房產(chǎn)時評：限購限貸是“毒”還是“藥”？

2016-12-26 10:31 來源：今報網(wǎng)

[摘要] 鄭州樓市調(diào)控政策一波接著一波，房價終于不再“瘋狂”上漲。

　　鄭州樓市調(diào)控政策一波接著一波，房價終于不再“瘋狂”上漲。12月新一輪“限購”“限貸”政策，再次抬高了購房門檻。也許，投資客們是該收手了，可那些不幸被此次門檻擋住的“剛需”群體，又該如何呢？

　　百思不解的冰凍式調(diào)控

　　感謝政府！老百姓終于有望看到鄭州房價不再嗖嗖地上漲，因為房地產(chǎn)市場差不多被冰凍了，能跳出來的魚兒不多了。

　　當(dāng)然，它還留下了一條小小縫隙，供購買首套房的鄭州居民和在鄭州連續(xù)繳納2年社保的外地人進場。

　　這局面和直接行政命令關(guān)閉樓房交易市場差不了太多，估計超出了所有房地產(chǎn)從業(yè)者和研究者的意料，也超出了大部分能理解、能解釋的范疇，可謂到達玄之又玄的境界。

　　最新的調(diào)控手段出自“河南小市場利率定價自律機制秘書處”，我們就拿這個公眾頗為新鮮、披上神秘色彩的機構(gòu)下發(fā)的文件來說說。

　　“無房有貸款記錄”為什么被視為第二套房，將其最低首付比例調(diào)整為60%？這像在是追究公民的原罪，只要你曾經(jīng)有過房貸，現(xiàn)在沒房住也活該?！坝蟹繜o貸”要想買房也去交60%的首付款吧，你有房住還買什么房呀，原來住房小不夠??？誰讓你當(dāng)時不買個大房子，湊合著吧。

　　這份文件說，這樣做的初衷是“深入貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神，促進鄭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，切實支持居民家庭首次小戶型自住購房信貸需求、抑制投機性購房需求”，我們就來分析一下這句話。

　　什么樣的房地產(chǎn)市場是平穩(wěn)健康的？一個理解就是，中央經(jīng)濟工作會議提出的“房子是用來住的、不是用來炒的”；另一個理解是，買房的人都有還款能力，不會給金融系統(tǒng)找麻煩。剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議要求，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。還要求，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機性購房。房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展……

　　“無房有貸款記錄”“有房無貸”，這兩類人為什么不是房地產(chǎn)受歡迎的買家？他們的購房怎么就不是“合理自住購房”？憑什么抑制他們的需求？從上面的分析中，我找不到這樣的答案。

　　可以肯定，他們是被抑制投資性需求誤傷的那部分剛性需求。抑制了剛需有什么關(guān)系？它意味著，調(diào)控政策一旦終止，他們會和其他需求一起擠進樓市，有可能造成樓市的第二波漲價潮。

　　中央經(jīng)濟工作會議很重視房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，但是這個文件的調(diào)控更重視眼前的壓制，絲毫沒有顧忌未來的樓市。

　　有樓市從業(yè)者發(fā)文章分析，鄭州樓市調(diào)控不斷加碼，是因為“打壓房價是政治問題，更是表明態(tài)度的立場問題”。政治問題才更應(yīng)慎重而理性，過激地把樓市冷凍住，的確會讓統(tǒng)計數(shù)字迅速好看起來，卻給未來的房地產(chǎn)市場帶來更大的隱患。難道這樣的調(diào)控本就是給未來的樓市保留更多的沖勁兒，讓下一輪房價不出現(xiàn)“大落”，而像往常一樣“再接再厲”？

　　抑制投資性需求，不是抑制需求。有病可以吃藥，但是一大把一大把、不分青片藍片白片地吃，又算是怎么回事呢？

　　最怕政策突降

　　□東方今報·猛犸新聞評論員陳思

　　關(guān)于買房，每個人都有一肚子話要說。我想，如果沒買房，我能過得比現(xiàn)在瀟灑。

　　今年9月初,鄭州房市正瘋狂的時候，我簽了購房合同。11月15日開始還貸款，明年年底交房。每月的工資也不過剛夠還房貸。再加上現(xiàn)在還要租房和日常開銷，還貸第一個月便入不敷出。這月15日前，猶猶豫豫地往家里打了電話，讓家里幫忙湊齊了這個月的房貸。我雖然算是自信的人，但是30年的還貸期還是讓我望得一臉惆悵。

　　買房前，我用自己的工資買了單反、打印機、電鋼琴……那時候我覺得人生那么長，我要從南到北地浪。那時的我，有許許多多美麗的幻想。而現(xiàn)在，不敢換工作不敢創(chuàng)業(yè)，不然就要斷炊。還要厚著臉皮問家里要錢，總覺得沒辦法開口?！按蟊妱?chuàng)新、萬眾創(chuàng)業(yè)”，我想不是說給一個畢業(yè)不久就買房的年輕人的。我覺得自己被這個水泥堆成的屋子綁架了，就目前看，它可能讓我錯失了一個更為精彩的人生。高昂的房價，讓不少和我一樣的年輕人不得已變得暮氣沉沉。

　　我的朋友小宋，高中輟學(xué)后在鄭州一家小保健品公司做業(yè)務(wù)員，辛辛苦苦工作五年，終于攢夠了首付款。從兩個月前開始，他就滿鄭州跑著看二手房。他的要求很明確：精裝修、環(huán)境好。終于看中了一家，方方面面都滿意，由于對方急用錢僅賣1萬元一平方米，他幾乎把這個好消息在朋友中間傳了無數(shù)遍。

