被查封的房子賣(mài)給別人賣(mài)家要賠償房款并擔(dān)責(zé)任

2017-09-06 09:16 來(lái)源：大河網(wǎng)-大河報(bào)

[摘要] 與沒(méi)有主體資格的人簽訂合同，導(dǎo)致合同無(wú)效，房屋過(guò)戶手續(xù)無(wú)法辦理，購(gòu)房者無(wú)法獲得二手房的所有權(quán)，甚至可能被詐騙錢(qián)財(cái)。

特約撰稿王文智（河南洛太律師事務(wù)所民商部副主任）

　　告上法庭：剛買(mǎi)的二手房買(mǎi)之前已經(jīng)被法院查封了

　　26歲的小趙明年計(jì)劃結(jié)婚，遂在同村人老錢(qián)手里購(gòu)買(mǎi)了一套位于新區(qū)價(jià)值60萬(wàn)元的二手商品房?；谛湃?，兩人合同約定由小趙先支付30萬(wàn)的房款，老錢(qián)于收到第一筆房款后30日內(nèi)為小趙辦理過(guò)戶手續(xù)，小趙在過(guò)戶完7日內(nèi)支付剩余的房款，如一方違約將承擔(dān)20%違約責(zé)任。

　　小趙依約支付了第一筆房款后10天，竟意外得知老錢(qián)的房屋在賣(mài)給自己之前已被法院查封，并已進(jìn)入拍賣(mài)執(zhí)行程序。小趙立馬聯(lián)系老錢(qián)，卻發(fā)現(xiàn)再也聯(lián)系不上了，于是將老錢(qián)告上法庭。

　　法院判決：被告退還房款并支付違約金

　　小趙訴稱：被告老錢(qián)將新區(qū)這套房屋賣(mài)給原告，成交價(jià)為60萬(wàn)元整，按合同約定原告向被告支付30萬(wàn)元房款，合同約定被告須保證該房產(chǎn)權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。然而，該房屋已被法院查封拍賣(mài)，使原告的購(gòu)房目的根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)請(qǐng)求法院：1.解除原、被告簽訂的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同；2.被告立即返還原告已經(jīng)支付的購(gòu)房款30萬(wàn)元及利息；3.被告支付原告違約金12萬(wàn)元；4.被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)和保全費(fèi)用。

　　被告在答辯時(shí)表示，對(duì)原告起訴的事實(shí)沒(méi)有意見(jiàn)，對(duì)原告沒(méi)有取得購(gòu)買(mǎi)的房屋感到很抱歉。對(duì)償還房款無(wú)異議，但對(duì)原告要求償還違約金及利息不予認(rèn)可。

　　法院認(rèn)為：原被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，本案中，涉案房屋被法院查封而無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，導(dǎo)致本案房屋買(mǎi)賣(mài)合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。故判決：一、解除原告小趙與被告老錢(qián)二人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同；二、被告于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告小趙購(gòu)房款30萬(wàn)元及利息；三、被告于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告違約金12萬(wàn)元；四、駁回原告小趙的其他訴訟請(qǐng)求。

　　律師意見(jiàn)：購(gòu)買(mǎi)二手房應(yīng)注意防范風(fēng)險(xiǎn)

　　在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，買(mǎi)家應(yīng)注意防范哪些法律風(fēng)險(xiǎn)呢？

　　1.主體資格審查風(fēng)險(xiǎn)，檢查房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地證，看兩證是否齊全(有些房本是兩證合一的)。與沒(méi)有主體資格的人簽訂合同，導(dǎo)致合同無(wú)效，房屋過(guò)戶手續(xù)無(wú)法辦理，購(gòu)房者無(wú)法獲得二手房的所有權(quán)，甚至可能被詐騙錢(qián)財(cái)。

　　2.查看房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否完整，是否存在抵押、查封的情形，是否已被賣(mài)家出租。若房屋被查封、抵押，很有可能導(dǎo)致買(mǎi)家無(wú)法得到房產(chǎn)所有權(quán)辦理房產(chǎn)證；若房屋已被賣(mài)家出租，基于買(mǎi)賣(mài)不破租賃的規(guī)定，雖然買(mǎi)家能得到房屋所有權(quán)，但是買(mǎi)家卻無(wú)法及時(shí)入住。這些情形都將導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

　　3.檢查買(mǎi)賣(mài)合同條款是否完善，對(duì)違約責(zé)任是否有嚴(yán)格的規(guī)定。如若合同中對(duì)違約條款約定不明，使得賣(mài)方的違約成本很低，一旦賣(mài)方違約，買(mǎi)方很難根據(jù)合同追究賣(mài)方的違約責(zé)任。

　　4.如果買(mǎi)方需辦理貸款，要特別注意提前熟知貸款流程，哪些需要賣(mài)方配合的在訂立合同時(shí)約定好。如若貸款辦理不下來(lái)，雙方協(xié)商解決，以免因?yàn)榉抠J的問(wèn)題造成不必要的糾紛。