樓市調(diào)控進入“深水區(qū)” 調(diào)控高壓仍然在加碼

2017-03-31 10:45 來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道

[摘要] 房企在全國范圍內(nèi)搶地都非常積極。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到3月30日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億，同比上漲了59.6%。從全國看武漢等19個城市土地出讓金3個月超過百億。

　　樓市調(diào)控進入“深水區(qū)”

　　樓市調(diào)控正在不斷升級。3月30日傍晚，廣州再次升級調(diào)控政策。截止到目前，全國已經(jīng)有超過40個城市出臺了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策120余次。多個城市比如北京、廣州、廈門、南京、杭州等城市，已經(jīng)連續(xù)出臺多次政策，其中北京短短10天出臺了9次房地產(chǎn)相關(guān)政策。顯然，政府嚴(yán)厲調(diào)控的決心一直未動搖。與此相對照的卻是，土地市場熱度未減。截止到3月30日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億，同比上漲了59.6%。一方面，千億大房企紛紛表示對拿地的謹(jǐn)慎態(tài)度；另一方面，小開發(fā)商仍在爭搶高價地。在規(guī)?；蕾嚾找鎳?yán)重的房地產(chǎn)業(yè)，前者通過并購提升競爭力，后者只能“鋌而走險”來博取生機。

　　截止到3月30日，2017年拿地最多的20大房企招拍掛拿地總金額超過3030.63億，同比2016年同期拿地最多的20大房企合計拿地上漲了75%。

　　“按說，冰鎖商辦的市場趨勢下，房企拿地也應(yīng)更加謹(jǐn)慎，但今天3宗商辦用地的競拍依舊激烈?！眮喓朗袌隹偙O(jiān)郭毅表示。

　　3月26日晚，史上最嚴(yán)商辦調(diào)控政策出臺。新政執(zhí)行3天時間里，北京商辦成交由此前一周2333套銷量，跌至僅售3套。

　　然而，令業(yè)內(nèi)驚訝的是，如此冰冷的市場并未阻止開發(fā)商拿地?zé)崆椤?月30日，北京出讓3宗商辦用地，房企搶地依然積極。第一宗朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)603地塊經(jīng)過33輪競拍被華潤招商聯(lián)合體以22.5億代價摘得；第二宗朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)604地塊經(jīng)過29輪報價被中國金茂以20.4億代價摘得；第三宗大興生物醫(yī)藥基地地塊被東亞新華以10.6億代價摘得。

　　不僅是北京，房企在全國范圍內(nèi)搶地都非常積極。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到3月30日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億，同比上漲了59.6%。從全國看武漢等19個城市土地出讓金3個月超過百億。

　　熱鬧的土地市場

　　3月29日，廣州迎來土地拍賣高峰。位于白云、海珠和增城區(qū)的9宗地塊遭到數(shù)十家房產(chǎn)開發(fā)商的激烈爭奪。其中，時代地產(chǎn)以55437元/平方米的樓面價競得海珠區(qū)廣紙輕工地塊，總價約20.4億元，溢價率219%。

　　不僅廣州，上海土地市場也非常火熱。3月29日下午，中海地產(chǎn)以19.55億元拿下一幅宅地，地塊樓面價為3.06萬元/平方米。同一天上午，在經(jīng)過激烈競投后，上海松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)的2宗宅地，最終也被中海地產(chǎn)以總價20.65億元、10.7億元一舉拿下。

　　北京土拍現(xiàn)場激烈程度也不遜色。3月28日下午，密云和臺湖的兩宗含自住房地塊進行現(xiàn)場競拍，出讓總價共33.4億元?，F(xiàn)場氣氛激烈，不到10分鐘，舉牌次數(shù)已經(jīng)超過50輪。最終，經(jīng)過71輪舉牌，天恒擊敗其他房企，以15.8億元總價摘得通州區(qū)臺湖地塊，溢價率39.8%。首創(chuàng)以17.5億元，并配建7.8萬平方米的自住房拿下密云地塊。