　　但是，因為原房主有兩萬元的貸款沒結(jié)清。為盡快過戶，小宋提前至某銀行辦理貸款，花費房屋評估費、代辦費、手續(xù)費等共計1萬多元。中介征收房屋過戶跑腿費5000元，房屋中介費1萬元，手續(xù)費5000元。雖然銀行及中介共計征收3萬多元，但是想到原房主只要將2萬貸款結(jié)清，自己的貸款也就能發(fā)放了，小宋仍然滿心期待。

　　然而，令小宋萬萬沒想到的是，就在原房東準(zhǔn)備第二天就去結(jié)清貸款的時候，新政出來了：需要交兩年社保。小宋窩在自己的出租屋里哭了，他所在的小公司幾乎沒交過社保。他感覺自己好像被鄭州拋棄了。而之前交過的跑腿費和過戶費等林林總總的費用，似乎大部分也要不回來了。小宋說，為什么所有的政策都要出現(xiàn)得那么突然，一個政策的出臺，不僅讓他的鄭州夢破滅，而且一年的辛苦工作也白干了。更讓他不愿去想的是，兩年后，“鄭州房價不知道會高成了什么樣?！?/font>

　　要穩(wěn)定住房價，有提升供地、整理市區(qū)內(nèi)的低效用地、抑制地價、房屋永久產(chǎn)權(quán)+房屋地價標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)稅按年征收、大力發(fā)展周邊城市的交通等諸多種方法，但是無論怎樣，一個如此“嚴(yán)厲”的政策突降，并不是年輕人能夠承受的。

　　建立房價長期穩(wěn)定預(yù)期才是主要的，如果是為了調(diào)控而調(diào)控，就失去了市場的意義。新政頻繁突降，猶如刺刀剜瘤，除了惡疾也留了傷口。

　　“限購”的靴子落下 “剛需”們怎么想？

　　□東方今報·猛犸新聞首席評論員李長需

　　從10月1日到12月23日，不到兩個月的時間，鄭州的“限購”“限貸”政策，就上演了從無到有、從有到升級版的一個過程。據(jù)說，這已經(jīng)起到立竿見影的效果了：不少樓盤的售樓部，已經(jīng)是“門前冷落車馬稀”了。似乎不難想象，投資客們是該收手了。但對于“剛需”們來說，又該如何呢？

　　“剛需”群體主要有兩種，第一種是首次置業(yè)的，第二種是需要初次換房的改善型需求。對于后者而言，10月1日的初級版“限購”，限制的是本市有2套及以上的家庭，以及非本市1套及以上的家庭，且限制的是不能再購買180平方米以下的了，180平方米以上的不限制。不過，這種改善，首付要提高到至少40%了?！吧壈妗毕拶徍螅案纳菩汀眲傂瓒疾荒苜徺I180平方米的了，本市的仍然可以購買第二套，首付提高到了60%；非本市的就不能改善了。事實上，二套首付無論是40%還是60%，對于“剛需”來說都是一個不小的門檻，尤其是在現(xiàn)在高房價下，想要邁過去恐怕不太容易。

　　對于首次置業(yè)的剛需們來說，“初級版”限購政策對他們沒有限制，只要湊夠30%的首付就可以。這個大部分人還是能夠湊出來的。但“升級版”限購之后，對“非鄭州戶籍”的居民家庭又添加了附加條件，“需要提供3年內(nèi)的連續(xù)24個月以上（含24個月）繳納個人所得稅或社會保險證明”。請注意，這是“連續(xù)”兩年的，累計的不算。這個附加條件，還是能限制不少人的。

　　現(xiàn)在不流行購房的地域歧視之說了，早在2011年1月開始的長達3年半的限購政策中，非本市戶籍居民家庭購置首套房要求的是，“能提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明”就可以。那時候只有一年期限，也沒有“連續(xù)”限制，但還是有不少“剛需”被卡在了“能提供”之外。

　　我有一個親戚，就屬于這種情形，但似乎也并非什么難題，只要繳納一兩千元的費用，售樓人員就會聯(lián)系“中介”辦理相關(guān)證明，我也親見有數(shù)十人去一個“中間人”手中領(lǐng)取這些證明。這至少說明，上輪限購的這些附加條件只是淪為空轉(zhuǎn)的“中介”公司賺錢的形式而已，并未起到實際效用。它只是加重了非本市戶籍的“剛需”們的負(fù)擔(dān)，這對這類“剛需”并不公平。只是不知本輪“升級版”的非本市戶籍“剛需”們的限制條件，會否像有網(wǎng)友所言的“要多掏3000多元的費用”了？

　　樓市調(diào)控要堅決打擊投機需求，這毫無疑問。但打擊投機需求并不意味著打壓剛需，反而應(yīng)該去保護他們?？紤]剛需，就要弄清楚對商品房具有剛性需求的到底是哪一類人群。相比于投資性購房和改善型購房，那些從農(nóng)村走向城鎮(zhèn)的無房者，對“有所居”的需求顯然最為迫切。從這個角度來看，樓市的走向關(guān)系到農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移，關(guān)系到國家的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略能否順利實施。如果對他們設(shè)置過高的“門檻”，不但有失公平，也與國家大政方針相悖逆。