節(jié)后土地交易大幕拉開資本“引燃”非核心城市

2017-02-15 10:00 來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

[摘要] 自2月8日以來，鄭州、長(zhǎng)沙、南京、石家莊等城市先后出現(xiàn)批量土地交易，但與節(jié)前的火爆氣氛相比，此輪交易中，各個(gè)城市的表現(xiàn)迥然不同。

　　因春節(jié)假期而中斷的土地交易市場(chǎng)，并未沉寂太久。自2月8日以來，鄭州、長(zhǎng)沙、南京、石家莊等城市先后出現(xiàn)批量土地交易，但與節(jié)前的火爆氣氛相比，此輪交易中，各個(gè)城市的表現(xiàn)迥然不同。

　　2月14日，南京、石家莊迎來批量土地交易。石家莊出讓9宗土地，其中8宗底價(jià)競(jìng)出，1宗流拍。南京推出7宗土地，1宗底價(jià)成交，1宗以1%的溢價(jià)率競(jìng)出，另外5宗的價(jià)格被規(guī)則限定，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。上周就啟動(dòng)交易的鄭州，共推出28宗土地，截至目前成交的十多宗地塊中，大部分為底價(jià)成交。

　　相比之下，2月10日的長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)相當(dāng)火爆。6宗土地全部在當(dāng)日競(jìng)出，平均溢價(jià)率高達(dá)77.82%，其中兩宗地塊的溢價(jià)率分別達(dá)到168.4%和171.8%。在柳州（樓盤）、青島（樓盤）等非核心城市，也出現(xiàn)土地高溢價(jià)成交的個(gè)案。

　　在此期間，天津（樓盤）推出的一項(xiàng)土地出讓新規(guī)引人關(guān)注：設(shè)置土地價(jià)格上限，然后分別競(jìng)報(bào)自持商業(yè)面積和自持住宅面積。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，這些信息正傳遞出一個(gè)信號(hào)：在約束性政策越來越多的情況下，土地市場(chǎng)的降溫將不可避免。且在地方兩會(huì)傳遞出的“維穩(wěn)”基調(diào)下，各項(xiàng)限制性政策還會(huì)繼續(xù)推出。但非熱點(diǎn)城市的土地交易火熱，說明經(jīng)歷了兩輪流動(dòng)（從一線城市流向強(qiáng)二線城市，再流向區(qū)域中心城市）之后，充裕的樓市資金正繼續(xù)流向下一個(gè)熱點(diǎn)。

　　設(shè)限與“撞線”

　　2月14日，南京有7宗土地迎來現(xiàn)場(chǎng)拍賣，當(dāng)天僅有兩宗土地交易取得結(jié)果，1宗底價(jià)成交，1宗以1%的溢價(jià)率被金茂獲得。其余5宗地塊均觸及價(jià)格上限。

　　南京是在去年5月底對(duì)土地出讓實(shí)施最高限價(jià)的，又于去年8月上調(diào)了土地出讓金的首付比例，從而抑制土地交易過熱。從2月14日的交易來看，雖然限價(jià)后的土地溢價(jià)率仍然不低，但市場(chǎng)氛圍已明顯不及去年同期——2015年末至2016年5月，南京高價(jià)地頻出，很多優(yōu)質(zhì)地塊的溢價(jià)率超過150%。

　　就在南京的5宗土地“撞線”的前一天，天津也出臺(tái)了一則類似的土地出讓新政：對(duì)土地設(shè)置價(jià)格上限，達(dá)到上限后，分別競(jìng)報(bào)自持商業(yè)面積和自持住宅面積。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一條款的推出，與年初天津市“兩會(huì)”上提出的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展”目標(biāo)密不可分。但對(duì)于熱點(diǎn)城市來說，在土地出讓中實(shí)施限價(jià)，已經(jīng)成為遏制市場(chǎng)過熱的主要手段。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì)，目前至少有北京、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）、南京、蘇州（樓盤）、合肥（樓盤）、廈門（樓盤）、杭州（樓盤）、鄭州、武漢（樓盤）、無錫（樓盤）、福州（樓盤）、成都、佛山（樓盤）、中山（樓盤）、青島、天津共17個(gè)城市在土地出讓中實(shí)施限價(jià)（但并非全面限價(jià)）。其中，除杭州、鄭州等地對(duì)溢價(jià)率進(jìn)行限定外，其余城市主要對(duì)價(jià)格進(jìn)行限定，鄭州、武漢還配有“熔斷”機(jī)制。

