法院：房產(chǎn)新政不必然導(dǎo)致購(gòu)房人無履約能力

2017-12-07 14:56 來源：法制日?qǐng)?bào)

[摘要] 對(duì)于房屋買賣合同的履行來說，不會(huì)達(dá)到致使合同不能根本履行的程度，因此不構(gòu)成不可抗力。而且，2017年房市新政并不必然導(dǎo)致購(gòu)房人無履約能力，或者必然導(dǎo)致繼續(xù)履行會(huì)對(duì)某一方當(dāng)事人顯失公平，也不宜簡(jiǎn)單適用情勢(shì)變更原則。

　　房屋是當(dāng)今城市家庭最重要的財(cái)產(chǎn)之一。2017年，北京市密集出臺(tái)多項(xiàng)新政對(duì)房屋市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，包括首付比例提升、購(gòu)房資格的認(rèn)定變化、限購(gòu)房屋類型調(diào)整等，對(duì)已經(jīng)簽訂的房屋買賣合同的履行產(chǎn)生較大影響，也因此引發(fā)房屋買賣合同糾紛大幅增長(zhǎng)。北京市大興區(qū)人民法院近日通報(bào)，2017年前10個(gè)月，該院已累計(jì)受理此類案件977件，案件數(shù)量漲幅較大。

　　記者從大興區(qū)法院了解到，在大幅增長(zhǎng)的案件背后，不乏部分當(dāng)事人企圖利用新政規(guī)避違約等問題，但事實(shí)上新政并不必然構(gòu)成不可抗力或必然導(dǎo)致購(gòu)房人無履約能力，因此法院在審理此類案件中，并不會(huì)輕易適用情勢(shì)變更原則，只會(huì)在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上依法裁判。

　　今年1月，吳某貸款購(gòu)買A公司出售的房屋一套，并與A公司簽訂了“北京市商品房預(yù)售合同(商業(yè)、辦公等非住宅類)”，該商品房的規(guī)劃性質(zhì)為辦公。3月26日，房產(chǎn)新政出臺(tái)，之前不限購(gòu)的商住、商辦類房屋，如果是個(gè)人購(gòu)買，必須符合“名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄”“在申請(qǐng)購(gòu)買之日起，在京已連續(xù)5年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)5年繳納個(gè)人所得稅”兩項(xiàng)條件。

　　新政出臺(tái)后，買房人吳某以自己無法辦理商業(yè)貸款為由，起訴至法院要求解除合同、退還已付房款并給付利息。對(duì)此，A公司認(rèn)為，合同的履行并未受到新政影響，根據(jù)此前合同的約定，付款方式已經(jīng)變更為一次性付款。

　　法院審理后認(rèn)為，吳某與A公司簽訂的商品房預(yù)售合同系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)屬有效。根據(jù)已查明的事實(shí)，涉案房屋已經(jīng)售出并進(jìn)行網(wǎng)簽，合同履行并沒有受到新政影響，據(jù)此判決駁回吳某的訴訟請(qǐng)求。

　　承辦法官解釋說，新政確實(shí)規(guī)定了商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人貸款。但在本案中，購(gòu)房人既沒有真正申請(qǐng)貸款，也沒有依據(jù)合同在規(guī)定期限內(nèi)行使解除權(quán)。因此根據(jù)合同約定，購(gòu)房人的房款繳納方式變更為一次性付款。

　　而在另一起案件中，經(jīng)中介公司居間服務(wù)，瞿某與辛某簽訂房屋買賣合同，約定瞿某購(gòu)買辛某手中的房屋，總價(jià)款210萬(wàn)元。合同簽訂后，瞿某依約支付了購(gòu)房定金，但未辦理網(wǎng)簽。3月22日，北京市出臺(tái)房屋新政，瞿某屬非北京戶籍家庭，按照新政要求不再具有購(gòu)房資格。為此，瞿某要求解除與辛某簽訂的房屋買賣合同，要求返還已付定金。辛某雖同意解除合同，但不同意退還定金。翟某于是訴至法院。

　　法院審理認(rèn)為，瞿某與辛某簽訂的房屋買賣合同應(yīng)屬有效，新出臺(tái)的房屋新政嚴(yán)格解釋了買房人“連續(xù)5年”的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，瞿某按照新政的確不具備購(gòu)房資格，且雙方均沒有其他違約情形。在這種情況下，瞿某要求解除合同是有事實(shí)和法律依據(jù)的，合同解除后，已收取的定金、房款應(yīng)予返還。

　　據(jù)了解，房產(chǎn)新政發(fā)布后，以前不限購(gòu)的商住、商辦類房屋，如今購(gòu)買方也須符合限購(gòu)的政策。還有許多非京籍購(gòu)買人因不符合上述條件或京籍購(gòu)買人名下在京已有住房的，簽訂房屋買賣合同后的確失去購(gòu)房資格。對(duì)此，買受人應(yīng)舉證證明其不具備相應(yīng)的購(gòu)房資質(zhì)。

　　談及房產(chǎn)新政對(duì)于房屋買賣合同的影響，大興區(qū)法院民一庭副庭長(zhǎng)楊怡介紹說，國(guó)家關(guān)于房市的調(diào)控屬于宏觀調(diào)控，具有公共政策性質(zhì)。對(duì)于房屋買賣合同的履行來說，不會(huì)達(dá)到致使合同不能根本履行的程度，因此不構(gòu)成不可抗力。而且，2017年房市新政并不必然導(dǎo)致購(gòu)房人無履約能力，或者必然導(dǎo)致繼續(xù)履行會(huì)對(duì)某一方當(dāng)事人顯失公平，也不宜簡(jiǎn)單適用情勢(shì)變更原則。法院審理此類案件，一方面堅(jiān)持公正審理，切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益；另一方面堅(jiān)持服務(wù)大局，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、有序、健康發(fā)展。對(duì)于企圖利用新政規(guī)避違約等情形，在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行依法裁判，確保合同的穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，維護(hù)房屋交易市場(chǎng)的良好秩序。

　　買賣合同雙方如何避免發(fā)生糾紛？楊怡說，雙方在訂立合同時(shí)就要仔細(xì)閱讀合同條款，尤其是加重自己義務(wù)的條款，最大限度確保意思表示無歧義。2017年房市新政不是北京市第一次房市限購(gòu)、限貸政策，由于房市政策不斷變化，無論是購(gòu)買人還是出賣人，交易過程中均應(yīng)對(duì)政策變化有一定預(yù)見性。建議在簽訂合同時(shí)應(yīng)具體約定，如新政出臺(tái)導(dǎo)致合同履行發(fā)生變化或者不能履行的情況出現(xiàn)雙方應(yīng)如何處理。雙方應(yīng)本著妥善處理問題的態(tài)度，新政出臺(tái)后如若影響合同履行，要第一時(shí)間同對(duì)方進(jìn)行聯(lián)系和溝通，避免雙方損失進(jìn)一步擴(kuò)大。