房地產(chǎn)長效機(jī)制何處著力？防控風(fēng)險(xiǎn)不容有失

2017-11-22 09:46 來源：經(jīng)濟(jì)日報(bào)

[摘要] 當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入“走鋼絲”階段。但這樣的緊平衡不可能長期存在，任何一個(gè)富有彈性的系統(tǒng)，必然有冗余的調(diào)控機(jī)制，有識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對危機(jī)的能力儲(chǔ)備。隨著房產(chǎn)價(jià)值在居民財(cái)產(chǎn)中的比例不斷提高，專家普遍認(rèn)為，加碼房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控不容有失。

　　房地產(chǎn)長效機(jī)制何處著力

　　“房子是用來住的，不是用來炒的”，在黨的十九大報(bào)告中，這一備受人們關(guān)注的表述，被再一次強(qiáng)調(diào)和明確。如何通過多主體供給、多渠道保障、租購并舉等制度設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)“讓全體人民住有所居”的目標(biāo)也成為城市發(fā)展的重要課題——

　　防控房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不容有失

　　當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入“走鋼絲”階段。但這樣的緊平衡不可能長期存在，任何一個(gè)富有彈性的系統(tǒng)，必然有冗余的調(diào)控機(jī)制，有識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對危機(jī)的能力儲(chǔ)備

　　隨著房產(chǎn)價(jià)值在居民財(cái)產(chǎn)中的比例不斷提高，專家普遍認(rèn)為，加碼房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控不容有失。

　　國務(wù)院參事室參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長仇保興指出，大量人口從中小城市流向大城市，只有少數(shù)十幾個(gè)城市有持續(xù)吸納跨省流動(dòng)人口的能力，更重要的是，這十幾個(gè)城市的金融資產(chǎn)占我國所有金融資產(chǎn)的一半以上?！耙坏┻@些城市的房地產(chǎn)市場崩潰，也就意味著50%以上的金融資產(chǎn)中的70%突然就沒有了，這個(gè)問題不容小覷?！背鸨Ｅd說。

　　這在中國人民大學(xué)社會(huì)與人口學(xué)院副院長張耀軍的研究中也得到了驗(yàn)證。張耀軍指出，我國超大城市和特大城市吸納的常住人口超過了總?cè)丝诘?0%，相比之下，中小城市的人口吸引力較低。隨著大城市規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張，人口的聚集效應(yīng)在未來會(huì)更加明顯。他建議，建立住房市場監(jiān)管體系，重點(diǎn)關(guān)注“房價(jià)泡沫城市”的風(fēng)險(xiǎn)防范和隔離。

　　“當(dāng)前房價(jià)處在系統(tǒng)最脆弱的時(shí)候，高售租比、高房價(jià)收入比、高房價(jià)撞在一起，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入‘走鋼絲’的階段。但這樣的緊平衡不可能長期存在，任何一個(gè)富有彈性的系統(tǒng)，必然有冗余的調(diào)控機(jī)制，有識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對危機(jī)的能力儲(chǔ)備?！痹诔鸨Ｅd看來，削減房地產(chǎn)的投機(jī)和投資屬性，降低金融杠桿等，是增強(qiáng)系統(tǒng)韌性的長期之策。增加低收入者住房供給渠道、豐富調(diào)控主體工具手段等是應(yīng)對不確定性風(fēng)險(xiǎn)基本途徑。強(qiáng)化調(diào)控主體的靈活性、適應(yīng)力和協(xié)調(diào)性，擺脫房地產(chǎn)投資和土地財(cái)政依賴癥，則是防范房地產(chǎn)市場“黑天鵝”“灰犀?！钡牟欢x擇。

　　多渠道增加住房供給

　　從需求側(cè)出發(fā)，針對不同群體的不同需求，在供給側(cè)進(jìn)行多種住房供給形式的改革和嘗試，正在從更大的層面展開統(tǒng)籌

　　住有所居，是每個(gè)家庭的奮斗夢想。對于外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等城市“夾心層”和弱勢群體來說，如何讓他們居者有其屋，更是著力的重點(diǎn)。

　　“流動(dòng)人口是我國特別是特大城市中最大的住房困難群體。2016年，中國流動(dòng)人口的整體規(guī)模大概是2.4億，約占城鎮(zhèn)人口的30%，而這些人主要集中在特大城市。”中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院學(xué)術(shù)委員會(huì)主任葉裕民指出，租住城中村私人住房是特大城市流動(dòng)人口住房的主要形式。然而，傳統(tǒng)城中村改造模式面臨3大難題，一是排斥性改造，沒有考慮農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的居住和發(fā)展需要，不符合新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要；二是公共空間不足，特別是生活類和文化類公共空間缺乏，沒有形成現(xiàn)代城市居住區(qū)相匹配的人居環(huán)境；三是交易成本高。隨著城中村的改造，流動(dòng)人口只能不斷向外搬遷擴(kuò)散，越住越遠(yuǎn)。

　　“這些流動(dòng)人口到底能住得起什么樣的房子？我們主要還是要通過市場解決。幾千萬人不能完全靠保障性住房，政府有心但沒有這個(gè)能力。”葉裕民表示，對廣東流動(dòng)人口的問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，他們對住房的可支付能力實(shí)際上是分化的。她給出的方案是，以城中村改造為抓手，為大城市流動(dòng)人口提供“二二四二”的供給結(jié)構(gòu)。具體來說就是，20%的高收入外來常住人口自行購買或租賃住房；20%中低收入單身者居住企業(yè)或開發(fā)區(qū)的職工宿舍；40%中低收入者通過包容性城中村改造，租住農(nóng)民提供的合法的可支付健康住房；20%低收入者依賴政府的公共住房，以最大限度降低特大城市市民化的公共成本。