　　從對(duì)溢價(jià)率的遏制來看，這些政策的效果較為明顯。根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2016年南京土地平均溢價(jià)率為76%，今年初至2月12日，溢價(jià)率已降至59%。鄭州的溢價(jià)率從32%降至15%；北京從38%降到14%；廣州從37%降到11%；合肥從220%降至147%。

　　但正如天津新政的規(guī)定，由于配建部分的成本向純商品房部分分?jǐn)?，使得很多土地的單價(jià)不降反升。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，全國(guó)300個(gè)城市成交土地樓面均價(jià)為2313元/平方米，環(huán)比增加11%，同比增加54%。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)也顯示，1月熱點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率有所下滑，但大部分城市的單價(jià)有明顯提高。

　　資本繼續(xù)外溢

　　在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)降溫，還有很多政策因素。其中最不可忽略的，在于政策層面對(duì)于房企資金的監(jiān)管。

　　2月13日，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)》，對(duì)私募資金投資16個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。去年11月，銀監(jiān)會(huì)也要求16個(gè)房?jī)r(jià)上漲過快城市（與上述熱點(diǎn)城市等同）的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)自查房地產(chǎn)融資和流向。發(fā)改委也于當(dāng)月發(fā)文，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　在此之前，上交所、深交所和央行也分別發(fā)文或表態(tài)，對(duì)房企發(fā)債、房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分與分類監(jiān)管、表外融資、土地貸款等進(jìn)行強(qiáng)化監(jiān)管。

　　張大偉認(rèn)為，由于房企資金受到管控，土地出讓中的限制條件越來越多，今年的土地市場(chǎng)將進(jìn)入逐步平穩(wěn)階段，“地王”的數(shù)量和溢價(jià)率都會(huì)有所下降。

　　但與土地出讓中的“限”字訣類似，這些政策對(duì)熱點(diǎn)城市有較強(qiáng)的針對(duì)性。對(duì)于非熱點(diǎn)城市而言，管控力似乎有所欠缺。

　　2月10日，長(zhǎng)沙迎來春節(jié)后的首輪土地拍賣。6宗土地以31.6億元的價(jià)格競(jìng)出，平均溢價(jià)率為77.82%。其中，在“芙蓉區(qū)瀏陽河?xùn)|岸057地塊”的出讓中，參與各方共“血拼”8小時(shí)，競(jìng)價(jià)134輪，溢價(jià)率為168.4%，8588元的單價(jià)被指高出周邊在售房屋的價(jià)格；另一宗商業(yè)地塊的出讓中，競(jìng)價(jià)次數(shù)137輪，溢價(jià)率達(dá)到171.8%。

　　這成為非核心城市土地交易的縮影。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，在春節(jié)后柳州出讓的兩宗土地中，溢價(jià)率分別達(dá)到113%和75%，青島一宗土地的溢價(jià)率達(dá)到131.3%，臨沂（樓盤）一宗土地的溢價(jià)率也達(dá)到109.8%，江蘇泰州（樓盤）、廣東中山也都出現(xiàn)溢價(jià)率超過50%的個(gè)案。

　　“樓市資金從核心二線城市繼續(xù)外溢?！睆埓髠ハ?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，雖然融資渠道受到管控，但經(jīng)過去年的銷售“大年”之后，大型房企手中的資金仍然充沛。在政策管控范圍越來越大的情況下，資本選擇進(jìn)一步向非核心城市流動(dòng)。在本輪市場(chǎng)周期內(nèi)，這被視為樓市資金的第三輪流動(dòng)。政策調(diào)控被認(rèn)為是導(dǎo)致流動(dòng)的主要?jiǎng)恿Α?/font>

　　事實(shí)上，長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士反映，早在去年下半年，就有投資資金從外地涌向長(zhǎng)沙購房。

　　有分析人士指出，新一輪的資金流動(dòng)已經(jīng)產(chǎn)生，如今已反映到土地市場(chǎng)上，并可能進(jìn)一步投射到商品房市場(chǎng)。按照當(dāng)前的態(tài)勢(shì)，長(zhǎng)沙、青島，乃至春節(jié)期間頗受關(guān)注的海南（樓盤）市場(chǎng)，都可能成為下一輪資金流動(dòng)的受益者。