44城住宅限售加碼調控封堵炒房客意在去杠桿

2017-09-26 10:40 來源：證券日報

[摘要] 8月份至今，至少15個三、四線城市發(fā)布了樓市約束性調控政策。此外，截至目前，全國累計至少44個城市加入樓市限售隊伍。

　　樓市調控早已不再是一、二線城市的“專利”，8月份至今，至少15個三、四線城市發(fā)布了樓市約束性調控政策。此外，截至目前，全國累計至少44個城市加入樓市限售隊伍。

　　上周，重慶、南昌等8個房價上漲過快的“強二線城市”先后加碼樓市調控政策，包括限售、打擊消費貸等措施。

　　據(jù)同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向《證券日報》記者表示，“限售”極有可能成為部分城市的“補丁”政策，抑制快進快出的樓市投資投機炒作交易，為當前樓市降溫，預計住宅限售城市還會擴容。

　　住宅限售擴容

　　樓市限售起源于今年，并在半年多的時間內迅速鋪開，直達三、四線城市。張宏偉表示，第一輪樓市限售有保定白溝、青島、福建長樂等多城跟進；第二輪樓市限售則來自于上周的重慶等8個城市。

　　綜合限售的內容來看，在個人購房端方面，一般新購買住宅需要取得不動產(chǎn)證滿兩年后方可轉讓或辦理析產(chǎn)手續(xù)；在企事業(yè)單位、社會組織等法人端方面，一般需要取得不動產(chǎn)證滿3年后方可轉讓。當然，各個城市會根據(jù)自身情況制定具體政策，包括限售長達10年之久的政策。

　　簡言之，如果你買到了新房，大約兩年時間才能拿到現(xiàn)房，拿到房產(chǎn)證后兩年才能上市交易，一筆購房起碼要凍結3年或者4年以上時間。如果一旦遇上房產(chǎn)證下發(fā)時間拖延，導致無法最快拿到房產(chǎn)證，可能則需要更長時間。

　　44個城市限售，意味著中國70個大中城市一半以上的房地產(chǎn)市場活躍性將快速降低，留下來的則是套在房產(chǎn)里動彈不得的，還有看好某座城市發(fā)展，又有大筆閑錢的人。而對于投資客來說，交易時間的拉長意味著不確定性和風險的增加，如此一來，敏感的資金一定會離開。

　　除此之外，張宏偉認為，樓市“限售”時間長度的界定與樓市調控政策執(zhí)行的時間、市場周期的時間、銀行個人按揭資產(chǎn)風險的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關，“限售”時間并非任意制定。待樓市長效調控機制相關措施，比如不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅立法等在未來2年-3年（限售期限基本匹配）完成之際，對于存量房的相關交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)的稅收政策也會來臨。

　　不過，當下看來，封堵炒房客，去杠桿則是要首先解決的問題。張宏偉表示，從個人投資投機者來看，當市場調整期與風險來臨之后，資金在各個城市間的輪動效應也結束，房價上漲預期打破，樓市瘋狂大潮退去之后，多數(shù)投資投機客將退場。

　　封堵炒房客

　　在張宏偉看來，“加杠桿”入市的“散戶”高位入市，將面臨房產(chǎn)貶值壓力。他認為，這一輪樓市“全民炒房”局面的出現(xiàn)和“散戶”入市密不可分。他們拿出壓箱底的資金入市，不顧一切投資買房，氛圍就像大媽買黃金炒股，甚至有部分“散戶”加杠桿操作投資。毫無疑問，當2017年下半年市場調整期來臨之時，也是這部分“散戶”無法承受房價止?jié)q甚至下跌、加杠桿的資金成本等壓力之時（加杠桿資金的期限一般為12個月左右，少部分24個月，今年下半年剛好是去年上半年加杠桿入市資金到期的日子），屆時，去年上半年以來加杠桿入市的“散戶”開始面臨資產(chǎn)貶值的壓力，下半年將會出現(xiàn)拋售資產(chǎn)的狀況。

　　此外，運營狀況不佳的私營企業(yè)主可能舍卒保車，拋售一部分前期投資的房產(chǎn)，緩解企業(yè)運營壓力。另外一些換房、海外移民等特定人群可能會通過拋售置換資產(chǎn)配置。

　　值得關注的是，張宏偉認為，限售一來，對上述“加杠桿”投資投機客來講，即使遭遇資產(chǎn)縮水的狀況也不能用“快進快出”的方法解決資金需求問題，房產(chǎn)成為真正意義的“不動產(chǎn)”。而對于銀行來說，鎖定2016年下半年以來處于高位的房貸資產(chǎn)，不讓它交易，不讓它出現(xiàn)貶值，防止由于房價下降而帶來的銀行系統(tǒng)性金融風險，這樣銀行這端因為“限售”暫時處于安全地位。

　　《證券日報》記者也注意到，據(jù)德意志銀行統(tǒng)計，整個中國房地產(chǎn)資金體量高達30萬億美元，僅一、二線城市的房地產(chǎn)價值因房價上升而產(chǎn)生的財富增值是24萬億元，為2016年全國個人可支配收入總量的75%。

　　如此巨量的資金進入房地產(chǎn)領域，防止系統(tǒng)性金融風險和資產(chǎn)泡沫已經(jīng)是房地產(chǎn)調控長效機制要解決的問題，穩(wěn)定房價的重要性也可見一斑。

　　更重要的是，穩(wěn)定房價之后，接下來則是房地產(chǎn)調控的長效機制上臺，屆時，高房價、高地價、炒房、蝸居，買不起房等市場痛點或許會得到緩解。