樓市迎來調(diào)控風(fēng)暴鄭州樓市調(diào)控再加碼

2017-03-23 09:30 來源：大河網(wǎng)-大河報(bào)

[摘要] 春節(jié)過后，全國(guó)超過22個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)樓市的調(diào)控措施，中國(guó)樓市又經(jīng)歷了一場(chǎng)調(diào)控風(fēng)暴。鄭州房產(chǎn)調(diào)控再次上演“半夜雞叫”，非本市戶籍家庭補(bǔ)繳社保的限購(gòu)“漏洞”被徹底堵上。

　　春節(jié)過后，全國(guó)超過22個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)樓市的調(diào)控措施，中國(guó)樓市又經(jīng)歷了一場(chǎng)調(diào)控風(fēng)暴。鄭州房產(chǎn)調(diào)控再次上演“半夜雞叫”，非本市戶籍家庭補(bǔ)繳社保的限購(gòu)“漏洞”被徹底堵上。一方面熱點(diǎn)城市購(gòu)房門檻提高，另一方面三四線城市繼續(xù)享受去庫(kù)存的政策紅利，“城邦化”的城市發(fā)展格局以及資本溢出效應(yīng)或?qū)⒋邿崛木€城市的樓市。

　　鄭州樓市調(diào)控再加碼

　　2017年3月17日晚，鄭州房管局官網(wǎng)掛出通知，從2017年3月17日之后非本市戶籍家庭補(bǔ)繳的社會(huì)保險(xiǎn)證明、個(gè)人所得稅完稅憑證不再作為購(gòu)房的有效憑證。這意味著鄭州市以外的無社保外地人近期想在本市買房的希望基本化為泡影。

　　事實(shí)上，從去年10月鄭州第一次出臺(tái)限購(gòu)文件開始，對(duì)于非本市戶籍家庭購(gòu)房資格的認(rèn)定幾經(jīng)變化。先是在2016年12月21日出臺(tái)的《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控工作的通知》中明確要求：非鄭州戶籍家庭，在本市購(gòu)買住房時(shí)，需提供在本市連續(xù)繳納2年以上（含2年）個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

　　但是通知中并未明確補(bǔ)繳是否算數(shù)。直到2017年2月，一份流出的鄭州市房管局會(huì)議紀(jì)要，提出對(duì)本市非限購(gòu)區(qū)域的社保證明及補(bǔ)繳后符合購(gòu)房前3年內(nèi)連續(xù)24個(gè)月條件的予以認(rèn)可。

　　記者多方走訪發(fā)現(xiàn)，在此期間，一些中介聲稱可以幫忙辦社保和個(gè)稅證明，但經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)辦出納稅證明卻沒有通過審核，買不到房子的情況。如今，補(bǔ)繳社保的限購(gòu)“漏洞”被堵上，無社保外地人購(gòu)房資格徹底被否定。

　　鄭州樓市調(diào)控實(shí)施后，鄭東新區(qū)的一家房地產(chǎn)中介客戶經(jīng)理小賈很著急，“新政下發(fā)不到兩天時(shí)間，我的好幾位意向簽約或準(zhǔn)備簽約的客戶都表示要退單或違約。”記者走訪過程中多位房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員也都表示，原本預(yù)定要看房、談價(jià)格的客戶很多都取消了，有的客戶是因?yàn)椴辉俜腺?gòu)房資格，有的客戶是因?yàn)槭袌?chǎng)風(fēng)向轉(zhuǎn)變又開始觀望。

　　新一輪樓市調(diào)控風(fēng)暴上演

　　不只是鄭州，最近的中國(guó)樓市又經(jīng)歷了一場(chǎng)調(diào)控風(fēng)暴，不到20天時(shí)間，全國(guó)多個(gè)城市的樓市調(diào)控政策再次加碼。北京：“認(rèn)房又認(rèn)貸”，2套房首付比例提至60%；石家莊：非本市戶籍限購(gòu)1套住房；廣州：?jiǎn)紊硐拶?gòu)1套，連繳社保3年變5年；長(zhǎng)沙：非本市戶籍限購(gòu)1套新建房；保定：非本市戶籍主城限購(gòu)1套。而以春節(jié)為起點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)超過22個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)樓市的調(diào)控措施。

　　目前來看，不只是北京、上海等一線城市限購(gòu)限貸升級(jí)，房?jī)r(jià)過熱的二線樓市調(diào)控政策也紛紛從嚴(yán)，環(huán)京八城啟動(dòng)了限購(gòu)，甚至四線城市也加入限購(gòu)隊(duì)伍，不少城市在樓盤預(yù)售方面監(jiān)管加強(qiáng)，從入口端限制房?jī)r(jià)報(bào)批價(jià)格，其嚴(yán)厲程度不亞于2014年。

