購房“加杠桿”調(diào)查：“按揭+消費(fèi)貸”重出江湖

2018-01-16 11:02 來源：人民網(wǎng)

[摘要] 進(jìn)入2018年，購房“加杠桿”方式又出現(xiàn)了。近日，《證券日報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分房產(chǎn)中介和融資擔(dān)保公司聯(lián)合個(gè)別銀行推出“首套六成五按揭+零點(diǎn)五成消費(fèi)貸”、“首套六成按揭+一成消費(fèi)貸”、“二套四成按揭+三成消費(fèi)貸”以及“二套二成按揭+五成消費(fèi)貸”的模式，解決購房者首付不足的問題。

　　涉房貸款再調(diào)查

　　一家融資擔(dān)保公司人員表示，新產(chǎn)品叫“加成貸”，以前還叫做“估值貸”，預(yù)計(jì)春節(jié)前后就不做了

　　■本報(bào)見習(xí)記者劉萌

　　去年下半年，全國各地針對(duì)銀行個(gè)人消費(fèi)貸的排查工作大規(guī)模展開，銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門也采取了一系列措施嚴(yán)格監(jiān)控消費(fèi)貸等資金流入房地產(chǎn)，并且成果顯著。

　　然而，進(jìn)入2018年，購房“加杠桿”方式又出現(xiàn)了。近日，《證券日報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分房產(chǎn)中介和融資擔(dān)保公司聯(lián)合個(gè)別銀行推出“首套六成五按揭+零點(diǎn)五成消費(fèi)貸”、“首套六成按揭+一成消費(fèi)貸”、“二套四成按揭+三成消費(fèi)貸”以及“二套二成按揭+五成消費(fèi)貸”的模式，解決購房者首付不足的問題。

　　中介和融資擔(dān)保公司攬客

　　元旦過后，《證券日報(bào)》記者接到的推銷電話又多了起來，且大多都是和貸款相關(guān)。其中有關(guān)“購房首付三成”的新業(yè)務(wù)推銷引起了本報(bào)記者的注意。事實(shí)上，在北京地區(qū)，無論是首套房還是二套房，按照現(xiàn)行政策首付是不可能僅有三成的。

　　根據(jù)人民銀行營業(yè)管理部、銀監(jiān)會(huì)北京監(jiān)管局、北京市住建委、北京住房公積金管理中心于2017年3月17日聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》要求，居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在北京市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執(zhí)行現(xiàn)行首套房政策，即首付款比例不低于35%，購買非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。按照通知要求，此項(xiàng)政策自2017年3月18日起執(zhí)行。

　　針對(duì)本報(bào)記者的疑問，一家融資擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)員表示：“此類業(yè)務(wù)在幾年前也出現(xiàn)過，屬于銀行的階段性業(yè)務(wù)，此次重新推出還沒有一個(gè)月，預(yù)計(jì)進(jìn)行到春節(jié)前后結(jié)束，主要針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶走量?！?/font>

　　這位業(yè)務(wù)員解釋道：“這是銀行的新產(chǎn)品，銀行給配的資金。對(duì)于購買二套房普通住宅，按照現(xiàn)行政策商業(yè)貸款四成，銀行再配個(gè)產(chǎn)品加三成，就做到七成貸款了。其中商業(yè)貸款部分貸款年限最高為25年，二套房貸款利率按照現(xiàn)行政策為基準(zhǔn)利率上浮20%，配資金部分最長貸款年限為10年，貸款利率按照基準(zhǔn)利率上浮10%執(zhí)行。兩個(gè)貸款申請同時(shí)面簽，按揭貸款部分先放款，半個(gè)月后‘加成部分’再放款。買房人只需要和賣家協(xié)商好放款時(shí)間就可以?！?/font>

　　在《證券日報(bào)》記者追問下，這位業(yè)務(wù)員表示：“‘加成部分’為消費(fèi)貸，和以往業(yè)務(wù)的區(qū)別是，這個(gè)新產(chǎn)品只做一次抵押，按揭貸款和消費(fèi)貸款同時(shí)面簽。如果購買二套非普通住宅，則按照‘按揭貸款二成+消費(fèi)貸款五成’來滿足首付三成；如果購買首套普通住宅，則按照‘按揭貸款六點(diǎn)五成+消費(fèi)貸款零點(diǎn)五成’來滿足首付三成；如果購買首套非普通住宅，則按照‘按揭貸款六成+消費(fèi)貸款一成’來滿足首付三成?！映刹糠帧馁J款利率均為基準(zhǔn)利率上浮10%。”

