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　　資料圖：?？趪d大道附近的在建商品房項目。

　　調(diào)控政策保持不變 明年樓市將進入“小年” 小戶型低總價項目將增加

　　現(xiàn)在是出手買房的時機嗎？

　　從去年的9.30到今年的3.17，超過一年的史上最嚴格調(diào)控，讓北京樓市退去了虛火，逐漸回歸理性。無論是新房、還是二手房，成交量都不斷下挫，成交價格也在經(jīng)歷了最初的慣性上漲、保持平穩(wěn)后，開始出現(xiàn)回落，新房被限價控制，二手房則普遍下跌了20%，可以說市場已經(jīng)降至冰點。在這樣的背景下，樓市開始逐漸企穩(wěn)，炒房客被嚴格地擋在了大門之外，而普通的購房者，無論是剛需還是改善需求，是否會迎來購房的“窗口期”呢？針對這個問題，《廣廈時代》從政策、土地、成交等多個方面，為您帶來當前樓市的最新變化，能否出手買房？或許您將有自己的答案。

　　政策

　　調(diào)控政策仍將持續(xù) 明年是樓市“小年”

　　現(xiàn)在能不能買房？政策的影響是首當其沖的，政策走向一直以來都對樓市走向產(chǎn)生著最直接的影響。近日，興業(yè)證券披露了萬科10月電話會議的紀要，其中，在回答投資者提問時，萬科對2018年房地產(chǎn)市場做出了一個整體判斷，引發(fā)業(yè)內(nèi)外的廣泛關注：萬科認為，調(diào)控政策仍持續(xù)，收緊的樓市政策會對需求產(chǎn)生影響。信貸層面將是最核心的變化，從今年3月份之后，貸款首付的要求提高，實際利率上升，受這些影響，相信明年的銷售進一步會放緩。今年因為上半年增加很快，所以全年的銷售規(guī)模有增加。明年有可能整體銷售會出現(xiàn)下降。

　　但是，對應到市場上，不同的區(qū)域面對調(diào)整的表現(xiàn)會不一樣，對于核心的一二線城市在2016年四季度已經(jīng)開始調(diào)整，現(xiàn)在這些城市雖然成交量明顯下降，但存貨相對穩(wěn)定，去化率變化不大，成交量進一步下跌的空間并不大。而對那些銷售規(guī)模和價格快速增加，本身又沒有新的就業(yè)人口，基礎設施也沒有明顯改善的三四線城市，隨著政策的沖擊，市場一定有壓力。

　　從萬科電話會議紀要的核心內(nèi)容來看，萬科認為明年將是樓市的小年，在調(diào)控政策堅持不放松的環(huán)境下，商品房的銷售面積和銷售額均會下降。

　　不過，因為這次調(diào)控采用了分城調(diào)控的思路，不同城市不同情況的政策也各不相同。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰就認為，雖然明年政策放松的可能性不大，按照調(diào)控周期來看，明年將是樓市“小年”。但由于北京市場長時間處于最嚴厲調(diào)控之下，新、舊房源都出現(xiàn)了明顯的量價齊跌，炒房需求已經(jīng)基本被擠出市場，因此目前存在市場上的購房需求都是真正的剛需，既包括首次置業(yè)的剛需，也包括改善型的剛需。

　　土地

　　住宅用地增加 土地溢價受到打壓

　　政策保持不變的話，土地供應尤其是住宅用地的供應最能反映出未來市場的走向，住宅用地供應少、溢價高的時候，往往也是房價飛漲的時候。而在整個2017年里，北京土地市場住宅用地的供應則大幅增加，土地價格卻一再受到打壓，尤其是溢價率持續(xù)走低。這都為未來的市場走向提供了參考。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至11月17日，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市在2017年供應的住宅用地已經(jīng)達到了228宗，這一數(shù)字較2016年全年增長了50%。四大一線城市，尤其是北、上、廣三個城市在2017年的宅地供應力度明顯加大。

　　其中，北京的宅地供應量的提升幅度最大，截至目前，72宗宅地供應量較2016年增長了380%；其次是上海，114宗的供應量較2016年增長了25.3%；廣州40宗的供應量與2016年持平，深圳則繼續(xù)保持著個位數(shù)的供應量。

　　雖然2017年四大一線城市的宅地成交量在增長，但成交的樓面均價、土地均價以及溢價率卻在下滑。截至11月17日，北上廣深的宅地成交樓面均價為16208元/平米，環(huán)比2016年下降2.2%；成交土地均價為32642元/平米，環(huán)比2016年下降4.8%；平均溢價率則僅有19.04%，較2016年66.9%的高平均溢價率下降了47.86個百分點，近8年來僅高于2011年的平均溢價率。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，在上一輪的樓市增長期間里，北京、上海的樓市熱度全國最高，房價漲幅也是全國領先。因此，在全國樓市調(diào)控的要求下，在供給側(cè)改革思想的指導下，北京、上海在今年大力提升了住宅用地的供應力度，將宅地的供應水平恢復到了2016年以前的水平。