　　中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院住房發(fā)展研究中心主任呂萍認(rèn)為，從供給側(cè)的角度講，多主體供給、多渠道保障、租購并舉這幾個(gè)關(guān)鍵詞之間是互相聯(lián)系的，而不是孤立的。從需求側(cè)來看，意味著不同的群體可以有不同的定位、不同的選擇。構(gòu)建住房長效機(jī)制，要從更大的層面進(jìn)行統(tǒng)籌，比如城鄉(xiāng)之間、地區(qū)之間、城市群之間。

　　2015年，全國人大常委會(huì)通過相關(guān)決定，推進(jìn)農(nóng)村“三塊地”改革試點(diǎn)，即農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)。近日，全國人大常委會(huì)又通過決定，改革試點(diǎn)期限延長一年至2018年12月31日。

　　今年8月，國土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)方案，確定第一批在北京、上海等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。“這是非常重大的突破，對于打破一級(jí)土地市場壟斷，完善市場機(jī)制具有重要作用?！眳纹颊f。

　　呂萍認(rèn)為，“三塊地”改革使住房的供地規(guī)模和空間規(guī)模得到極大拓展，使得城鄉(xiāng)住房的局部供求矛盾得到緩解。城鄉(xiāng)土地供應(yīng)關(guān)系的進(jìn)一步理順，住房保障的進(jìn)一步完善，城鄉(xiāng)居民選擇能力的提升，將促進(jìn)住房市場的健康發(fā)展，有助于住房長效機(jī)制的構(gòu)建。

　　租賃市場加速發(fā)力

　　隨著各地租售并舉的相關(guān)政策接連出臺(tái)，租賃市場正在加速發(fā)展中，不過這種發(fā)展也不能一窩蜂，需要因城施策

　　近年來，黨中央、國務(wù)院高度重視培育和發(fā)展住房租賃市場，出臺(tái)了一系列政策措施。近段時(shí)間以來，各地政府更是密集出臺(tái)配套政策，發(fā)力租賃土地供應(yīng)。北京表示今后5年將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計(jì)劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。上海則提出“十三五”時(shí)期新增供應(yīng)70萬套各類租賃住房。近期多個(gè)城市還推出“租購?fù)瑱?quán)”等舉措，大大提高了租房的吸引力。

　　多家銀行也宣布進(jìn)軍住房租賃市場。例如，中國銀行廈門市分行與廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局簽署協(xié)議，雙方將在住房租賃市場相關(guān)的土地供應(yīng)、試點(diǎn)租賃住房建設(shè)、租賃管理平臺(tái)建設(shè)、住房租賃金融創(chuàng)新等領(lǐng)域開展合作。中信銀行采用銀企合作模式，未來3年為碧桂園集團(tuán)在長租住宅領(lǐng)域提供300億元的保障性基金以及綜合金融服務(wù)。中國建設(shè)銀行廣東省分行分別與廣東省住建廳、佛山市政府達(dá)成住房租賃戰(zhàn)略合作，未來5年將在技術(shù)、資金、渠道等方面給予大力支持，加快推動(dòng)廣東住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展。“金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入，必將為租客端、供應(yīng)端和產(chǎn)業(yè)鏈帶來非常多的變化?！辨溂业禺a(chǎn)研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)說。

　　長期以來，我國租賃市場以個(gè)人分散租賃形式為主，據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國由機(jī)構(gòu)持有或管理房源占比30%，日本高達(dá)83%，而我國不到5%。楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，伴隨國內(nèi)消費(fèi)升級(jí)，房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)趨于成熟及租賃制度的完善，規(guī)模化的專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)崛起是大勢所趨。

　　據(jù)了解，目前除了鏈家等房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司旗下的長租公寓外，萬科、萬達(dá)、龍湖等大型房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛涉足這一市場，還出現(xiàn)了大量獨(dú)立品牌的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，如新派公寓、魔方公寓、優(yōu)客逸家等。據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)觀察，目前集中式公寓增速顯著高于分散式公寓。

　　呂萍認(rèn)為，租購并舉是一個(gè)動(dòng)態(tài)平衡，相對過去總體上更強(qiáng)調(diào)“租”，但不同地區(qū)根據(jù)不同市場供求會(huì)有不同的選擇。在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，不是所有城市都適合發(fā)展租賃市場。三四線城市的庫存已經(jīng)很高，而一二線城市因?yàn)榉績r(jià)太高，租賃會(huì)有更多的機(jī)會(huì)。以北京為例，人均居住面積已經(jīng)超過30平方米，但租客的平均居住面積大約只有12平方米，這是非常大的缺口。

　　“住房租賃業(yè)將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展新引擎。未來10年，租賃業(yè)將是我國房產(chǎn)市場中增長空間最大的市場?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)分析說，租金回報(bào)率將平穩(wěn)上升，租售比逐漸趨于合理水平，B2C模式份額擴(kuò)大。企業(yè)的服務(wù)也將更加多元化，全要素運(yùn)營效率提升，形成“供給—運(yùn)營—服務(wù)”產(chǎn)業(yè)鏈。