美國為何沒有“天價學區(qū)房” 如何遏制房價炒作

2017-02-27 10:11 來源：經(jīng)濟參考報

[摘要] 在美國，即便是人口最為密集的紐約市，“學區(qū)”雖是影響房地產(chǎn)市場供求的因素之一，但遠非決定性因素，所謂“好學區(qū)”的房價更達不到“天價”程度。

　　在美國，即便是人口最為密集的紐約市，“學區(qū)”雖是影響房地產(chǎn)市場供求的因素之一，但遠非決定性因素，所謂“好學區(qū)”的房價更達不到“天價”程度。

　　專家認為，美國不存在“天價學區(qū)房”的主要原因是公立教育體系的設計、政府對教育資源的調(diào)節(jié)配置以及對房地產(chǎn)投機空間的有效壓縮，遏制房價炒作行為。

　　在美國一般分私立學校與公立學校兩類，涵蓋范圍從小學、初中至高中。私立學校收費高昂，提供高端教育因此允許學生“跨片”入學，不受所謂“學區(qū)”限制；公立學校一般規(guī)定學生就近入學，無需繳納任何學費，不同地段匹配不同學校。據(jù)紐約彩虹置業(yè)創(chuàng)始人辛迪·殷介紹，一般學生進入公立學校只需要三份文件：本人出生證明、家庭居住證明和本人醫(yī)療免疫記錄。

　　紐約市根據(jù)地理位置，大體劃分為32個學區(qū)，其中公立小學有大約715所。官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，每個學區(qū)的公立小學入學率基本能夠達到90％左右。

　　不過，美國公立學校教學質(zhì)量存在差異，“好學區(qū)”內(nèi)的學校師資力量優(yōu)質(zhì)，財力雄厚，設有多項特長班、語言和藝術(shù)課程，這也在一定程度上吸引不少家長為了子女受到更好的教育而搬到“好學區(qū)”附近。

　　以紐約為例，瑞禧地產(chǎn)創(chuàng)始人杰西卡·湯介紹說，皇后區(qū)有些地區(qū)僅需約30到40萬美元即可購得一套住宅，但同樣大小的房型在皇后區(qū)優(yōu)質(zhì)“學區(qū)”地段，可能需要80萬美元以上。

　　但需要指出的是，美國購房者更看重的是“好學區(qū)”的綜合指標，包括該地段配套的醫(yī)療、服務環(huán)境和交通多方面因素，因此，所謂“好學區(qū)”房價偏高，并不單純是學校的因素。從因果關(guān)系看，在美國是一個“好社區(qū)”的存在促成了一個“好學區(qū)”的建成，而“好學區(qū)”又進一步吸引了更多潛在購房者來到“好社區(qū)”購置房產(chǎn)。

　　在“寸土寸金”的紐約曼哈頓，“好學區(qū)”房源價格與其他地區(qū)差別不算太大。辛迪·殷介紹，曼哈頓地區(qū)“學區(qū)房”房價大約僅高出同等地區(qū)其他房源價格20％至30％左右。她認為，曼哈頓地區(qū)的“學區(qū)房”不算過“熱”，更談不上“天價”，正是由于曼哈頓地區(qū)教育資源充足。

　　美國家庭購買住宅后，需要給地區(qū)政府繳納地產(chǎn)稅，地產(chǎn)稅構(gòu)成了當?shù)卣s70％的收入來源。地產(chǎn)稅除支持當?shù)卣膊块T開銷外，還有相當一部分用于當?shù)毓W校建設、系統(tǒng)運作，包括教職員工的工資、福利以及學校其他運營費用。因此，美國部分社區(qū)公共教育資源豐富，主要是由于該地段業(yè)主所繳納地產(chǎn)稅高昂。

　　此外，持有房產(chǎn)的家庭在繳納地稅之余，還要向當?shù)貙W校繳納學校稅，盡管數(shù)額占比不大，但也在一定程度上進一步支撐當?shù)毓W校運營完善。

　　同時，美國在2007年次貸危機發(fā)生之后，政府對樓市中存在的“投機炒房”行為管控較為嚴格。在美國，絕大多數(shù)人通過貸款買房，因此銀行可以通過貸款的審核申請、收緊放貸進而控制房地產(chǎn)市場的投機行為。

　　此外，美國政府對教育方面的撥款會“有意識”地向排名靠后的公立學校傾斜，不人為地打造“重點學?！保M量縮小學校之間實力差距，保證教育資源均衡均等，加強政府資金統(tǒng)籌作用，從根本上抑制了“天價學區(qū)房”的產(chǎn)生。

　　2001年美國時任總統(tǒng)布什提出了《不讓一個孩子掉隊法》法案，此后多次修訂，旨在逐步完善美國基礎(chǔ)教育公平。法案規(guī)定，全國所有接受聯(lián)邦教育基金的公立學校，其3至8年級學生每年必須接受閱讀和數(shù)學統(tǒng)考，旨在考量公立學校教育質(zhì)量。連續(xù)兩年在測試中不合格的學校，會被標注為“急需改進”，調(diào)整師資力量，并允許該校學生轉(zhuǎn)學；連續(xù)四年在測試中不合格的學校會規(guī)模性更換學校教職員工，改善課程設置，加強學生補習；連續(xù)六年在測試中不合格的學校會被勒令關(guān)門、轉(zhuǎn)為私有公司運營或者由州教育局直接接管。

　　在美國，無論是租房者還是購房者，只要提供合理的居住證明，均可享受同等的教育資源，這在一定程度上有效地避免了家長一味地通過購房途徑獲取教育資源，繼而推升房價的現(xiàn)象。

　　美國不少家長會選擇在“好學區(qū)”租房，這成為其子女進入熱門公立學校最直接的途徑。但對于有些熱門“供不應求”的公立學校，即使擁有所處地區(qū)的房產(chǎn)，仍不意味著子女一定可以進入心儀的學校。對于名額分配不足的學校，教育部將以“抽簽”的形式，被選中的學生方可入學，沒有選中的學生將被隨機分配至其他教育質(zhì)量水平相當?shù)墓W校。

　　美國入學政策也相對靈活。在學生申請入學時，如果其兄弟姐妹曾選擇過該公立學校就學，該生在申請中將會被優(yōu)先考慮。此外，如果家庭在該地區(qū)持有房產(chǎn)或居住多年，在其子女申請當?shù)貙W校入學時也會比剛剛購買或租賃該地區(qū)房產(chǎn)家庭的子女優(yōu)先考慮。

　　同時，美國大學在招生時，也不單以SAT最終考試成績衡量，而是將學生平時表現(xiàn)，平均學習成績（GPA），課外活動參與情況，實習表現(xiàn)，以及教師、實習推薦等多因素綜合考量。這使得相對較差學校中的“尖子生”在申請大學時可能比優(yōu)質(zhì)學校的“中等生”更占優(yōu)勢，因此從根本上遏制了學生一味地“扎堆”名?，F(xiàn)象。