　　一線城市宅地供應量、成交量的上升以及價格、溢價率的下滑說明一線城市的土地政策正在發(fā)生變化，其核心思想正在向滿足人們的居住需求轉(zhuǎn)變，是土地市場對“房子是用來住的，不是炒的”這一中央精神的落實。在這樣的土地政策下，過往“面粉貴過面包”的現(xiàn)象得到了緩解，一線城市的新房價格也得到了穩(wěn)定，進而帶動了二手房乃至整個樓市預期的穩(wěn)定。

　　成交

　　新房、二手房交易觸底企穩(wěn)

　　限購以來，成交始終處于谷底，但近期，新舊房源的成交量則出現(xiàn)了上升，一部分人已經(jīng)開始下手買房。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上周(11月13日-11月19日)，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽502套，環(huán)比第45周增加74套，上升17.3%。其中別墅網(wǎng)簽86套，環(huán)比減少6套，下降6.5%；其它商品住宅網(wǎng)簽416套，環(huán)比增加80套，上升23.8%。時隔兩周，北京新房周網(wǎng)簽量重新回到了500套以上。

　　上周二手房成交同樣出現(xiàn)回升，數(shù)據(jù)顯示：北京全市二手住宅共網(wǎng)簽1975套，環(huán)比之前一周增加137套，小幅上升7.5%，七日網(wǎng)簽量分別為456套、341套、377套、372套、382套、0套、47套。與新房走勢一致，二手住宅網(wǎng)簽量也是連續(xù)兩周小幅下滑之后重新上漲，不過，預計11月的周網(wǎng)簽量整體依舊會維持在1900套上下。而在此之前，9月份北京的每周二手房網(wǎng)簽量維持在1700套左右，10月份則上升至1800套左右，再到如今的每周1900套，可以看出，北京樓市的成交量基本平穩(wěn)，甚至可以說已經(jīng)觸底企穩(wěn)了，且隨著購房需求，尤其是首置需求的理性回歸，樓市交易量開始企穩(wěn)并小幅回升。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析，政策調(diào)控之下，北京樓市目前走勢平穩(wěn)，新房、二手住宅網(wǎng)簽量基本止跌企穩(wěn)。

　　二手房方面，在政策的強力調(diào)控下，北京二手房市場仍然處在低溫之中，但經(jīng)過連續(xù)幾個月的價格下降和市場冷清后，部分剛性需求已經(jīng)重新考慮入市，進而帶來了二手房網(wǎng)簽量的理性回升。不過，目前投機炒房被徹底遏制，市場上的買家都偏向理性，所以購房需求不會集中爆發(fā)，交易量也會保持穩(wěn)中有升的勢頭。

　　未來

　　成交量有望回升 小戶型增多

　　新房方面，2017年，北京大幅加快了土地供應節(jié)奏。數(shù)據(jù)顯示，前10個月新增的土地供應達58宗，較2016年同期足足多出了50宗。這意味著，隨著這些土地的開發(fā)建設，并逐步形成有效的新房供應，未來北京的新房交易量有望進一步增加。

　　值得一提的是，由于今年住宅土地的出讓中，均明確規(guī)定要實行限制售價，并且大多數(shù)都要求建設為70/90項目，即70%的房源要控制在90平方米以下。這必然將導致未來新房市場中，低總價小戶型項目的增多。

　　目前市場上，已經(jīng)有新盤項目開始主打小戶型，一改去年以改善性大戶型豪宅為主的風格。

　　據(jù)北京青年報記者了解，首開和住總將合力推出一個新盤項目，位于南四環(huán)內(nèi)，臨近城外城家居廣場。

　　首開仁信總經(jīng)理李捷表示，該項目命名為熙悅安郡，位于北京四環(huán)板塊。首開經(jīng)過充分的分析、研究，做了一批80到100多平方米的產(chǎn)品，主力83平方米的兩居室，送精裝修，總價低、單價低，性價比較高。

　　據(jù)悉，熙悅安郡是由首開和住總兩家房企聯(lián)合開發(fā)的項目，即將推出4 號樓，共計 208 套精裝住宅，主力戶型為 83平方米二居及107平方米三居。定價將在8萬元左右。

　　胡景暉也認為，受限購、限貸、限價政策的影響，目前入市的新房項目在價格上都較為理性，所以一旦入市就會迅速消化。不過，由于過往兩年土地供應量較少，使得目前北京新房項目入市較少，所以當下北京新房市場的入市供應節(jié)奏較為緩慢，市場的整體交易規(guī)模較小，但北京今年的土地供應量較去年大幅增加，未來新房的供應節(jié)奏將逐步加快，且供應結(jié)構(gòu)更加傾向于中小套型，所以未來新房交易量有望逐步回升。