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　　2016年，很多房企在9月份就已經(jīng)完成了全年銷售任務(wù)，一系列調(diào)控政策出臺(tái)并未對(duì)他們?cè)斐商笥绊?，但明年的銷售量如何保證則是個(gè)難題。

　　在中央明確提出“房子是用來住的”觀點(diǎn)下，調(diào)控政策難以放松，甚至可能會(huì)進(jìn)一步收緊。

　　調(diào)控將持續(xù)深入 明年政策預(yù)期從緊 

　　剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來住的、而不是用來炒的”的明確要求，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，近期一系列從中央到地方密集的對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài)說明，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定已經(jīng)成為重要任務(wù)，房地產(chǎn)調(diào)控也將持續(xù)深入開展，并且將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)承壓，部分城市的房地產(chǎn)泡沫將被擠出，與此相應(yīng)，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)持續(xù)走緊。

　　梳理近段時(shí)間以來的調(diào)控思路，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從中央到地方，房地產(chǎn)調(diào)控在持續(xù)兩個(gè)月后，繼續(xù)加碼未放松，包括武漢、鄭州等城市再次加碼都體現(xiàn)了本輪調(diào)控的力度在持續(xù)深入。

　　在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的11月房?jī)r(jià)指數(shù)中，武漢11月下半月為環(huán)比上漲0.7％，鄭州為環(huán)比上漲0.3％，與濟(jì)南、廣州一同成為11月下半月熱點(diǎn)城市中房?jī)r(jià)上漲的4個(gè)城市。本次升級(jí)調(diào)控的目的是抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)上行。

　　張大偉認(rèn)為，從市場(chǎng)趨勢(shì)看，自9月30日開始的這一輪樓市調(diào)控各地已經(jīng)有超過25個(gè)城市出臺(tái)了50多次調(diào)控措施。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制有待建立，2016年房地產(chǎn)價(jià)格從前三季度的爆發(fā)式增長(zhǎng)到四季度降溫，樓市發(fā)展需要平穩(wěn)健康。

　　2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策是不是會(huì)繼續(xù)加碼，是市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)問題。建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性，回歸居住屬性。

　　下一步應(yīng)加快完善土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收等制度，以長(zhǎng)效機(jī)制，引導(dǎo)市場(chǎng)達(dá)到穩(wěn)預(yù)期。

　　2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量將同比下滑 

　　長(zhǎng)江證券近期發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2016年對(duì)于房地產(chǎn)而言是“面朝大海、春暖花開”的一年。在庫(kù)存高壓下，行業(yè)自2014年9月30日陸續(xù)迎來取消限購(gòu)、降首付、降契稅等全方位的寬松政策，進(jìn)而迎來一波牛市行情。

　　可好景不長(zhǎng)，加速上漲的房?jī)r(jià)、地價(jià)等因素致使2016年國(guó)慶期間22個(gè)一、二線核心城市先后出臺(tái)收緊政策。首套房首付比例普遍提升至30%,二套房首付比例大幅提升至40%~80% 不等，多套房異地購(gòu)房全面收緊，且房?jī)r(jià)已現(xiàn)調(diào)整，對(duì)剛需、改善性需求以及投資性需求全方位削弱。

　　對(duì)此，長(zhǎng)江證券認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)在2017年將迎來寒冬。同時(shí)，考慮到本輪政策寬松期行業(yè)銷售、投資反彈更弱，當(dāng)前整體庫(kù)存去化壓力更大，居民購(gòu)房杠桿更高，政策收緊邊際作用比上一輪更強(qiáng)，因此2017年行業(yè)基本面下探幅度大概率高于2014年。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2017年，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量將同比2016年進(jìn)一步下降。長(zhǎng)江證券研報(bào)顯示，預(yù)計(jì)2017年銷量同比降幅在11%左右;若2017年土地供應(yīng)有所好轉(zhuǎn)，拿地大概率企穩(wěn)；全國(guó)房地產(chǎn)投資完成額在10.5萬億元左右，同比增速約為2.65%；一、二、三線城市投資增速分別在3.50%、3.80%和-0.82%左右。

　　消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)下 商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉硗顿Y機(jī)會(huì) 

　　2016年中國(guó)GDP增速預(yù)計(jì)在6.7%，與之前相比大幅放緩，但是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增量在全球比重仍占40%左右，中國(guó)依然是全球經(jīng)濟(jì)最具活力的市場(chǎng)之一。

　　與此同時(shí)，消費(fèi)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)已達(dá)到60%，成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車中最重要的力量。

