代簽的二手房買賣合同有效嗎？法院判決各不相同

2017-08-17 08:44 來源：大河網(wǎng)-大河報

[摘要] 親戚代簽的二手房買賣合同是否有效？記者了解到，此類現(xiàn)象并非個例，而不同的法院，類似的案例判決也不同。

　　記者段偉朵

　　昨日，記者接到鄭州市民李女士的投訴，她去年簽約購買的一套125平方米的二手房，在過戶過程中出現(xiàn)了業(yè)主“反悔”的情況。令她有苦說不出的是，當時與她簽約的并非業(yè)主本人，而是業(yè)主妻子的姐姐帶著房產(chǎn)證，以委托人的身份予以簽約。親戚代簽的二手房買賣合同是否有效？記者了解到，此類現(xiàn)象并非個例，而不同的法院，類似的案例判決也不同。

　　事件

　　簽約時由親戚代理業(yè)主突然毀約

　　“為了這個事情，這一年都在忙著打官司，花費了近10萬元，還是沒個結果?！弊蛉眨浾呓拥绞忻窭钆康耐对V電話，她告訴記者，因為去年7月買房子，遭到“毀約”，她平靜的日子被打破。

　　去年5月份左右，李女士和家人準備在鄭州市區(qū)買個二手房?？戳藘扇齻€月，最終決定購買金水區(qū)北環(huán)路一小區(qū)的房子，總面積125.67平米，總價110萬元。因為當時房主王先生有事，王先生妻子的姐姐王女士帶著房產(chǎn)證原件等，與李女士的丈夫付先生簽訂了房屋買賣合同，居間方是鄭州順通房地產(chǎn)營銷策劃有限公司。李女士付了3萬元定金，雙方約定，在合同簽訂后80個工作日內，帶相關證件到房屋管理部門辦理房產(chǎn)過戶及相關手續(xù)。

　　“合同雖然不是房主本人簽的，但代簽者是他的親戚，也拿了房本，中介公司說代理人也是可以的。”李女士說。沒想到，就是因為代理人簽約，隨后出現(xiàn)了一系列問題。

　　去年7月份，鄭州房價瘋漲，隨后8月份、9月份持續(xù)上漲。

　　在這個大背景下，原房主在辦理后續(xù)各種手續(xù)時，出現(xiàn)了懈怠的現(xiàn)象。雙方就誰出資金為房子解押產(chǎn)生了矛盾。

　　“合同約定，房子是雙方共同解押的?！崩钆空f，她看中的這套房子貸款并沒有還完，需要先還清貸款為房子解押，才能過戶。雙方約定由墊付公司先行墊付解押金，但原房主不愿意提供資料。最終原房主表示不再承認這份買賣合同，于9月1日再次在網(wǎng)上掛出了賣房信息，比原來的房價多了30萬。

　　訴訟　雙方對簿公堂，法院判決買方敗訴

　　“為了湊解押款，我們把車子都賣掉了?！崩钆空f，但原房主卻拒不履行合同。無奈之下，李女士老公將原房主王先生告到了金水區(qū)人民法院，要求法院判令王先生償還雙倍定金6萬元，傭金損失2.3萬元，銀行貸款損失費1萬元以及房屋差價11萬元。

　　庭審現(xiàn)場，房主王先生表示，那份《房屋買賣合同》并非本人簽訂，他也沒有對合同進行追認，這份合同對于他來說是無效的。此外，李女士家人沒有能力湊齊首付和解押款，不具備履行能力，先行違約，應當承擔違約責任。

　　金水區(qū)人民法院在今年3月13日出具了一份民事判決書，認定這份合同被告王先生沒有簽字，事先也沒有出具書面委托書，對合同內容不予追認，所以這份合同對于被告來說不發(fā)生效力。原告雖然提供了中介公司證明等證據(jù)，顯示與被告有電話聯(lián)系、辦理貸款等事宜，但不能證明被告確認追認該合同約定的條款。駁回原告訴訟請求。

　　今年7月16日，二審判決書下來，維持原判。

　　爭議　親戚代簽的二手房買賣合同是否有效？

　　到底是原房主被親戚蒙在鼓里，是不知情者？還是因為房價上漲，找理由惡意毀約？親戚代簽的二手房買賣合同是否有效，要看代理人簽訂的合同，被代理人是否有追認行為。

　　記者了解到，親戚代簽約，隨后“反悔”的情況并非個例，惠濟區(qū)人民法院審理的一起案例，與李女士的遭遇類似。戚先生去年4月份，通過一家中介公司，與張靜（化名）簽訂《房屋買賣居間合同》，面積75平方米，價格77萬余元，該房房主是張莉（化名），張靜為代理人。在合同實施過程中，張莉“毀約”。惠濟區(qū)人民法院一審認為，依法成立的合同，對當事人具有約束力。雖然張莉沒有直接簽訂購房合同，但她隨后簽訂貸款面談確認書等行為，應認定是對于這份代簽的《房屋買賣居間合同》的追認。

　　《合同法》司法解釋（二）第12條明確規(guī)定：“無權代理人以被代理人的名義訂立合同，被代理人已經(jīng)開始履行合同義務的，視為對合同的追認?！?/font>

　　“當時房主陪我去銀行面簽了，為啥沒有被法院認定為對于這份合同的追認行為？”李女士有點想不明白。

　　建議　李女士可以繼續(xù)申請再審，也可以直接起訴代理人

　　隨后，記者咨詢律師了解到，相似的判例只能起到參考作用，并不能認為類似的案例，不同的法院應該做出同樣的判決，畢竟，不同的案例，細節(jié)、證據(jù)等情況均不相同。

　　不過，他也表示，李女士如果對于二審判決有異議，可以繼續(xù)向法院申請再審，但再審周期會相對比較長；如果法院再審不予立案，李女士也可以向檢察院申請抗訴。此外，律師也提出了另外一種解決途徑，就是直接起訴代理人?！胺ㄔ赫J定王先生對這份房屋買賣合同不知情，那么有一種可能就是代理人沒有取得王先生的授權，惡意與李女士簽約，那么，在一定程度上可能構成了合同欺詐。李女士可以起訴代理人，討回自己的損失?！?/font>

　　律師分析，導致此次糾紛的原因之一在于涉案合同制定太過簡單，具體過戶流程約定不清晰，彼此的權利義務約定不明確。建議增大違約方的違約成本，約定更為清晰明了的合同文本，對于當下的類似情況將會有一定程度的抑制和糾正。