同時(shí)，隨著向服務(wù)商的轉(zhuǎn)變，百億企業(yè)圍繞社區(qū)服務(wù)，進(jìn)行產(chǎn)品的升級改造。如美的地產(chǎn)的5M智慧社區(qū)，充分運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)智慧，建立真正滿足未來的互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)。

　　其中，百億房企 2017年長租公寓規(guī)模迅速擴(kuò)張，在城市選擇上，百億企業(yè)更加青睞城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、流動(dòng)人口較多和房價(jià)收入比高的一、二線核心城市。目前百億房企長租公寓品牌已布局超20個(gè)城市，主要布局于北京、上海、廣州、深圳、杭州等一、二線核心城市。其中，上海、北京、杭州及深圳布局品牌數(shù)量較多，這三個(gè)城市品牌數(shù)占比達(dá)41.2%，集中度較高。

　　記者了解到，萬科、碧桂園、招商、深業(yè)、星河等房企紛紛在深圳布局長租公寓市場。如去年12月，碧桂園發(fā)布長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區(qū)”，計(jì)劃3年內(nèi)建設(shè)100萬套長租公寓。截至去年12月中旬，深圳簽約項(xiàng)目已達(dá)6個(gè)，持房量逾1500間，首個(gè)項(xiàng)目就落戶在羅湖中心東門。

　　去年12月27日，深圳市屬國企深業(yè)集團(tuán)正式對外宣布長租公寓的深業(yè)模式，并推出其四大產(chǎn)品線，其中第一個(gè)產(chǎn)品位于水圍城中村，是深圳首個(gè)由政府支持的城中村統(tǒng)建樓改造長租公寓項(xiàng)目，面向來深過渡的年輕人才，叫深業(yè)檸盟青年公寓。（文/廣州日報(bào)全媒體記者肖陸軍通訊員朱敏）