專家：三四線城市應(yīng)該通過(guò)降房?jī)r(jià)去庫(kù)存

2017-11-27 15:20 來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)

[摘要] 應(yīng)穩(wěn)妥把握樓市杠桿率，強(qiáng)化對(duì)二套及以上房屋的限貸措施。三四線城市更應(yīng)該通過(guò)降房?jī)r(jià)去庫(kù)存，以防范可能的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　有效落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，在滿足剛需、適度增加土地供應(yīng)的同時(shí)，應(yīng)更加有效地遏制投資投機(jī)性購(gòu)房。特別是應(yīng)穩(wěn)妥把握樓市杠桿率，強(qiáng)化對(duì)二套及以上房屋的限貸措施。三四線城市更應(yīng)該通過(guò)降房?jī)r(jià)去庫(kù)存，以防范可能的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)重要的調(diào)整期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期發(fā)布的10月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要數(shù)據(jù)顯示，樓市調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，市場(chǎng)的大勢(shì)正在發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化。從價(jià)格看，無(wú)論是一線城市還是二三線城市，無(wú)論是同比還是環(huán)比，房?jī)r(jià)的上漲幅度都呈繼續(xù)回落之勢(shì)。70個(gè)大中城市中，同比價(jià)格下降的城市已經(jīng)由上月的3個(gè)增加到10個(gè)。從銷售看，一個(gè)具有標(biāo)志性意義的變化是，1月份至10月份全國(guó)商品房銷售面積同比增速回落到10%以下，為8.2%。這個(gè)變化是用了一年半的時(shí)間，從去年1月份至2月份36.5%的最高點(diǎn)上逐步回落下來(lái)的。

　　但也要看到，樓市趨勢(shì)發(fā)生變化的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，部分城市的市場(chǎng)走勢(shì)還略有波動(dòng)。一是15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格在連續(xù)兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)環(huán)比全部不漲之后，10月份有3個(gè)城市再現(xiàn)上漲之勢(shì)；二是70個(gè)城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市，也由上月的46個(gè)增加到50個(gè)。在這種情況下，國(guó)家有關(guān)部門強(qiáng)調(diào)調(diào)控主體責(zé)任和防范化解風(fēng)險(xiǎn)，非常及時(shí)，也至關(guān)重要。

　　之所以如此強(qiáng)調(diào)防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一方面是在因城施策的過(guò)程中，一些地區(qū)采取的調(diào)控措施尚難以完全遏制投資投機(jī)性購(gòu)房。盡管在調(diào)控作用下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)已經(jīng)發(fā)生變化，但局部風(fēng)險(xiǎn)仍不能排除。特別要注意的是，在一些房源、土地資源相對(duì)緊張的一二線城市，在升值預(yù)期引導(dǎo)下，一些非剛需本地或外地居民仍以自有資金投資購(gòu)房；一些三四線城市，則不惜以繼續(xù)加杠桿方式去庫(kù)存。這兩種情況都會(huì)使總需求膨脹，房?jī)r(jià)難以下降，影響真正剛需，并加大泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

　　另一方面，當(dāng)調(diào)控效果繼續(xù)顯現(xiàn)時(shí)，可能會(huì)對(duì)一些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增速產(chǎn)生影響。如果去杠桿和限售遏制了投資投機(jī)性需求，使總需求隨之有所減弱，價(jià)格有所回落，銷售有所下降，則會(huì)影響整體投資規(guī)模，繼而影響相關(guān)領(lǐng)域的生產(chǎn)、銷售和服務(wù)。在這種情況下，從地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度考量，放松調(diào)控的聲音就可能逐步強(qiáng)烈。

　　住建部等部門近日在武漢召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，釋放出保持調(diào)控定力的強(qiáng)烈信號(hào)。各地應(yīng)該評(píng)估調(diào)控措施及其效果，在滿足剛需、適度增加土地供應(yīng)的同時(shí)，更加有效地遏制投資投機(jī)性購(gòu)房。特別是應(yīng)穩(wěn)妥把握樓市杠桿率，強(qiáng)化對(duì)二套及以上房屋的限貸措施。三四線城市更應(yīng)該通過(guò)降房?jī)r(jià)去庫(kù)存，以防范可能的金融風(fēng)險(xiǎn)。此外，各地還應(yīng)強(qiáng)化限售在調(diào)控中的作用，可考慮將買房后再售房的時(shí)間延長(zhǎng)。只有使炒房者得不償失，才能有效落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位。

　　應(yīng)該意識(shí)到，樓市調(diào)控有可能對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度產(chǎn)生一些影響。這既是一些地方過(guò)去加杠桿、加大泡沫帶來(lái)的惡果，也是擺脫對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴，繼而轉(zhuǎn)換動(dòng)能、調(diào)整結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式、提高增長(zhǎng)質(zhì)量的機(jī)會(huì)和時(shí)機(jī)。所以，不僅不能因短時(shí)影響速度而放松調(diào)控，而且以遏制炒房為主要目的的調(diào)控措施，應(yīng)納入未來(lái)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，長(zhǎng)期堅(jiān)持不動(dòng)搖。同時(shí)，應(yīng)大力發(fā)展租售同權(quán)、住房租賃市場(chǎng)，真正實(shí)現(xiàn)租售并舉；盡快發(fā)展新動(dòng)能新產(chǎn)業(yè)新模式新業(yè)態(tài)，提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。