　　值得注意的是，近期越來越多三四線城市加入了限購(gòu)大軍。自3月份以來，河北涿州、保定、張家口、安徽滁州、海南三亞、浙江嘉興嘉善縣、江西贛州等三四線城市紛紛啟動(dòng)限購(gòu)或提升首付比例。這些熱點(diǎn)三四線城市有一個(gè)共同特征，均為省域副中心城市或分布于城市圈內(nèi)核心城市周邊。

　　知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人余豐慧認(rèn)為，接下來限購(gòu)范圍還有擴(kuò)大趨勢(shì)，調(diào)控政策執(zhí)行力度也可能進(jìn)一步提升?！按溯啒鞘邢拶?gòu)可以看做是去年限購(gòu)政策的深化和延續(xù)，是對(duì)熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域限購(gòu)政策的‘加碼’和‘打補(bǔ)丁’，也是對(duì)熱點(diǎn)城市擠出效應(yīng)造成的局部過熱的針對(duì)性調(diào)整，其目的是穩(wěn)住舊熱點(diǎn)、遏制新熱點(diǎn)。”

　　記者注意到，兩會(huì)前后，北京、廣州、南京等多個(gè)城市密集發(fā)布調(diào)控新政，而其調(diào)控的最大特點(diǎn)是限制非戶籍人群購(gòu)房。這意味著此輪調(diào)控，針對(duì)房子的投資屬性在熱點(diǎn)城市的投資門檻在提升。

　　溢出效應(yīng)三四線城市樓市利好

　　與熱點(diǎn)城市提高樓市投資的政策門檻不同，三四線城市樓市投資卻是一路綠燈。據(jù)媒體報(bào)道，近日央行加急下發(fā)《做好信貸政策工作的意見》，對(duì)房貸政策，文件明確要求：人民銀行各分支機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行窗口指導(dǎo)，督促其優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，合理控制房貸比和增速。其中具體指出，要做好房貸資源投放的區(qū)域分布，支持三四線城市去庫(kù)存，有效防控信貸風(fēng)險(xiǎn)，積極會(huì)同當(dāng)?shù)劂y監(jiān)部門，將差別化住房信貸政策嚴(yán)格落實(shí)。

　　“去年省內(nèi)也只有鄭州的樓市很火爆，省內(nèi)三四線城市去庫(kù)存的壓力還是很大?！编嵵菀患毅y行業(yè)人士表示，“今年商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸政策分化趨勢(shì)將更加明顯，就省內(nèi)而言，房貸資源的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將更趨于向開封、洛陽等三四線城市傾斜，但是這些三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)貸可能會(huì)持續(xù)收縮?！?/font>

　　在信貸政策傾斜三四線城市成為大概率事件以及熱點(diǎn)城市限購(gòu)升級(jí)的背景下，有人不禁會(huì)問，資本和政策進(jìn)行博弈，會(huì)有人前往三四線城市購(gòu)房嗎？?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于一線的三四線樓市，對(duì)投資者來說，到底是價(jià)值洼地，還是投資陷阱呢？

　　余豐慧認(rèn)為，一方面，一二線城市的土拍熱度仍持續(xù)高溫，受一二線城市帶動(dòng)，大部分二線及三四線城市市場(chǎng)熱度仍在持續(xù)，另一方面今年的通脹預(yù)期有所上揚(yáng)，鋼材等多種原材料大幅上漲勢(shì)必會(huì)傳導(dǎo)到終端市場(chǎng)，所以后市房?jī)r(jià)看漲預(yù)期普遍存在。

　　記者從多家房產(chǎn)中介了解到，諸如開封、洛陽、安陽等市局部區(qū)域的房?jī)r(jià)，從年初開始已經(jīng)有小幅度試探性上漲的趨勢(shì)。

　　“鄭州的購(gòu)房門檻提高之后，大量購(gòu)房需求可能向周邊開封，洛陽等地外溢和擠出，當(dāng)前房地產(chǎn)政策‘因城施策’，三四線城市繼續(xù)享受鼓勵(lì)去庫(kù)存的政策紅利，在短期內(nèi)可能造成了三四線城市樓市的火爆?！庇嘭S慧說。

　　而長(zhǎng)期來看，以各個(gè)熱點(diǎn)城市為中心城市打造的“城市群”、“一小時(shí)生活圈”的“城邦化”格局，也將對(duì)樓市走勢(shì)影響巨大。

　　金融如水，樓市就是中國(guó)資本存量的最大蓄水池。10年前,北、上、廣、深一線城市憑借天時(shí)地利，房?jī)r(jià)一路看漲，樓市集聚了大量的資本；而近些年，隨著一些二線城市的快速發(fā)展以及政府政策的逐漸傾斜，各個(gè)熱點(diǎn)城市的樓市也成為具有虹吸效應(yīng)的資本蓄水池。而此輪政策門檻的提升正在擠出熱點(diǎn)城市資本流，促使資本向周邊溢出。有專家預(yù)計(jì)，為了讓溢出資本消化三四線城市庫(kù)存的效果逐漸顯現(xiàn)，此輪樓市調(diào)控升級(jí)將不會(huì)是短期行為。