　　根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，人均GDP達(dá)到6000美元，消費(fèi)趨勢(shì)開始從功能性消費(fèi)轉(zhuǎn)移到品質(zhì)消費(fèi)。而中國(guó)人均GDP已達(dá)到8000美元，品質(zhì)消費(fèi)驅(qū)動(dòng)將成為未來10年消費(fèi)市場(chǎng)最大的特征，以品質(zhì)提升為標(biāo)志的消費(fèi)升級(jí)也將影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。未來時(shí)尚創(chuàng)意、休閑度假、娛樂運(yùn)動(dòng)以及教育培訓(xùn)等，將成為消費(fèi)的重點(diǎn)，而商業(yè)投資的機(jī)會(huì)也將隨之而改變。

　　經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)溫和下行，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入攻堅(jiān)階段，預(yù)計(jì)刺激內(nèi)需將成為2017年的政策熱點(diǎn)，利好零售型商業(yè)；宏觀經(jīng)濟(jì)增速大體穩(wěn)定，預(yù)計(jì)到年底GDP可以保持6.7%的增長(zhǎng)速度，其中房地產(chǎn)仍然是主要支柱。

　　2017年對(duì)于住宅而言，其量?jī)r(jià)增長(zhǎng)都將有可能因政策原因放緩。但在商業(yè)領(lǐng)域，預(yù)計(jì)明年政府有可能通過減稅和補(bǔ)貼兩方面刺激內(nèi)需，消費(fèi)類產(chǎn)品銷量有望增加。整體政策導(dǎo)向?qū)α闶坌蜕虡I(yè)利好。

　　買賣雙方更加理性 

　　近期蔓延至全國(guó)各主要城市的限購(gòu)限貸政策，讓業(yè)界發(fā)現(xiàn)，無論是政府還是市場(chǎng)都發(fā)出了明確信號(hào)，樓市瘋狂的狀態(tài)無法持續(xù)，2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加理性。

　　回望2016年的鄭州樓市，理性與非理性維權(quán)、恐慌購(gòu)房、肆意漲價(jià)、違規(guī)預(yù)售等現(xiàn)象，不僅擾亂了市場(chǎng)秩序，更使房地產(chǎn)遠(yuǎn)離了居住本質(zhì)。

　　盡管絕大多數(shù)房企在2016年9月前就完成了全年的銷售任務(wù)，但2017年的市場(chǎng)目標(biāo)仍需要規(guī)劃、完成。在目前的大政策背景下，如何可持續(xù)發(fā)展成為房企不得不面對(duì)的難題。

　　不過，對(duì)于品質(zhì)要求高、遵守市場(chǎng)秩序并擁有良好口碑的房地產(chǎn)企業(yè)，明年的市場(chǎng)銷售一定不會(huì)太艱難。尤其是在2016年曝出過維權(quán)、處罰等負(fù)面信息的房企，需要格外注意明年的市場(chǎng)形勢(shì)。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2017年的鄭州樓市，整體走勢(shì)肯定不會(huì)像2016年這么瘋狂，會(huì)逐漸回歸理性，包括量、價(jià)兩個(gè)方面。

　　同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲速度會(huì)受到很大的挑戰(zhàn)，這個(gè)挑戰(zhàn)一方面來自政府限價(jià)的影響，可能至少在2017年10月份之前不會(huì)有明顯的松動(dòng)；另一方面來自企業(yè)自身的壓力，隨著成交量的放緩，資金壓力增大，不排除部分企業(yè)會(huì)放價(jià)，降價(jià)、走量。

　　2017年將延續(xù)新一輪短期調(diào)整 

　　中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》中顯示，展望2017年，總體上，樓市將延續(xù)新一輪短期調(diào)整，但有不確定性。時(shí)間上，調(diào)整將持續(xù)一年左右。預(yù)計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)銷售價(jià)格增幅將逐步回落，個(gè)別時(shí)間段也有可能出現(xiàn)價(jià)格回升。

　　據(jù)悉，2016年全年房地產(chǎn)的銷售額及增幅都將創(chuàng)歷史新高。2016年最后一個(gè)季度延續(xù)庫(kù)存減少的勢(shì)頭，但2017年去庫(kù)存壓力將有所加大。投資增幅2016年有望保持在5%以上，在經(jīng)過2017年年初的波動(dòng)后，2017年的投資可能會(huì)稍低于2016年的水平。

　　空間上，2017年市場(chǎng)調(diào)整也將呈現(xiàn)差異化的趨勢(shì)，一、二線熱點(diǎn)城市未來調(diào)整幅度可能將相對(duì)稍大。由于采取的政策有差別，市場(chǎng)反應(yīng)程度和調(diào)整幅度將有所差異。而三、四線及以下城市前期回升有限，未來回調(diào)幅度也不大，預(yù)計(jì)投資回落幅度可能會(huì)超過銷售回落幅度。與此同時(shí)，需要警惕調(diào)整沒有到位，過熱仍在繼續(xù)、調(diào)整速度過猛、調(diào)整出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)等多種市場(chǎng)不確定性。