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　　受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策疊加政府預(yù)售證管制，加之“租購(gòu)并舉”新政的推行，作為樓市風(fēng)向標(biāo)的北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能枯竭并步入下行通道。

　　那么，在即將到來的2018年，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何？其高昂的房?jī)r(jià)還會(huì)有下調(diào)趨勢(shì)嗎？購(gòu)房者的熱情是否會(huì)回歸？

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)記者分析認(rèn)為，一線城市因供地量放緩、租賃用地比例增加、地價(jià)攀升等因素，進(jìn)入“慢周轉(zhuǎn)”時(shí)代，預(yù)計(jì)2018年放量機(jī)會(huì)比今年多一些，但由于樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行難以有太大機(jī)會(huì)。

　　一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)回落

　　各地房地產(chǎn)政策今年密集出臺(tái)，調(diào)控效果明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從4月開始，熱點(diǎn)城市樓市開始降溫；5月，上海和北京出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比“零增長(zhǎng)”，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比下跌；8月，15個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比全面止?jié)q，其中北上廣深四大一線城市更是33個(gè)月以來首現(xiàn)房?jī)r(jià)集體停漲。至11月，已有11個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格跌回一年前。

　　經(jīng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，目前一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)14個(gè)月回落，其中深圳新房?jī)r(jià)格同比降幅連續(xù)3個(gè)月領(lǐng)跌全國(guó)；北京二手房?jī)r(jià)格跌幅連續(xù)6個(gè)月居全國(guó)第一。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，觀察歷史房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，往往在房?jī)r(jià)上漲或下跌的時(shí)候，一線城市會(huì)扮演一個(gè)很重要的角色，其房?jī)r(jià)下跌說明充分吸收了各類房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)。雖然當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)回落，但其實(shí)問題不大。隨著一線城市房?jī)r(jià)的回落，預(yù)計(jì)其他城市也會(huì)積極跟進(jìn)，這樣就演繹了“一線先跌、二三線跟進(jìn)的態(tài)勢(shì)”。

　　而在商品房成交面積方面，中信建投證券研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)顯示，一二線城市自今年初以來即進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，截至11月末，一線城市累計(jì)成交同比下降38.2%，二線城市累計(jì)成交同比下降24.4%。核心城市成交面積快速下滑的主要原因在于新增供給的快速下降，預(yù)售證審批嚴(yán)格管理致使主流城市的批售面積持續(xù)收窄。

　　去化周期層面，因銷售退溫逐步顯化，各線城市去化周期均有所拉長(zhǎng)。中信建投證券研究發(fā)展部分析稱，一線城市提升速度明顯，三季度末去化周期達(dá)11.8個(gè)月，較去年底提升4.2個(gè)月，達(dá)近三年來的高點(diǎn)。

　　嚴(yán)厲調(diào)控下，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)性需求正逐漸被擠出。戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級(jí)董事及主管張曉端對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，當(dāng)下顯然不是進(jìn)行投資的好時(shí)機(jī)，除非是特別優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，比如核心區(qū)、稀缺資源等，在政府預(yù)售管控下以較為保守的價(jià)格入市，也恰好契合置業(yè)者的需求，可以考慮購(gòu)買。

　　張曉端同時(shí)補(bǔ)充道，對(duì)于不能承受當(dāng)下一線城市高房?jī)r(jià)的需求，未來在“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障“的多層次、多主體、多渠道、多形式的穩(wěn)定健康的住房供應(yīng)體系下也會(huì)有更多選擇可以覆蓋。

　　正如今年興起的租賃住房市場(chǎng)，政府、開發(fā)商、銀企合作等多方力量紛紛進(jìn)入。在張曉端看來，租賃市場(chǎng)的發(fā)展將使大量需求從商品房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，對(duì)于構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)、緩解房?jī)r(jià)上漲壓力、實(shí)現(xiàn)“住有所居”意義重大。

　　多數(shù)業(yè)內(nèi)人士也看好租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展，尤其是流動(dòng)人口集中的一二線城市將成為未來租賃市場(chǎng)發(fā)展的主要陣地。

　　明年樓市的走勢(shì)和機(jī)會(huì)

　　經(jīng)歷過2017年的嚴(yán)厲調(diào)控后，一線城市2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否還將面臨下調(diào)趨勢(shì)？興起的租賃市場(chǎng)又有何表現(xiàn)？

　　12月初中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的中國(guó)住房報(bào)告預(yù)測(cè)，“2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來盤整期，住房?jī)r(jià)格增幅或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)下降，商品住宅銷售額增幅將明顯回落，庫存進(jìn)一步下降。”然而，中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為本輪周期將持續(xù)5年或更長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)2018年市場(chǎng)會(huì)下行。

　　具體到一線城市及其他主流城市來看，中信建投證券研究發(fā)展部表明，調(diào)控政策難有松動(dòng)，主流城市預(yù)售證管理仍將嚴(yán)格，但隨著2016年以來土地價(jià)格的持續(xù)上行疊加行業(yè)投資中樞下行的壓力，價(jià)格及銷量的管制可能存在邊際改善的空間，預(yù)計(jì)2018年一線城市在今年低基數(shù)以及預(yù)售證邊際改善的影響下，銷售面積同比增長(zhǎng)5%，銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)0.5%。

　　“一線城市不排除在明年下半年會(huì)有止跌現(xiàn)象?！眹?yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，“這得益于兩點(diǎn)：一是一線城市的預(yù)售證管控或放松，這時(shí)交易量和價(jià)格也會(huì)有所反彈；二是一線城市部分購(gòu)房需求在2017年上半年釋放不徹底，部分需求因類似首付7成等政策沒有釋放，部分購(gòu)房資金也不足，到了明年預(yù)計(jì)購(gòu)房者的積極性會(huì)上升?！?/font>