　　不過，“加成部分”的貸款金額有上限要求，已婚購房者上限為200萬元，單身購房者上限為100萬元。除此之外，貸款者還需繳納“加成部分”金額的1.5%作為手續(xù)費(fèi)。

　　《證券日報(bào)》記者以購房人的身份向某房產(chǎn)中介咨詢了此項(xiàng)業(yè)務(wù)：“我聽說現(xiàn)在二套房可以首付三成，具體是怎樣操作的？”

　　面對(duì)記者的問題，一家房產(chǎn)中介的工作人員表示：“近期可以這樣操作，您看中的房子在哪個(gè)區(qū)域，總價(jià)多少，我來給您做貸款計(jì)劃?！?/font>

　　某房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人還告訴《證券日報(bào)》記者：“這項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)貸款人的收入要求并不高，只需要覆蓋貸款金額的1.5倍就可以，同時(shí)只要貸款人能提交合理的收入證明，工資流水部分可以由擔(dān)保公司來包裝，不需要額外繳納手續(xù)費(fèi)?！?/font>

　　一家與某房產(chǎn)中介頗有淵源的融資擔(dān)保公司的工作人員在記者暗訪時(shí)表示：“這個(gè)新產(chǎn)品叫‘加成貸’，以前還叫做‘估值貸’，預(yù)計(jì)春節(jié)前后就不做了，最晚到一季度末截止?！?/font>

　　不過，盡管本報(bào)記者一再追問，中介的工作人員和融資擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)員始終不愿意告知合作的銀行是幾家。

　　“4+3”等模式涉嫌違規(guī)

　　去年3月24日，人民銀行營業(yè)管理部、銀監(jiān)會(huì)北京監(jiān)管局、北京市住建委、北京住房公積金管理中心四部門曾聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，要求各商業(yè)銀行要根據(jù)“了解你的客戶”的原則，加強(qiáng)對(duì)客戶的盡職調(diào)查，認(rèn)真核查購房人首付款資金來源，對(duì)使用“首付貸”等金融產(chǎn)品加杠桿的客戶，應(yīng)拒絕發(fā)放貸款。同時(shí)，各商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)消費(fèi)貸及其他無抵押信用貸款的管理，嚴(yán)禁以消費(fèi)貸、個(gè)人經(jīng)營性貸款等名義貸出資金用于支付購房首付。

　　1月13日晚，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場亂象的通知》、《進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場亂象的意見》和《2018年整治銀行業(yè)市場亂象工作要點(diǎn)》，明確了8個(gè)重點(diǎn)整治方面，給出了22條工作要點(diǎn)，違反宏觀調(diào)控政策、影子銀行和交叉金融產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)等被列為2018年整治的重中之重。這22條重點(diǎn)整治領(lǐng)域“點(diǎn)名”了違反信貸政策和違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的亂象：將整治違規(guī)將表內(nèi)外資金直接或間接、借道或繞道投向股票市場；直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購置費(fèi)用提供各類表內(nèi)外融資，或以自身信用提供支持或通道；向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資；發(fā)放首付不合規(guī)的個(gè)人住房貸款；以充當(dāng)籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等行為提供便利；綜合消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金用于購房等。

　　但是，“按揭貸款+消費(fèi)貸”模式，實(shí)際上是在給房貸客戶“加杠桿”，用“同時(shí)面簽”、“一次抵押”來掩飾該流程的不合規(guī)。

　　《證券日報(bào)》記者查閱多家銀行消費(fèi)貸款借款合同了解到，對(duì)于貸款用途通常有如下約定：只能用于借款人或其經(jīng)營企業(yè)解決正常經(jīng)營資金需求或借款人個(gè)人合法消費(fèi)。您須保證不利用本合同項(xiàng)下貸款從事包括但不限于洗錢、欺詐、賭博等違反國家法律法規(guī)的非法活動(dòng)，不用于投資股票、期貨、債券、房地產(chǎn)等國家監(jiān)管部門禁止銀行貸款進(jìn)入的領(lǐng)域，且不用于注冊企業(yè)和投資入股等股本權(quán)益性投資。簡單來說就是，消費(fèi)貸不得用于房地產(chǎn)等投資領(lǐng)域。

　　不過，在暗訪過程中，多個(gè)業(yè)務(wù)員為了促成借貸，告知本報(bào)記者“業(yè)務(wù)合規(guī)”、“流程正?！?。