　　上述情況并非個案。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截止到3月30日，2017年拿地最多的20大房企招拍掛拿地總金額超過3030.63億，同比2016年同期拿地最多的20大房企合計拿地上漲了75%。

　　調(diào)控高壓持續(xù)

　　調(diào)控高壓仍然在加碼，而這在某種程度上在加大開發(fā)商搶地風(fēng)險。

　　3月29日上午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在北京召開整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為電視電話會議。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主任徐賤云代表北京市介紹了房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗和成果。據(jù)徐賤云介紹，目前北京房地產(chǎn)市場預(yù)期平穩(wěn)、理性，下一步將堅決遏制房價上漲勢頭。住建部表示，北京的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗值得各地認(rèn)真學(xué)習(xí)。同時指出，加強二手房市場管理是調(diào)控當(dāng)務(wù)之急，各地要因地制宜、綜合施策，盡快穩(wěn)定二手房市場。對于市場出現(xiàn)的違法違規(guī)行為，住建部特別強調(diào)必須嚴(yán)厲打擊，出頭必打。

　　同日，廣州宣布，非戶籍人士增城從化限購一套房；新購買的住房取得不動產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。青島市國土資源房管局、人民銀行青島市中心支行、青島銀監(jiān)局等三部門3月30日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》。通知要求：一是在本市范圍內(nèi)(六區(qū)四市)購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可上市交易；二是市國土資源和房屋管理局等部門《關(guān)于保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》確定的差別化住房信貸政策，各商業(yè)銀行應(yīng)按照“認(rèn)貸又認(rèn)房”的要求嚴(yán)格執(zhí)行。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉也擔(dān)憂，由于現(xiàn)在土地市場上很明顯拿地成本增加，而一旦房價進入調(diào)整周期，很可能房企面臨著巨大的銷售難題。他認(rèn)為，巨大的成本壓力放大了房企風(fēng)險；而對于溢價率超過100%的高價地來說更是如此。

　　張大偉認(rèn)為，樓市開啟調(diào)控，多家企業(yè)面臨壓力，特別是在調(diào)控城市內(nèi)拿地多的企業(yè)，很可能面臨市場全面限價、限購的影響。如果房企拿地金額中有超過70%分布在調(diào)控城市中，而這些城市調(diào)控政策繼續(xù)重壓，這將導(dǎo)致未來銷售壓力巨大。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截止目前，全國已經(jīng)有超過40個城市出臺了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策120余次。多個城市比如北京、廣州、廈門、南京、杭州等城市，已經(jīng)連續(xù)出臺多次政策，其中北京短短10天出臺了9次房地產(chǎn)相關(guān)政策。顯然，政府嚴(yán)厲調(diào)控的決心一直未動搖。

　　易居研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，一些企業(yè)可能預(yù)期過于理想化?！澳眠@么多地，其實現(xiàn)在面粉和面包價格都差不多了。未來價格要漲30%-50%才能夠有合理利潤。個人判斷，大部分城市可能會先降溫，再走平，漲10%左右。”

　　一些開發(fā)商已經(jīng)意識到拿地風(fēng)險。

　　融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在接受本報記者采訪時表示，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險已經(jīng)很大。其中，地價是最大的問題。而隨著調(diào)控持續(xù)，房價持續(xù)上漲的可能性在降低。孫宏斌透露，融創(chuàng)中國已經(jīng)在去年10月開始停止在公開市場拿地。

　　萬科董事會秘書朱旭表示，過去的一年，盡管房地產(chǎn)市場十分繁榮，但背后卻存在著隱憂?？焖俚陌l(fā)展其實并不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

　　“為什么有些地，限價后明明是虧的，等于在沒有未來的情況下還有企業(yè)搶地？”北京市一家房企高管也非常困惑。