鄭州男子買二手房房貸已開始還了過戶卻辦不成

2017-12-27 10:15 來源：大河網(wǎng)-大河報

[摘要] 孫先生所購買的這套房屋曾是經(jīng)濟適用房，想要進行交易，需要按照相關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。但目前，關(guān)于經(jīng)適房具體補差政策的文件有效期限已滿，同時新政策也未頒布進而造成了鄭州目前所有經(jīng)適房繳納土地出讓金的手續(xù)均已暫停。

　　核心提示丨至今已還了兩個月的房貸，但這套房至今仍在別人名下，鄭州市民孫先生（應(yīng)受訪者要求隱去其具體姓名，下同）因購買了一套二手房而煩得不行，更讓他沮喪的是，此前為了防止風(fēng)險，在購買這套房時，他還專門在房管部門進行了查詢，在得到“沒問題，這就是正常商品房”的答復(fù)后，卻依舊在交易中遭遇了卡殼。

　　究其原因，孫先生所購買的這套房屋曾是經(jīng)濟適用房（下簡稱經(jīng)適房），想要進行交易，需要按照相關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。但目前，關(guān)于經(jīng)適房具體補差政策的文件有效期限已滿，同時新政策也未頒布進而造成了鄭州目前所有經(jīng)適房繳納土地出讓金的手續(xù)均已暫停。

　　遭遇丨經(jīng)適房已是正常商品房卻無法過戶

　　“你看看這短信上的扣款記錄，房貸都開始還了，房子卻還是人家的，這不是笑話么？”因近期購買的一套二手房，讓鄭州市民孫先生近來“比較煩”。今年9月，孫先生看上了一套位于中原區(qū)湖光苑小區(qū)的二手房。交易前，擔(dān)心存在風(fēng)險的孫先生不僅特意上網(wǎng)搜索相關(guān)知識，還特意和賣方一起拿著房本，前往位于鄭州市百花路與建設(shè)路交叉口的鄭州市房管局西區(qū)辦事大廳進行了咨詢。

　　“當(dāng)時工作人員看了房本后就說，這就是正常的商品房，沒問題。”孫先生告訴記者，在吃下這顆“定心丸”后，他便進行公積金初審，隨后又進行了網(wǎng)簽，繳納相關(guān)稅費后進行公積金復(fù)審，公積金放款后又辦理過戶。但他沒想到，房管局程序已完成，到不動產(chǎn)登記這一環(huán)節(jié)時，交易程序卻戛然而止?！安粍赢a(chǎn)的工作人員告訴我說，這個房子曾經(jīng)是經(jīng)適房，坐落的土地是劃撥用地而非出讓用地。要想過戶，需要出具已繳納土地出讓金的相關(guān)憑證?！睂O先生說，這一要求讓他“犯了難”：正在進行的這筆交易，已是該房的“第四手”交易，最初的房東是否繳納過土地出讓金他根本無從查起。

　　探因丨曾經(jīng)規(guī)定補繳土地出讓金的文件已過期

　　為了弄清楚交易為何卡殼？大河報記者首先來到了交易出現(xiàn)“卡殼”環(huán)節(jié)的鄭州市不動產(chǎn)登記中心位于房管局西區(qū)辦事大廳的工作窗口。

　　工作人員告訴記者，雖然這套住房從房本上看是普通的商品房，但在國土部門的系統(tǒng)中，其所占用的土地仍為劃撥用地，且孫先生無法提供“已補繳土地出讓金”的相關(guān)手續(xù)，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的明確規(guī)定，不動產(chǎn)登記部門暫無法為其辦理轉(zhuǎn)移登記（過戶）手續(xù)。對于這一說法，多名業(yè)內(nèi)人士也向記者做證，經(jīng)適房在轉(zhuǎn)為商品房上市交易時，補繳土地價款是一道不能繞過的手續(xù)。

　　在采訪中孫先生表示，不管曾經(jīng)的房東是否繳納過土地出讓金，為了買到這套心儀的房子，他都愿意繳納這筆款項。但即便如此，這條路目前也是走不通的。

　　在孫先生的帶領(lǐng)下，記者來到了市房管局（西區(qū)）9樓的一間辦公室，之前曾多次就此事接待過孫先生的房管局工作人員表示，如今鄭州市內(nèi)所有的經(jīng)適房通過補繳土地出讓金而變?yōu)樯唐贩康臉I(yè)務(wù)均已暫停辦理，原因是曾經(jīng)規(guī)定補差價款標(biāo)準(zhǔn)的文件已過期，而新的政策尚未出臺。而對于新政策出臺的時間，這位工作人員也表示這并非是房管局一家能夠決定的事情，需要經(jīng)過征求匯總各部門意見，經(jīng)法制部門審核，并經(jīng)市政府召開會議討論決定。對此，孫先生也表示，自己也很理解房管部門工作人員的難處，但這種等待已耗費了他近3個月的時間，“舊政策過期，新政策沒來，這‘青黃不接’，算是讓你有錢繳不上，左右為難?！睂O先生說。

