求解房地產長效機制：如何給“炒房”去虛火

2017-02-23 09:53 來源：中國經濟網-《經濟日報》

[摘要] 在近年來的房地產調控政策中，稅收政策一直備受關注。但房價是由多重因素共同決定的，不受單一因素左右。稅收政策很難單獨承載調控房價的責任，應該由財政政策、貨幣政策、土地政策等多方面合力調控，這樣才能真正實現“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位。

　　中央經濟工作會議在部署促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作時明確，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。

　　財稅政策是宏觀政策的重要組成部分，如何結合正在推進的財稅體制改革，建立起促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的財稅制度體系？近日，記者就該問題采訪了相關專家學者。

　　著力遏投機促保障

　　近年來，作為政府宏觀調控經濟運行主要工具的財稅政策，在促進房地產市場健康發(fā)展中發(fā)揮了重要作用，尤其體現在促進保障性安居工程建設和通過稅收調節(jié)房地產市場方面。

　　“制定宏觀政策首先要考慮房地產市場實際情況，當前房地產主要不是被當作普通的實物資產，而是變成了金融資產。因此，無論是財稅政策還是其他方面的政策，應該對癥下藥，圍繞‘去金融化’做文章，采取相應政策措施?！敝袊斦茖W研究院院長劉尚希表示，財稅政策應對房地產投機行為加以遏制，避免形成泡沫，如在住房變成金融品時，價格由成本推動變成估值推動，可以通過對資本利得征收所得稅，提高囤積房子成本，從而減少囤積和炒作行為。

　　此外，增加保障性住房供給，穩(wěn)定廣大中低收入階層的住房預期，也是促進房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展的關鍵環(huán)節(jié)?！白》勘Ｕ鲜钦闹匾氊?，國家財政通過加大投資力度，不斷助推保障房體系建設?！敝袊缈圃贺斀洃?zhàn)略研究院研究員張斌說。

　　近年來，國家著力促進增加保障性住房供給，通過積極籌措資金，落實稅費優(yōu)惠政策，完善政策支持體系，加強資金管理，有力推進保障性安居工程。統(tǒng)計顯示，2016年全國住房保障支出6682億元，增長4.3%。

　　此外，在保障性安居工程建設中，財稅部門還落實了稅費優(yōu)惠政策，降低建設運營成本。政府和社會資本合作模式（PPP）被引入公共租賃住房制度中，吸引社會資本參與公共租賃住房建設、運營和管理。

　　稅收引導合理消費

　　目前，我國與房地產業(yè)相關的稅種類別較多，其中在土地、房屋取得環(huán)節(jié)有耕地占用稅、契稅；在土地、房屋銷售轉讓環(huán)節(jié)有增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅、印花稅；在土地、房屋擁有使用環(huán)節(jié)有房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　除增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅、印花稅是具有普遍調節(jié)功能的稅種外，房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅是專門針對房地產設置的稅種。

　　在我國現行稅制體系中，并沒有房地產稅這個稅種，與之相近的是分別對房產征收房產稅，對土地征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房產稅適用范圍較窄，僅限于單位和個人的經營性房地產，對個人住房則實行免稅。統(tǒng)計顯示，2016年全國房產稅2221億元，同比增長8.3%；城鎮(zhèn)土地使用稅2256億元，同比增長5.3%。

　　在房地產市場調控中，稅收政策一直備受關注，尤其是實行差別化稅收政策，根據房地產市場運行狀況，及時調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅和營業(yè)稅（后改為增值稅）征收政策，對合理引導居民住房消費起到了重要作用。

　　“房價是由很多因素形成、決定的，不是單一因素所能左右。稅收政策很難單獨承載調控房價的責任，應由財政政策、貨幣政策、土地政策等多方面合力調控?！北本┐髮W法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文表示，現行房地產稅制存在的主要問題是各環(huán)節(jié)稅負結構不盡合理，開發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅負相對較高，保有環(huán)節(jié)使用成本較低，稅收調節(jié)功能交叉與缺位并存。

　　張斌認為，在財稅手段方面，應通過稅收打擊炒房，實行財富調節(jié)?！霸诮灰篆h(huán)節(jié)加大征收交易稅、資本利得稅的力度，在短期內能夠立竿見影，抑制房價過快上漲。但從長期看，則需要在保有環(huán)節(jié)完善房地產稅制度。”張斌說。

　　審慎推進房地產稅

　　近年來，房地產稅立法與改革受到高度關注。2011年1月份，上海、重慶兩市開始實行對個人住房征收房產稅改革試點。今年1月份，重慶市政府修改相關辦法,對在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購首套普通住房納入房產稅征收對象，旨在抑制外來“炒房”現象。

　　實際上，房地產稅立法與改革不單單是推出一個新稅種的問題，而是作為我國財稅體制改革的一部分，對現有房地產稅制的重新設計，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅和土地增值稅等房地產開發(fā)、交易和保有各環(huán)節(jié)、各稅種的改革，此外還涉及城市基礎設施配套費等收費項目。“目前已有一系列涉及房地產的稅種，因此推出房地產稅需要對原有稅種作出調整，適當降低房地產開發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅費負擔?！睆埍笳f。

　　不少人對房地產稅調控房價的功能寄予厚望，但很多專家認為房價受供求、預期等多重因素影響，房地產稅對其影響有限?！皬膰鈱嵺`看，房地產稅主要作用還在于組織收入，對房價的影響不會太大?！眲ξ恼f。

　　此外，劉尚希認為，中國特色的房地產稅不宜把國外的做法照搬到中國來，進而對有房產的人普遍征收?！叭绻毡檎魇辗康禺a稅，可能很難達成共識，風險較大，在征收管理上難度也很大；對投機、炒作等個別行為征稅，不觸及大多數人的利益，風險較小，征收管理也便于實施?！眲⑸邢Ｕf。

　　對于房地產稅立法進程，多數專家認為不會在短期內完成?！胺康禺a稅征收范圍、稅率、優(yōu)惠政策、扣除范圍等都很復雜，同時還受社會共識形成以及不動產登記、評估等配套制度的影響，立法需要一個較長的過程?！眲ξ恼f。

　　“房地產政策難以一招見效，應該綜合施策、久久為功。地方政府不能將房地產業(yè)作為帶動GDP和財政收入增長的工具。要把房地產投資和城鎮(zhèn)化建設、基本公共服務均等化結合起來，引導人口流動、提供優(yōu)質服務，這樣才能促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”劉尚希說。