　　調(diào)查丨正常商品房房本背后的“坑”

　　一套擁有著正常商品房房本的房子卻在交易時遇到了這樣“隱形的坑”，這讓孫先生很是想不通，而隨著采訪的深入，一個更為隱蔽的“坑”又讓孫先生感到意外。

　　正當(dāng)記者和孫先生一起在房管局對此事進行了解時，偶遇了一個面臨同樣問題的劉女士（應(yīng)受訪者要求隱去其具體姓名，下同）。她要買的房子和孫先生位于同一個小區(qū)，曾經(jīng)也是經(jīng)適房，但與孫先生“不知是否繳納過土地出讓金”不同的是，她要購買的這個房子曾因辦理“離婚析產(chǎn)”而發(fā)生過產(chǎn)權(quán)變動，并且房東明確表示，自己沒有繳納過土地出讓金，但房子的房本卻已變?yōu)榱苏Ｉ唐贩康姆勘尽τ谶@一情況，上述房管局工作人員表示，在2003年，甚至2011年之前，因鄭州對于經(jīng)適房交易與性質(zhì)變更的相關(guān)規(guī)定與做法并不如現(xiàn)在這么明確，通過離婚析產(chǎn)、遺產(chǎn)繼承、司法判決甚至是交易等方式，造成過房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動的經(jīng)適房的房本都已變更成了普通商品房的房本，但當(dāng)時，針對其中的部分房屋，相關(guān)部門只是參照房改房的標(biāo)準(zhǔn)繳納了金額很少的土地收益金，而非土地出讓金。更讓人頭疼的是，在這些人中，到底“誰繳過，誰沒繳”目前都難以考證。

　　對于孫現(xiàn)身這種情況，“有人可能在前期曾繳納過土地收益金，現(xiàn)在后續(xù)房東如果又繳了土地出讓金，一旦他們找到了原始單據(jù)來要求退費，會很麻煩。”上述工作人員說，因為曾經(jīng)數(shù)據(jù)檔案的不完備，讓如今負(fù)責(zé)這塊工作的人也倍感為難，“我也很想替他們解決問題，但收錢我沒依據(jù)，不收，事兒辦不成。”他說。

　　難題丨正常補繳土地出讓金的未解決特殊情況更不好辦

　　值得關(guān)注的是，采訪中，上述房管局工作人員也表示，與孫先生、劉女士所面臨問題相類似的房屋的數(shù)量“不好估量，但肯定不是個小數(shù)”，但凡有經(jīng)適房在2011年之前發(fā)生過產(chǎn)權(quán)變動，且目前房主手中又沒有補繳土地價款收據(jù)的，都可能會出現(xiàn)類似的問題。“除了數(shù)量不好說之外，統(tǒng)計起來難度也很大，只有在這個房子進行交易時，才可能會被不動產(chǎn)登記部門發(fā)現(xiàn)，前幾天又剛發(fā)現(xiàn)了一個，是中方園（小區(qū)）的?！鄙鲜龉ぷ魅藛T這樣說。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，孫先生、劉女士的遭遇，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時代來臨前，房、地長期處于“分散登記”狀態(tài)所造成的結(jié)果。“曾經(jīng)經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房的審批、土地收益金的收取都由房管、財政等部門負(fù)責(zé)，對于補繳土地價款的情況，國土部門并不掌握，這也造成了這些房子目前仍會顯示為劃撥用地的結(jié)果?！?/font>

　　對于這種說法，記者在鄭州市保障性住房辦公室基于類似問題給市房管局信訪處的一份“關(guān)于經(jīng)適房補差問題的回復(fù)”中也看到了類似的說法：“在2011年10月鄭州市頒布關(guān)于經(jīng)濟適用房具體補差政策，即“鄭政【2011】91號文件”之前，經(jīng)適房只要購買滿五年均可上市交易，在交易過程中，財政部門會依據(jù)房改房政策標(biāo)準(zhǔn)收取‘土地收益金’，交易后，即可辦理新的商品房產(chǎn)權(quán)證，但其土地性質(zhì)卻仍然為劃撥?！倍鴮τ谶@一問題的解決，這封回函也表示，建議由市政府召集包括財政、國土、住建等部門進行聯(lián)合商議。

　　“正常‘補差’的還沒解決，特殊情況更不好辦?！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出，孫先生、劉女士的問題要想解決，首先要取決于鄭州經(jīng)適房補繳土地出讓金工作的恢復(fù)。但截至發(fā)稿前，記者再次與孫先生進行了聯(lián)系，他表示，就在12月25日，自己還曾前往鄭州市房管局和不動產(chǎn)登記中心咨詢此事，但仍未得到明確的解決方案與時限。（記者陳駿）

　　原標(biāo)題：

　　房貸已開始還了過戶卻辦不成

　　新、舊政策“時間差”，繳不了土地出讓金，鄭州經(jīng)適房交易出現(xiàn)暫停